佛山税务部门表示将严堵避税通道，严格按规定征收个税。 南方日报记者 李细华 摄

　　新“国五条”细化措施出台后，立即在楼市激起千层浪。尤其是对出售自有住房的个人所得税按转让所得差额的20%计征这一条，使得不少城市的二手房市场过户量一下暴增。但早在2006年，佛山就已经实施“差额的20%计征”这一政策，所以对本地二手房市场的影响可谓“波澜不惊”。

　　连日来，在有关新“国五条”的采访中，曾有佛山本地的业界人士向记者透露：20%的二手房差额征税可以避过去，几乎形同虚设。

　　所谓“上有政策，下有对策”，那么，二手房差额征税20%真的可以通过“不寻常手段”或者“合理合法渠道”来规避吗？

　　重税压顶：众网友支招PK政策“巧”避税

　　新“国五条”明确提出的二手房“按转让所得20%计征个税”等调控重拳，着实让房地产市场一时间晕头转向，同时也使得不少地方的房地产交易中心被挤爆——为避开差额重税，很多搭末班车卖二手房的市民急着签合同交税。

　　由于早在2006年佛山已实施二手房“按转让所得20%计征个税”政策，在经过数年楼市的洗礼后，这一轮新“国五条”的细化措施对佛山本土影响甚微。但由于此次出台的政策措辞强硬，对市场的短期心理影响巨大，其中要求各地方一季度出台具体的细则，如具体的调控目标、具体的上浮比例等，届时仍会对市场再次造成冲击，因此，二手房交易的“差额征税20%”还是再次引发佛山市民的普遍关注。

　　在新“国五条”细则尚未落地之时，网络上已经发现了不少人发布的“避税”方式很是“巧妙”。记者采访过程中，一位不愿署名的房产中介透露“20%的二手房差额征税可以避过去”，但具体如何操作，他没有直接道明。

　　而“两家离婚法”、“打官司过户”、“改合同”等，则是众网友支的“妙招”。根据有些招数，如通过合理税费(提交购买一手房时的契税、装修费、供房利息等发票或证明文件)，可明显降低差额；如最终与二次交易价格未产生差额，那么按照新规，个税应缴额为零……

　　网友“哟哈哈”说，“20%个税”的含义是指“出售价减去原购入价然后再去乘以20%”。不过，对于只有一套房的卖家且房产证已经满了5年，那么卖掉这名下唯一一套是不用出个税的。另外如果有两套及以上的，出售的话，还要核查考证其买进价格，而无从考证原价的，比如是福利分房所得的房子，就统一按出售价的1%征收这个税。倘若原购入价有据可循，则还是要按差额的20%计征。不过一般地产中介都会有办法避开那20%所得税，而按照第二种的1%来达到尽量避税的目的。

　　但也有地产中介不走“歪门”的。3月6日下午，记者致电佛山一家置业公司的小黄，称自己想出手一套房，问她能不能避税，把那20%的差额个税给“摆平”。没想到小黄一听，就说“我不做这个的，麻烦你找别人吧”，立即婉拒了记者的“要求”。

　　税务部门：堵死避税通道，二手房将严征差额20%个税

　　“对出售自有住房者，依法严格按转让所得的20%计征”——这看似“泰山”那样的差额税负真的可以“避”吗？3月6日，记者致电佛山市地税局12366热线，接电话的工作人员称，按照政策来执行的话，是避不了的。

　　据了解，目前我国二手房交易个人所得税征收有两种标准，能提供房屋原值的，按照出售前后差额20%征收；未能提供房源原值的，统一按照出售总价的1%征收。只有二手房交易满五年，且是唯一住房的才能免征个税。

　　但在实际操作中，由于部分房屋并不能核实房屋原值，例如此前并非购买商品房所得的福利分房，无法准确计算出差额，即通过出售自有住房取得的所得，因此无法按照20%来征收。对待这类房屋，国家政策为统一按照出售总价的1%征收。

　　记者也了解到，由于个别地产中介往往能通过某些手段来帮助售房者压低真实价格进行网签，因此，按照1%的总价征收的税额，往往远低于按照差额的20%征收，这样就使得很多能够核实原值的房屋，也被当成不能核实原值的房屋，从而按照低于真实交易价格的总价的1%征收，以此达到避税的目的。

　　也许正因为如此，所以新“国五条”以及细则要求：能够核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。也就是说，这一措施会堵死能够核实原值的房屋，按照不能核实原值的房屋来征个税的路子，从而增加卖房者的税负。

　　新“国五条”细则还强调，要充分发挥税收政策的调节作用，“税务、住房城乡建设部门要密切配合”，以堵死“避税之路”。相关通知还要求，税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　　对于房屋原值核实问题，佛山地税12366热线工作人员表示，税局设有专门负责房产核价核查部门，并有一套完整的评估系统，对交易中出现的明显低于市场价的房产买卖行为将予以把关，以避免税收流失。地产中介想通过压低成交价来实现避税的目的是不大可能实现的。

　　那么，在二手房交易中，税费的上调会不会最终都转嫁到买方身上？根据以往的二手房交易惯例，相关税费都将由买方负担，卖方的挂牌价格通常是“净落价”。对此，佛山地税12366热线工作人员表示，根据国家相关规定，在二手房买卖中，买方得缴纳契税，卖方则要承担营业税和个人所得税，如果严格执行相关规定，税费的上调不会转嫁到买方身上。

