【相关专栏】一根针捅破中国房产泡沫

　　每经实习记者 杨长江 罗碧 深圳摄影报道

　　深圳海关位于华强北商圈的福利房项目海馨苑入住尚未满5年，有些海关职工已迫不及待地以每套400万元以上的价格进行出售，有的户型估价已接近千万。

　　近日，《每日经济新闻》记者调查发现，从1984年至今，深圳海关兴建了10余个福利房项目，分布于盐田、罗湖、福田、南山、宝安等5个行政区。单身宿舍、两居室、三居室，楼梯房、高层住宅，品种各异，数量繁多。“这么多项目，可以和小型地产商媲美了。”有业内人士感叹。

　　尽管如此，总占地面积41937.98平方米的深圳海关宝安生活区福利房项目主体即将开工。其中规划保障性住宅108900平方米，单身公寓12000平方米。

　　深圳市住建局在书面回复《每日经济新闻》记者采访时称，“深圳海关提出，现有约1100名员工未享受过购房优惠政策，该关每年新录取公务员超过150人，加上现有单身员工600人，预计未来3年单身员工总数将超过1000人。”

　　深圳海关宝安项目完工后，如果以每户100平方米计算，刚好新建约1100套福利房，深圳海关未享受过购房优惠的员工被全部覆盖，且尚未进入海关工作的人员，都已在保障计划之内。

　　一方面是国家机关、事业单位的员工保障“全覆盖”，一方面却是中低收入群体望房兴叹，部分福利房项目为何会背离初衷，引起各方关注。

　　出租样本

　　区位优越海关小区部分出租

　　深圳罗湖区和平路，车水马龙，人潮涌动。这里紧邻深圳火车站和罗湖口岸，与香港只有一关之隔。从这里步行十分钟便可到达汇聚了国贸、金光华广场、嘉里中心等罗湖区最大、最繁华的商业圈之一。

　　凭借优越的区位条件和成熟的配套设施，“追求者”络绎不绝。在和平路上，向路人打听海关住宅区，多数人可以准确告诉你怎么走。

　　“不少房子都租出去了。”在海关宿舍二院门口，一值勤保安告诉《每日经济新闻》记者，七八十平方米的两居室月租金都在3000元以上。“你这时候来肯定没房子了，早一点来或许还有。”

　　记者随机对进出3个海关宿舍小区的10多人进行了身份调查发现，百分之七八十的受访者系租客，大部分是在附近上班的白领。有的租客提及其房屋业主为海关员工。

　　据周边房地产中介不完全统计，和平路上的3个海关住宅区，大概有1000套，除去龙兴大厦和龙旺大厦两个高层项目外，其余的均为七八层的楼梯房。

　　按照网上发布的租房信息，记者以租房者身份致电咨询，自称小区内兼做房屋中介的家政公司员工告诉记者，海关3个小区没有一套可供出租的空房，网上发布的租房信息早已过时，已被他人抢占了先机。海关小区入住率和受欢迎程度之高，基本没有空房，一有人搬离，马上就有新的租客进驻，房源供不应求。

　　出售样本

　　不足5年中介有售房记录

　　租赁市场如此火爆，那么房屋出售情况如何？

　　“海关房子很少有卖的。很多购房者经常过来询问，海关的房子卖不卖，但我们确实没有得到这类房源。这几个小区的楼梯房可能要拆掉重建，业主在这个时候不会轻易出售，如果一旦要拆，他们可以获得一笔不菲的补偿。我也很奇怪，为什么这么多人盯着海关的房子。”和平路一位地产中介员工表示。

　　不过，记者在另外一家中介获取的信息跟上述说法有所不同。

　　“海关房子卖的确实少，但并不是没有。”一家房地产顾问有限公司(地产中介)的王姓负责人向记者表示，在其职业生涯中曾成功卖出过两套，当时尚未获得产权的房屋，均位于海关大院的龙旺大厦。由于当时业主尚未住满5年，房屋属于集体产权，售卖时无法完成过户，但中介方为买卖双方签订了一份合约，一方面负责解决房屋产权问题，一方面保障购房者的权益。一旦房子无法完成产权过户，购房者无需承担任何风险。

