本报记者孙永剑

　　中央经济工作会议提出建设"新型城镇化"，让低迷已久的房地产企业看到了希望。阳光100置业集团董事长兼总裁易小迪、副总裁范小冲在接受本报专访时表示：对于民营房地产企业来说，"蹲守大城市不如转战小城镇。"因为，由于大量农村人口进城，那里将产生更为广阔的市场需求。

　　城镇是未来主战场

　　"城镇化给了企业巨大的机会，产生了巨大的社会需求，有需求就有市场，企业就有巨大的发展空间。作为房地产企业，我们的产品是房子，而我们的市场在于大量农村人口进城，那么市场的需求到底在哪里？"作为董事长，易小迪常常思考着这样的问题，他时刻谋划着企业的未来发展，在经过了深思熟虑后，他认为，"在于增长性需求和结构性需求。"

　　所谓结构性需求，在北上广深等一线城市体现在市中心有房价过高的问题，而在城市周边建卫星城，让人口向周边分流，在市郊城镇化的同时逐步完成中心城市的郊区化，使中心城市升级。而在二、三、四线城市则面临与一线城市相反的情况，人口、设施、资源会向城市中心聚集，使得城市功能、配套不断完善，并逐步提高城市等级。

　　基于上述情况，阳光100主要发展两类产品：在三四线城市的中心建设商务综合体，在一线城市发展小镇化。但主要市场发展方向还在于二、三、四线城市。

　　易小迪进行了具体的分析，他认为，目前一线城市再次成为了竞争高地，二线城市是未来重心，三线城市潜力最大。2012年一线城市销售大涨，土地日渐稀缺，一线城市展现的"地王"，对全国房价上升起到很强的上涨预期作用。但由于一线城市地价门坎高企，现在已成为国企、大型房企垄断的天下。

　　易小迪在仔细分析了一、二、三线城市区域的差别化之后认为，对民营房地产企业来说存在不同机遇：一线城市由于市中心过度推高地价、房价，存在"郊区化"趋势，在一线大城市做远郊复合型居住项目是我们的投资方向之一；二线城市仍是各品牌房企争夺的主战场，量、价均有较快上升，要靠产品创新与差别化竞争才有出路；三、四线城市目前还是空白，在新一轮城市化进程中有产业和城市功能升级需求，民企要在此大力发展具有领先优势的商务综合体项目。

　　易小迪明确指出，未来城镇化是中国经济主战场，会使中国的城市和产能结构更加合理。在此前发展一线大城市时，由于我们过早地进入二三线城市错过了一些机会，在未来城镇化中公司可能会获得更大的发展。未来城镇化更多关注的是东中西部的大中小城市，注重城市结构均衡发展。这会使中国城镇化走向更健康更持久的道路。

　　"新型城镇化"理念的提出，首先让低迷了许久的以房地产为龙头的产业链条看到了久慕的甘露。"以往'城市化'的理念使得北上广深等中心城市过度发展，人口和优质资源过度集中，二三线城市的发展则相对落后。而'新型城镇化'的提出则意味着不仅在大城市，而且在二三线城市将形成巨大的内需。在城镇化的建设发展过程中，人们将看到新兴的产业、配套设施、道路交通、基础设施的崛起，而这些又将转换成为新的城市竞争力。"范小冲表达了他对未来城镇化发展的信心和憧憬，"人们将从未来城镇化的发展中获得巨大回报。"

　　范小冲认为，"一旦城乡之间的壁垒被突破，国民经济的发展将面临很好的发展机遇。因此，城镇化是中国经济的重大利好，是火车头，是发动机。"

　　实现均衡发展是关键

　　"要相信市场。"范小冲强调。市场关系到企业的生死和利润，所以企业面对市场的选择会很明智。未来城镇化进程中，将有4亿人要进城，将产生巨大市场需求，相信聪明的企业家已经在与时俱进，捕捉其中的机遇。

　　范小冲信心满满地表示，如果城镇化能够持续发展20年，国家的综合实力、文化软实力的发展将不可估量。但也存在巨大风险，这些风险在于农村人口进城后，社会利益再分配问题、拆迁问题、人的观念转变等等问题。所以城镇化不简单是城市建设问题，更要重塑正确的价值观。

　　尽管在城镇化的道路上面临诸多难题，但一旦这些难题得以克服，并实现了健康发展，那么，不仅二三线城镇和农村转移人口受益，而且北上广深等中心城市的居民也将受益。"这是因为，二三线城镇的发展，不仅将有效地缩短城市和农村的差距，而且还将对中心城市的功能形成有机的补充和平衡，并有效地调节中心城市的房价。"范小冲说。

　　正如中央经济工作会议指出，城镇化是扩大内需的最大潜力所在，城镇化和农村人口市民化齐头并进，会形成巨大的内部需求，从而形成新的经济动力。专家认为，当前推动我国经济增长的人口红利已到达顶端，新型城镇化将成为中国经济新的增长点，积极稳妥地推进城镇化不仅是扩大内需的重要手段，也是转变经济增长方式的必然途径，城镇化将成为未来改革的重要红利，也将是今年经济工作的重点。

　　建设高起点的城镇化

　　范小冲特别强调，对于未来城镇化的建设，不是依靠房子和酒店来拉动，而是靠城市功能的升级、产业升级、区域经济的发展等诸多要素的发展，继而促进人口的聚集。如果理解为靠房地产的发展来促进城镇化，那是本末倒置的错误。正本清源，应当走"城镇化的健康发展将带动房地产的发展"的路。

　　在未来"新四化"的建设当中，城镇化将成为最大的火车头，工业化和农业化在为城镇化服务。范小冲指出，从历史的经验看，城镇化往往伴随着工业化的发展，而工业化又离不开城镇化，工业化与城镇化是联动的，工业在城镇中心发展，需要大量工人，而大量农村人口向城镇聚集又会产生更多新的社会需求，从而极大地促进城镇的发展和进步，包括房地产业的进步。同时，农业现代化的发展，将能够养活愈来愈多的城镇人口。而信息现代化将使得信息传递更加便利，人与人的沟通更加快捷。

　　所以今天中国进行的城镇化是在更高的水平上进行的，与100多年前欧美的城镇化不是一个水平面。中国在走自己的道路，而不是重走欧美的老路。