　　网传方法风险大 交易避税细掂量

　　■聚焦

　　在二手房买卖中，为达到最终成交的目的，富有“民间智慧”的网友们周末在微博上纷纷晒出规避二手房20%个税的“高招”，虽然这么做也许可以逃税避税，可是法律专业人士认为风险非常大。

　　网络方法一：两家离婚回应：有违伦理道德

　　第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共同拥有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚！

　　广东至高律师事务所吴翠英律师：在楼市限购政策执行之初，就已被人提了出来，也真有人成功通过假离婚，买到了第二套甚至第三套房子。不过，这种做法违反道德伦理，悲剧也很多，常有人借机假戏真做，双方中的任一方没有经受住利益的诱惑，那可就是“赔了夫人又折兵”，得好好掂量一下。

　　网络方法二：打官司过户回应：虚假诉讼行为会被制裁

　　为了避税，离婚什么的弱爆了。看我这个，不但避税而且无视限购。买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。一分税都没有！

　　广东至高律师事务所吴翠英律师：按照法律程序，房产抵押后只能依法进入拍卖程序，拍卖所得优先受偿，不能直接过户。如果诉讼中达成和解，直接以房抵债，则视为交易，过户时绕不过去限购政策和税收。而且，按照已生效的新的民诉法规定，虚假诉讼行为会被制裁；拍卖价格与预设价格通常会有不小的差距，诉讼本身也是有费用和时间的成本。

　　网络方法三：改合同回应：征税机关依法有权核定转让收入

　　要减少20%的交税量，可以把二手房的买入价或者最初的买入价调整下，缩小差价就可以了。以一套原价100万元，实际成交价格200万元的二手房为例，按新政计征20%个税，那么需要缴税20万元。将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的个税。

　　记者查阅相关文件发现：2006年7月国税总局曾下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中有规定，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。而纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其进行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税。所以，简单做低其中之一的买入价并非“一本万利”，而且买入价做低，也就意味着可贷款额度变小，就得多付首付。

　　潘伟茂 南盼

　　赠与二手房 仅三种情况可免个税

　　小李要到外地去生活了，他想把名下的一套房产送给多年来跟随自己打拼的好兄弟小王，但他了解到，这样“送礼”同样要缴纳个人所得税、营业税、契税，“负担”不小。

　　无奈之下，小李通过了普通二手房交易的形式将房子过户到了小王名下，并交了一定的税费。

　　无偿赠与资料审核严

　　与小李真情实意给兄弟“送房子”不同的是，地产中介公司的小林常接到一些咨询电话，问一般情形的二手房交易是否可以做成“无偿赠与”，这样可以减免相关的税费。

　　记者了解到，近几年随着二手房成交量的升温，有不少客户打起了通过无偿赠与房产的形式来避税的主意，但是此举早已行不通了。

　　2009年5月财政部和国税总局出台的规定表明，只有规定情形中的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税和营业税等，而不属于规定范围内的赠与要纳20%的个人所得税，这个税费负担甚至比一般二手房交易还要重。

　　业内人士告诉记者，即使是在国家出台《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》之前，相关的税务部门对房屋无偿赠与提交的资料审核都非常严谨，例如原本素不相识的两者之间的赠与行为基本不会被通过审批，以防通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。

　　三种赠与情形免个税营业税

　　根据《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，以下规定情形中的赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。其他无偿赠与房屋的情形将征收20%的个人所得税。可以看出，规定有意并有力地打击了通过房屋赠与方式避税的行为。

　　但是，根据现行的《中华人民共和国契税暂行条例》，房屋赠与的房屋权属转移行为属于契税征收的范围，因此无论是哪种赠与行为，权属承受一方应该缴纳契税。

　　不同情形房屋赠与缴纳税费天壤之别

　　假如小李原本购入房屋总价40万元，面积为110平方米，目前该房产的市场价为60万元，现打算将此套房赠与母亲或友人，那么，现在赠与双方各需要缴纳多少的税费？

　　若该套房产赠与小李母亲要缴契税额为9000元。

　　若该套房产赠与友人小王， 赠与人小李本人需缴费用11000元，受赠人小王需缴费用116000元，共127000元。

　　可以看出，这种形式的赠与“赋税”很重，甚至比一般二手房买卖交易要多得多。

　　“假赠与”再转让加倍缴税

　　那么，办假赠与真的可以省钱吗？其实，通过赠与形式避税是弄巧成拙。

　　因为，只有赠与人为三代直系以内亲属、对赠与人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人受赠房产时，不需要缴纳20%的个人所得税。而如果不属于三代直系亲属，受赠人需要缴纳的个税税率非常高，反而得不偿失。

　　如果通过赠与房屋形式避税，受赠人将来再出售该房屋时，税务部门将认定其房屋原值为“0”，其住房转让收入所得就为“100%净所得”，税务部门将在此基础上对其征收20%的个人所得税。

　　“假赠与风险则更大，税务部门曾查处过类似情况：市民肖某转让房屋收取卖房款后，与买房者一起到公证处办理了房产赠与合同公证，以假赠与的形式偷逃营业税及附加税、印花税、个人所得税共2.86万元。税务机关对其处以补足税(费)款、加收滞纳金0.49万元、罚款1.68万元。”地税部门的相关人士介绍说。

　　专题策划：何又华

　　潘伟茂 综合