　　在得知记者欲购买一套海关高层住宅时，他表示，经过长期跟踪，公司终于拿到了一套房源的代理权，并向记者展示存于手机中的房屋内部图片。该房源面积为98平方米，位于龙兴大厦，业主系海关内部员工，给出的报价为1.8万元／平方米，其入住尚未满5年。正常情况下，到明年才能拿到产权，产权转换需要一定的费用，比如补土地差价。但他肯定地表示，到明年一定可以拿到产权，实现过户。

　　这位负责人还介绍，其公司正在同龙兴大厦、龙旺大厦及其他业主洽谈，已经有几位意向客户。由于此地房源紧俏，不少同行为了获取代理权，一直哄抬房价。

　　房源缘何如此紧张？这位负责人称，“龙旺大厦和龙兴大厦都分给了海关级别较高的官员，以前龙旺大厦住的都是副关长、处长、局长级的领导，有些又分到了新房。这里的房屋不少已经获得了产权，但他们就是不肯卖，领导的房子，这事很敏感，涉及到财产问题，现在上面抓得紧，我们打电话过去，他们总是问你怎么知道我的电话，搞得我们也很紧张，电话都不敢乱打。”

　　至于海关住宅为何如此受青睐，以该负责人的经验来看，海关生活区良好的福利是重要原因之一。“我2007年卖过龙旺大厦两套房子，当时业主也没有产权，但后来搞定了，两位购房者现在住得很舒服，管理费便宜，也不需要停车费，有关系的话在食堂办张卡，两块钱一餐，里面还有海关幼儿园，找管理处，这些都能解决。”

　　建设规模

　　海关福利房项目多达十余处数千套

　　深圳海关到底有多少福利房？《每日经济新闻》记者查阅深圳住建局网站发现，自1984年开始，海关竣工验收的住宅项目多达10余个，遍及盐田、罗湖、福田、南山和宝安等5个行政区。

　　上世纪80年代，深圳住建局网站显示的海关竣工备案项目接近就10个。1984年到1988年，这个时间段为海关福利房建设的第一个高潮，盐田、梅沙、布吉、罗湖、文锦渡等深圳海关分支机构所在地为建设福利房的主要地带。当时，深圳海关还叫九龙海关，直至1997年香港回归时才更名为现在的深圳海关。

　　1995年到1999年，深圳海关迎来了第二个福利房建设高峰。这一时期机场海关多个项目建成。上述提到的海关高层住宅龙兴大厦和龙旺大厦，分别于1995年和1999年建成。

　　2000年以后，深圳海关又完成了布吉海关宿舍13、14、15号楼的建设。在此期间，梅林海关生活区和华强北海馨苑竣工。

　　除了前述罗湖和平路的3个住宅区，记者还实地探访了布吉海关宿舍、梅林海关生活区等多处深圳海关福利房项目。

　　位于草埔金稻田路的布吉海关住宅区，记者看到一家房屋中介打出了海关生活小区的房租信息。负责人告诉记者，一套8楼(楼梯房)的95平方米三居室空房，月租金为3200元，且空置房源就这一套。记者现场看到，比起其他同类型的住宅区，布吉海关生活区尽管房屋较为陈旧，但小区内相对幽静。该地段房价基本在1.5万元／平方米以上，高则2万多元／平方米。

　　“(梅林)海关生活区是福利房，CBD辅射区，莲花山旁，多路公交经过，交通特别方便。(小区位于)福田中心区，大型花园小区，封闭式管理。周边配套设施齐全……是一个适合生活居住的文明安全的高档小区。”这是搜房网对梅林海关生活区的描述。记者实地探访发现，该小区位于莲花北，紧邻北大医院和彩田村，该地段房价目前已涨至3万元／平方米。

　　记者登录搜房网、赶集网[微博]、58同城等多个网站看到，深圳海关不同生活区的房屋租赁信息。

　　“深圳海关是中央驻深行政事业单位，深圳市政府批准给他们的行政划拨用地比较多，使他们有可能利用剩余土地申请建设福利性住房。”一不愿具名的业内人士分析称，福利房的目的是通过政策优惠手段解决特殊群体的住房困难，既然可以把房子租出去、卖出去，显然是没有这方面困难的，而且还可利用福利房获利，这与政策初衷和分配原则相悖，监管漏洞可见一斑。加之海关属于中央直属机构，和深圳地方政府无隶属关系，其执行福利房政策有一定的“特殊性”，而法律、法规的缺失也是造成上述违规行为的主要原因之一。

