“较真的”个税计算

　　邢海洋

　　新“国五条”实施细则出台，明确规定对出售自有住房应征收的个人所得税从严按20%税率。之所以说是从严，因为此前还有总价1%的备选。俗话说收税如同拔鹅毛，既要拔毛，又要堵住鹅嘴，按房价全款的1%的低税率计征，税务局用“二选一”的自由选择权堵住纳税人对税额计算的“较真儿”劲。现在税率定为20%，税额大增，动辄几十万元，纳税人不会不再计较，税务部门就将面对一系列棘手的计算题了。

　　按交易差额的20%征税，原理如同对资本收益加税，征税只能针对房屋增值部分。名义上，上一次买房的时候，房屋购买的所有收入原理上都缴纳过了收入税，再次征收这部分也应该免税，否则便属于重复征税了。有鉴于此，按照国税总局2005年发布的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》要求，按差额20%计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中，要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额，并不仅仅是现值减去原值。如果说住建部和税务局联网后，税务部门可以轻易获得该交易房屋上一次的成交价格，但成交后房屋拥有者在房子装修和维护上所投入的费用却是难以从权威机构获得的。如果说房屋所有者有义务向税务部门提供各种维修、装修发票，须知这样的工程虽涉及数额不多，却往往极端复杂，很难归总到一张发票上。即便有了各种材料价格的发票，按常识而言，很多装修和维修工作都由不能提供税务凭证的零工完成，其费用的核算又恐怕是个难题。并且，表面看房屋卖方有义务配合税务部门的工作，可此前的政策允许不提供财务凭证，个税计征笼统按1%房价从简。如今政策突变，责不在纳税人而在征税者，这方面的难题就要税务部门自己想办法解决了。

　　除了住建部，税务局还要和银行、公证处甚至法院等单位建立联系，因为住房贷款利息、贷款手续费、公证费等都应该被计算在个税应扣除的合理费用之内。当然，房屋上一次买卖过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税费，都发生在税务一个部门，查询起来相对容易。但也有困难，无纸化办公是2000年前后出现的，很多年限稍远的原始文件都堆积在政府机关的档案室里，需要动用大量人力物力查询。

　　说到年限久远，不得不追溯到房改房，这是商品房的开始。房改房出售给承租人的价格往往很低，实际上是国家终止福利分房后对低工资时代职工福利的变现。征收个税时税务局有义务把房改房的价格先和当地经济适用房比较，在经济适用房价格以上的部分再考虑征收个税。可经济适用房的价格也不是一成不变的，通货膨胀，住房成本水涨船高，经济适用房也随之涨价了。那么房改房应该比照何时的经济适用房价？须知1997年全国各地开始房改的时候还没有出现经济适用房。如果参照当下的房价，税务机关等于承认了房价的上涨因素应该计入免税的范围，可如果这样，还何谈二手房买卖的资本增值税。房改十余年来，除了北上广等涨价三五倍以外，全国房价无一处不涨，就是因为物价实实在在地变贵了。如果说通货膨胀也算一种收入，那不过是自欺欺人的纸上富贵罢了。在物价变动甚微的海外成熟经济体，资本利得税还根据资本持有期的长短调整。通用的做法是，投资资产持有的时间越长，了结获利的资本收益税也就缴得越少。巴菲特说“我缴的税比我的秘书要低多了”，就是这个原因。投资大师的税率低于他的秘书的，不能不说这是对资本长期积累的一种鼓励政策。这一次，我国税务部门若仍沿袭一刀切的政策，不分持有期长短均给戴上炒房者的帽子，给予20%的“惩罚”，未免既不合于税法精神的理，也不合于物价压力的情。

　　征收20%的个税，二手房的出售者可能还面临另一种“罚款”，“阴阳合同”罚款。那些昔日的购房者，为了尽量节省那3%契税、5.6%营业税，几乎无一例外地跌入了“阴阳合同”的陷阱，即实际交易和网签合同上的价格不一致。远低于成交价的合同价被呈交给税务部门做计税依据，当时的确省了些税金，现在看是得不偿失。可“阴阳合同”之盛行、之普遍、之明目张胆，分明是在政府的眼皮底下，如果说不是纵容，也逃不开失察的责任。这个苦果难道要纳税人独自承担？

　　惩罚似乎不止于曾经逃了些税的二手房买家。二手房增加了税负，那些合法交易的城市房地产提高了成本。而真正违法违规，游离于房地产登记制度之外的小产权房等于受到了变相鼓励。这本应该是收税者最应该避免的局面。可能使“鹅叫”的还包括外来打工者在老家拥有一套房，来到城市节衣缩食供出的二套房；还包括故去的亲人留下的二套房等等。税务部门再搞一刀切，大笔一挥恐怕难以服众。