过户请排队

　　张斌 柯迪

　　最近这一周，王科生活的主题词除了排队还是排队。“面签、批贷、缴税、过户……基本上已经到了任何一步都要托人找关系的地步。”王科抱怨说。王科正在换房，卖了自己的小房子，买了一处更大一些的，买房合同签了，手续正在办理中。

　　自3月1日新“国五条”细则公布后，多地房地产交易中心火爆异常，其中二手房过户业务都是大幅增长。

　　为了避开新政将要涉及的交易税费，那些已经谈妥或即将谈妥的二手房买主，都想尽快完成交易。王科自然也是这个心思。“我买的那套房子是业主在2000年买的，到现在12年，差价很大，得收60多万的税。”他说，“大家都知道，一切税费都是买方承担的，我们的合同也是这么签订的，即使这是不可抗因素，可以终止合同，但是我马上再找房子来不及，而且房价又涨了不少。”“业主根本不着急，他这套房子是满五年非惟一住房，虽然在新政的范畴，但不卖可以向外出租，房租每个月8000元左右。加之新政之下，二手房的流动性越来越差，真正对这个区域有住房需求的人只能选择租赁，到时候房租价格肯定会再上涨的。”王科说。

　　不踏实

　　王科是位换房者，2009年10月，在北京三环边上买了一套一室一厅的小房子，当时主要考虑距离公司比较近，一个人住比较方便。现在身在外地的父母即将退休，偶尔会过来住一阵子，王科开始盘算换一套大点儿的房子，以便日后父母过来同住。

　　从去年年中，王科就一直在看房。“那段时间房价比较稳定，我也没有特别着急，加之在换一套大的与再买一套小的之间徘徊，所以迟迟没有下决心。”王科说，“10月到11月份，我出差了一个多月，回来就感觉形势完全变了，身边的人都在看房，有几个很快就出手了。”

　　今年元旦后，住所附近的一家中介给王科介绍了一套比市价偏低一些的房子，虽然楼层朝向都不是很满意，但有了上一次买房的经验，王科明白在北京用有限的钱买各个方面都满意的房子太难了，只能走一步算一步。

　　在与卖家签订了买卖合同后，王科要先把自己这套小房子卖掉，这样再去买之前看上的房子才可以算作是首套房，卖房款拿来做首付，有一定税费减免。

　　王科在与卖方签订买卖合同的时候，尽量与卖方延长了过户的时间，以便给自己卖房子留出更多的时间。“您放心吧，您这套小房子太好卖了，我保证三天就给您找到买家。”中介的小赵给王科打了保票。

　　房子挂出来之后，第一天看房就来了七八位看房者，有的要求马上付定金签合同。形势有点出乎王科的意料，他万万没有想到自己这套小房子能卖到200万元，而且房子不够五年，还要交个税。“第二天，我发现把房子的平米，多报了1.2平，赶紧给各个中介打电话，说自己把平米报错了，让昨天要买的人再考虑一下。”王科没想到的是，多报的1.2平对买家根本没造成丝毫影响，仍然愿意按原来的平米数马上签订合同。

　　此番之后，王科的心理多少起了点儿变化，他终于明白了什么是卖方市场。“我想到等三天，看能接受这个价格的买方中谁的付款形式更快一些，期间中介几次劝说让我赶紧签合同，要不收点定金也成。”王科说，“我坚持了三天，身边的朋友说这种形势你就该提价啊，大家抢房子的时候你当然应该提价，这就是市场经济。”

　　最终王科没有涨价，选择春节前卖掉房子。“我总觉得房价这么涨下去太可怕，政府随时可能出台个什么政策进行限制，当然我也不知道会是什么政策，还是赶紧把房子过了户踏实。”王科有着这样一种预感。

