祁三连

　　在一次内部讨论会上，某开发商被问到：“如果你们取证取不下来怎么办？”公司负责人答道，“不负责任地说，如果新盘取证取不到，肯定砍精装修，砍成本。”

　　这是开发商面临的普遍苦恼。据接近北京市住建委人士透露，北京市建委接下来将组织开发商座谈，具体商讨将部分商品房纳入限价房管理，该如何执行。

　　4月10日，北京市住建委主任杨斌就对外表示，“限价房序列管理是一个针对商品房的新概念，主要为解决自住、改善型中等收入‘夹心层’的住房需求。部分适合‘夹心层’的商品房，将纳入该管理序列，而什么样的人具备购买资格，该类房屋再上市需满足怎样的条件，具体细则正在研究中，并将很快落地。”杨斌甚至直言：“北京将形成限价房序列管理，如果房地产开发商不接受指导，就不发放预售许可证。”

　　记者了解到，北京市至少有十个楼盘因有涨价要求，迟迟没有拿到预售许可证。这些楼盘包括大兴区的金融街·融汇、龙湖时代天街、保利春天里以及房山区等区域的楼盘。

　　一方面，是政府严格限制要求涨价项目预售许可证的发放；另一方面，是开发商不愿意降价。两方博弈，导致北京市商品房供应开始急剧下降。据亚豪机构统计数据显示，上周北京新增供应459套，3.9万平方米，比前一周分别减少31%和43%。而目前全市商品住宅库存量已创下新低。

　　亚豪机构副总经理高姗称，调控是进一步抑需求、促供给，以时间换空间，缓解供需矛盾。但开发商既担忧新政令项目开盘冷清，又看好后市，不愿多推盘，影响项目利润率。

　　一些不愿意降价的楼盘，开始选择规避绕开限价的方式。

　　4月9日，位于房山的京投万科新里程，取得预售许可证。按照审批，3栋楼住宅拟售价格分别为17026元/平方米，18052元/平方米，18821元/平方米。但实际上，该楼盘当天开盘均价在20000元/平方米左右。销售员告诉记者，房子将分成毛坯和精装修两种方式出售，装修合同需要购房者另外签订，并另外付款，但毛坯房必须与装修捆绑购买。如果购房者认为合同规定的精装修价格不符合实际市场价，就只有放弃购买该楼盘。

　　值得注意的是，购房者对于这种强制购买精装修方式并不排斥。一位正苦苦等待房山另一楼盘的购房者告诉记者，他对这种装修款另算的方式已有预期。只要总价能接受，能搂到一套已经不错了。

　　这种拆分装修款的销售方式，给刚性需求购房者带来的主要问题是，装修款不能贷款，首付增加了不少。比如，总价200万左右的房子，装修款可能要30万，这样首套购房者的首付就提升至90万。京投万科新里程并非个案。

　　业内人士认为，在限价管制之下，表面上政府统计的房价数字将会停涨甚至下降，但购房者的实际负担却有增无减。人们还普遍担心限价所带来的质量问题。将一些商品房纳入限价房管理，但房企在成本的逼迫下，会不会牺牲质量？

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，限价是逆市场化的强行管制。不仅自住和改善性住房，高端商品房也在通过发预售证环节进行管制。也就是说，各类商品房都回归到了管制。价格、利润，本应由竞争决定，现在政府决定价格，却不对利润负责。宋延庆认为，“这种强制限价带来的严重影响是，企业投资意愿或信心指数会降低，进而导致未来供应减少，房价上涨压力更大。”此外，强制限价，还会加大商品房购买的寻租空间。

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮[微博]在“第三届中国房地产与泛家居行业跨界峰会”上表示，“如果没有城市结构的调整，没有二三线城市的发展，不能实现大中小城市协调发展，我们永远解决不了北京、上海、广州、深圳的房价问题。我们还需要盖很多的房子。”

　　中国科学院城市发展与研究中心主任牛凤瑞认为，房地产只能有了相对稳定的预期，才有房地产市场的健康稳定。所谓预期包括，土地财政制度的改革以及房地产长效机制的建立等，要给出明确的时间表。政府应尽量保护合理的住房需求，而不是一再伤害。