新房售价只能跌不能涨

　　在1-2月深圳房价涨幅均位居全国第一的压力下，深圳于上周开始悄然收紧了放松已超过1年的“限价令”，要求深圳所有的在建新楼盘，以首期价格为基准，楼盘销售价格均要“环比零增长”，即只能跌不能涨。但政府的这一收紧快速传导到市场，前晚，有网络媒体披露，深圳推出了严控楼盘涨价、要求只能跌不能涨的“限涨令”，这一消息迅速震动了整个深圳。昨日下午，深圳规土委向传媒界发出了新闻通稿，否认深圳出台了新的限涨令。但同时也指出，深圳在“沿用两年来的做法，执行商品房销售明码标价的政策”。

　　但南都记者昨日下午通过可靠渠道调查获知，深圳多区开发商均被深圳规土委下属分局约谈，要求个盘价格以首期为准，只能跌不能涨。有地产商发反映，这意味着始自2011年4月的悄然执行的限价令重新收紧并将更严苛。

　　“限涨令”3月5日启动

　　昨日下午，深圳规土委向传媒界发出了新闻通稿，称并未出台新的限涨令，但南都记者昨日通过可靠渠道独家获知，深圳多区开发商均被主管部门集体约谈，进行一场名为“罗湖、福田辖区房地产市场调控暨培训会议”的培训，实质内容即要求开发商旗下楼盘，以首期单位为基准，只能跌不能涨。

　　昨日下午约3：20，罗湖、福田的10多家开发商代表来到福田山水大厦7楼会议室，深圳市规土委第一直属管理局在这里举行了以房地产信息系统使用主题的培训，培训由新任副局长李家宝主持，约12家开发商到场，其中不乏京基、合正、深物业、农科、深业、华来利、兰江、万泽等品牌房企。

　　培训的主要内容是介绍最新的合同均价的计算方式，也即近日业内风传的“限涨令”。这一计价方式已于3月5日在全市悄然启动。由于来得过于突然，宝安、龙岗不少楼盘出现房已售出，合同却不能备案的情况，这一点得到了官方现场确认。

　　开发商须登记楼盘预期售价

　　对于深圳房价高不高，李家宝现场举例说，深圳房价从2001年前后的6000元/平方米涨至现在2万多元每平方米，最高6万元/平方米，总体上房价是偏高的。今年1月，在全国大中城市中，深圳房价环比上涨2 .2%，涨幅第一。“这意味着深圳房地产调控压力更大”。

　　但这次会议全程并未对外界热传的“限价令”或“限涨令”作出解释。李家宝表示，地方政府调控细则出台前，不宜过多表态。他强调，开会主要是为了促进房地产市场平稳发展，尽量让开发商和老百姓都满意。

　　值得一提的是，从2011年4月深圳出台限价令至今，这一政策从未以文件形式下发，官方也从未公开正面承认出台过限价令。这一次“限涨令”的推出，也如同以往：由各分局召集辖区内开发商集中培训。昨日会后，李家宝要求开发商将年内要卖的楼盘及预期价格进行登记，主要是为了“平衡全市价格”。

　　“现场比预想的要平淡。”一位到场开发商说，大家对这种楼市的“计生政策”已经习以为常了。所有介绍结束后，现场并没有开发商代表提问，只是默默地记录着。

　　昨天下午，记者了解到，和管辖罗湖、福田的深圳市国土资源和房产管理局第一直属管理局同时召开会议的还有管辖南山的第二直属管理局，内容基本相似。而此前，龙岗区已经召开内部会议，传达了同样的精神。

　　释疑

　　“限涨令”计算方法

　　房地产信息系统提供两种均价计算方式，分别针对认购书和合同，都是以总价款除以总面积得出。

　　例如，如果某住宅项目今年3月拿到预售证，当时获批的预售均价是32000元/平方米，设为A，这个价格将成为3月的控制价。如果3月份的合同成交均价为31900元/平方米，那么4月1日起，系统将自动生成新的月度目标均价为31900元/平方米，计为B。并且，B一定要小于或者等于A。

　　依次类推，若4月份新合同均价为C，那5月份销售价格必须小于等于C。

　　注：从这两年多的房价数据的波动来看，“限价令”在某种意义上还是使得深圳新房成交价格趋于稳定，基本上保持在2万元上下变动，而政策在开始、升级的两个阶段后确实抑制住了往上走的趋势，而是出现了数据的下滑，而到了上个月则再次突破了2万元大关。

　　新政解读

　　目标 个盘成交均价逐月零增长

　　本轮政策和两年前极为相似，依然以个盘成交均价的逐月零增长为目标，只跌不涨将是这一政策的最终结果。

　　和两年前最为不同的是，本次目标均价仅控制项目首月价格，本月实际销售均价控制下月价格。昨日会上，深圳市规土委第一直属管理局工作人员也着重介绍了首月价格的重要性，等预售批准后，在系统填写的目标均价就开始显示其作用，第一个月的售价将受目标均价控制，但下一月的销售均价将不再受目标均价控制，而是受前一个月销售均价控制。并且，今年新增了认购书价格控制，而此前仅有合同价格会被列入价格控制范畴中。认购书均价计算方式与合同均价方式基本类似，不同之处在于只有当前签署的认购书参与价格计算，工作人员介绍，按照新的房地产信息系统，在预售证申报前夕，目标均价将按照90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上等三个面积段分别填写。

　　而在开发商初次制定预售价格时，政府部门都会予以指导。工作人员介绍，会重点考虑三个方面：通常会将距离该项目最近的在售楼盘近三个月销售均价作为参考依据；其次为同质可比原则，将和该项目品质、户型等同类型的房源销售价格作为参考，再次，当该项目周边没有任何其他住宅项目可售时，目前使用常见的原则为区域均价，或者参考同质二手房源的价格作为参考。

　　举措 领证后三月未售目标均价清零

　　工作人员介绍，今年在房地产信息系统使用过程中，还有一种特殊情况需要注意。

　　如果有住宅项目办理预售证后，超过三个月没有销售记录的情况，就会导致系统目标均价自动清零，造成任何合同无法打印的情况。如果真的发生这种情况，那开发商只能在项目准备开售前，再次到该局重新申请填写目标均价。

　　工作人员建议，在楼盘销售人员录入合同时，合同价款高低合理搭配起来，即所谓的“肥瘦搭配”。如果当月录入合同全是低均价价款的，就会导致本月实际销售均价较低。等下月想录入高价款合同时，系统就会自动屏蔽，造成无法打印合同。

　　现场一不愿透露姓名的福田开发商介绍，他们公司两年来一直有项目在售，在他们的操作过程中，限价政策从2011年启动以来，从来都没有退出市场，只有执行的松还是紧的差别，去年3月之后，他们感觉到执行过程中略有放松，如今重提，也只是重新严格执行了起来。