　　春节一回来，王科发觉这个区域的房价开始涨了，每平米至少涨1000-2000元。“也谈不上后悔，我是换房子，存在时间差，总是有些风险和损失在里面的。”他说。

　　但要买的房子还没过户，王科很怕卖家坐地涨价。最近新闻中看到太多业主加钱才肯过户，动辄就是10万。

　　2月20日，新“国五条“出台。那天，王科正好跟自己房子的买家约定好一起去面签。签约前还扫了一眼新政，貌似没有太多新东西，心里踏实了很多。

　　但当3月1日新“国五条”细则出来后，二手房交易所得征收20%的个人所得税这一条让王科的心不再平静。

　　现在，生活在“排队”中的他每天都揣摩着，细则什么时候实施，自己是否能在这之前完成新买房子的过户手续。

　　刚性需求

　　刘栋也在焦虑地揣摩着。这个“85后”的年轻人在北京工作近4年，IT行业，已婚，未育。虽已在京工作数年，但仍是北漂，好在妻子有北京户口，他买的房子在海淀区北五环外，单价在3.4~3.8万元。

　　刘栋说：“从想买房到要买房，用了3年，从要买房到下决心买，用了5个月，而从看房到买房，只花了24个小时。”

　　刘栋买房的想法，始于2009年他刚来北京的时候，当是还没有限购一说。20岁出头的刘栋觉得还年轻，租房子住“挺好”，加之未来发展的不确定性，买房对于当时的他不过是个想法而已。直到去年结婚了，刘栋才开始认真考虑买房的事情。“要说为什么买房，我也说不清。主要一是觉得钱越来越不值钱，而且也不可能一辈子都租房子，二是如果不买房，在北京都不敢要孩子，孩子的户口没处落呀，我爱人虽然是北京户口，但是还挂在集体户口上。”刘栋如此解释自己买房的缘由。

　　2012年6月份，刘栋跟着房产中介，正式踏上了看房买房的道路。

　　拥有良好教育背景的刘栋夫妇，在京城的“85后”圈子里，也能算上收入不错的阶层，但即使如此，面对如此高的房价，他们也没能下得了百分之百的决心。“去年6月看房的时候，觉得房价太高，没买，可现在房价翻了一番。”刘栋说。

　　他用追悔莫及、无可奈何来形容自己的感受。正是经历了这一次涨价潮，刘栋夫妇下定决心尽快买房。“我们的收入也不是特别高，现在还买得起两居，说不定过两年连一居都买不起了。”刘栋说。

　　房子交易网签要到3月13号通过。“我买的房子本身是不牵扯个税的，满五年且惟一住房，本来只用交契税，但新政的细则还没出来，不知道国家政策会不会也对这种房子产生影响。”刘栋说。

　　在这个节点上，刘栋最担心的就是国五条北京细则的出台。“现在就只有等着，我们天天都在盼着国五条晚点出。我要是网签过了，它对我没什么影响了。”

　　当时考虑到合同可能因政策而受到的影响，刘栋和房东签了补充协议：由政策变化而增加的税由买方承担。但因为并没有想到会征收高达20%的个税，所以并没有对这项补充协议做出更多解释。“只写了一条，在不可抗力情况下造成的合同终止，双方都不承担责任。就是他把押金退给我，这个买卖终止。”刘栋说，“假如要交20%的个税，房子就肯定买不成了，房东是肯定不愿意出这个钱，我更出不起这个钱。”

　　对于买房，刘栋在钱上的压力也很大。“像我们这个年龄，不是富二代，能在北京买房，基本上就是倾其所有了，包括家里的，能借的借能拿的拿，可丁可卯就是那么多钱，还贷的压力也比较大，别说是三四十万，就算是多个五六万也是焦头烂额。”

　　“买方卖方都恐慌，因为差价上税，按北京房价至少也得三四十万，虽然国家规定(税)由卖方承担，但是从实际的交易来看，个税、营业税等实际上都是由买方承担的，造成买方的首付压力，一下多了四五十万，对于普通家庭来说，基本上等于买不起房了。”刘栋说。

　　说到卖家，刘栋认为由于高个税率而增加的四五十万甚至更多，卖家肯定会转嫁到买家头上，很多人就会因此买不起而放弃买房。“房就卖不出去了，卖方有可能会自动降价十万二十万，但是即使这样，对于买方来说房价还是涨的。”

　　在被称为新国五条细则的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中，明确指出对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。这，是为了坚决抑制投机投资性购房。