　　对于上述福利房项目的土地使用情况及房屋数量，由于尚未取得官方数据，深圳海关10余个住宅项目到底有多少套住房，尚不得而知。但仅和平路海关3个住宅小区就有1000套，加上海馨苑的1300套，这4个较大的福利房项目房屋就已有2300套。据深圳海关官方网站公布的数据，其员工数量为5800人。深圳市住建局给《每日经济新闻》记者的回复称，深圳海关宝安福利房项目是为尚未享受购房优惠的1100名员工修建的。

　　制度探讨

　　难界定违规 业内呼吁保障房回归初衷

　　5月初，《每日经济新闻》报道了深圳海关在深圳宝安获19.09万平方米土地，计划为海关系统再建保障性住房的新闻后，引起热议，其中争议的焦点集中在事业单位自建保障性住房的合理性上。

　　房地产分析师陈真诚在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，企事业单位自建保障性住房可能导致已被废止的福利分房情况再次出现。“保障性住房政策究竟是为了保障谁？如果部分企事业单位可以在自有土地上建住房，那没有地的企业，如果也需要解决员工住房问题，政府是否能划拨土地让他们自建？土地不是说谁先占有就是谁的，事业单位拥有的自有土地，终归是国家的土地。”

　　据了解，自上世纪90年代，国家逐步取消福利性住房分配后，房地产市场快速发展。在此基础上，国家为解决中低收入家庭的住房问题，提出了保障性住房政策。但由于保障性住房资金等问题，各地纷纷将企事业单位自筹建设保障性住房作为完成指标的重要一环。

　　以较早放开企事业单位自建保障性住房的广东省为例，2011年，企事业单位可自建福利房政策推出，广州市共有8家企事业单位利用自有土地兴建13395套福利房，占广州当年保障房建设任务的15.7%。

　　据记者统计，截至目前，已出台相关文件明确企事业单位可自建保障房和公租房的省市已扩大至广东、陕西、山西、石家庄、三亚、南昌等。

　　在越来越多的省市用鼓励企事业单位自建保障性住房的方式，来探索保障性住房建设新模式的同时，却未有更为明确的政策来规范和制约该部分住房，从土地到分配等各个环节。

　　深圳市住建局在回复《每日经济新闻》记者采访时表示，今年将开始建设的深圳海关宝安生活区，为海关西乡办事处自用土地的置换用地。此前，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局的回复显示，海关宝安生活区用地为国有土地，是依据深圳市政府批准的城市规划约定的功能后按规定报市政府审批后出让。

　　对于企事业单位自建保障性住房及其土地问题，《深圳市保障性住房条例》(2011年修正本》中并未涉及，只在《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》提及，“建设单位利用自有建设用地建设安居型商品房的，须向市住房保障部门提出申请。”这并未对企事业单位通过置换用地或出让方式，取得土地建保障性住房做出说明。

　　此外，在出售、产权等方面，也并没有专门针对企事业单位自建的保障性住房的条款。《深圳市安居型商品房轮候与配售办法》规定，企事业单位利用自有存量土地建设的安居型商品房，可优先面向本单位符合条件的职工配售，剩余房源面向全市范围轮候在册家庭、单身居民配售。但并未对“符合条件的职工”做出说明，事业单位的福利性质的保障性住房是否需要覆盖到“人人有房”？

　　广东广和律师事务所律师罗御伦表示，深圳市政府虽明文规定，各机关事业单位不得再为本单位职工建、购住房。但海关系统实行垂直管理体制，深圳海关是否受深圳市政府的相关规定约束，不好评论。

　　深圳知名房地产分析师他山表示，海关系统等行政机关福利房覆盖率的确过高，但很难界定其是否违规，制度存在一定不合理性。“很多人去申请保障房，但是最需保障的群体却得不到保障，这就涉及到分配制度了。”他山说，“不过，我还是相信未来相关制度会有所改革，这个领域已经引起很大的关注了。”（来源：每日经济新闻）

    延伸阅读：

    福利房是计划经济制度的产物,以单位福利的形式，分配给个人的房。福利房同样有房产证，就是上市交易有时间限制，一般需要五年。福利房是单位给补贴的房产，但往往房产证在单位，5-10年才会拿到房主手里。