“新国五条出台，房地产市场山雨欲来，据记者了解，近日二手房挂牌房源大幅增加，此前犹豫不决的买卖双方都加快了决策速度，双方都希望在另一只靴子落地前解决税费问题。”

　　财经现场

　　看完房就决定签约

　　“那就签了，快准备合同！”在西直门南小街的链家地产[微博]玉廊园店，一名销售急匆匆地让同事准备购房合同。这名销售昨日下午带着客户看了一套官苑8号的小户型，刚看完房，客户就决定签合同。“现在的房子卖得很快，尤其是满五年且唯一的，前天刚放出来的房源，今天就订出去了。”

　　除了卖得快，可供出售的房源一下子也突然冒了出来。据记者从链家地产了解到，政策发布后的两天，新增房源量与春节后平均水平相比，增长了90%左右。“报价虚高现象有所缓解，业主下调价格案例增多，尤其是急于出售的换房业主。”链家地产研究部张旭告诉记者。

　　汝之蜜糖，彼之毒药。20%的所得税让售房者如坐针毡，一些此前犹豫不决的买房者终于可以歇一口气，等等看看成了目前的主流气氛。“部分还未进入看房阶段的购房者可能会出现较为明显的观望。”

　　二手房网签创纪录

　　根据北京住建委的统计数据，2013年2月第四周新建商品房住宅网签量为1935套，环比上周上涨7%。同期二手房成交上涨84.5%，成交达5791套。成交均价为25670元/平方米，环比涨1.78%。受月末翘尾因素以及“国五条”细则出台后集中网签的双重影响，成交量环比大涨，创2011年12月最低计税价调整前集中过户以来的单周网签量新高。

　　从历史数据来看，每次中央出台调控政策，到地方执行细则出台前，买卖双方都会急于成交，预计短期网签量还会出现明显井喷。但是在政策执行后，二手房市场成交量将会出现明显萎缩。市场也必然会再度经历一段博弈期。

　　供需失衡仍是市场主要矛盾

　　链家地产副总裁林倩表示，目前北京市二手房市场上面临的根本问题仍然是供需关系失衡。一方面是，在限购政策的影响下，部分业主出售后就难以再次购房，出售意愿较低。并且在增加供给方面，新房市场能够通过增加土地供给等形成未来的有效供应。而存量房市场一直缺乏有效的政策盘活。

　　在这种背景下，增加二手房交易环节的税收，也有可能会形成税负转嫁，并在一定程度上抑制业主的出售意愿。从目前来看，二手房市场的供应问题很难一夜之间得到改善，尤其是一些低个税的房源反而容易造成需求的集中。

　　林倩认为，增加交易环节税收对于投资投机等弹性需求较为明显的区域，如三亚、杭州和香港等城市较为有效，而对于北京这样本地刚性需求较为集中的城市，仍需要从改善供需关系入手，通过增加持有成本等方式增加二手房供应量，同时扩大租赁市场，引导需求向租赁市场有序转移，这样才能从根本上控制价格的过快上涨。

　　文/本报记者 范辉 实习记者 石禹

　　案例研究

　　东莞二手房征20%个税政策已施行五年

　　本报讯(记者 范辉)二手房交易20%所得税的规定引发地产市场地震，但这一规定在珠三角东莞却是反应平平。早在2007年，东莞就开始强征20%所得税。从这几年二手房市场反应来看，所得税新政对市场影响较小。

　　新政当年影响成交

　　从2007年起，东莞计征二手房交易个税(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20%。其中合理税费包括中介费、装修费、银行利息等。“理论上所得税是卖房人付，但在现实中，卖房人都要净收入，所得税最后都变成了买房人付。”东莞地产中介公司小张告诉记者。

　　在新政初期，东莞二手房市场也遭遇了冰冻行情，2007年成交量大跌，只有186.32万平方米。但一年之后，2008年就达到了231万平方米。一直到2012年，这里的二手房成交面积最高达289万平方米，再也没有回到过231万平方米以下。

　　中原地产策略研究中心总监车德锐表示，“东莞二手房价位偏低，普遍价格在20万—30万左右；楼龄老，增值面比较小，所以炒房的人较少。主要是以持有为主，卖的比较少，以出租等方式投资的较多，东莞转手率比较低。”

　　实施过程中可降低应税基准

　　在实操过程中，全国各地盛行的“规避”税费在东莞同样存在。根据东莞所得税计算公式，调整房屋交易总价和合理税费都可以降低应税基准。以一套售价200万、原价150万的二手房为例，如果按照新政计算，应税基准是50万元的20%，约10万。

　　如果略作操作，将售价改为180万，再增加10万元类似装修等费用，应税基准变成了20万元，所得税只有4万元。而在其他城市，一般按照售房款1%缴纳所得税，200万房产所得税为2万元。

　　征税对当地房价变化影响较小

　　“相比较而言，东莞的新政虽然增加了交易成本，但参照这几年的房价涨幅，20%所得税政策对当地房价影响较小。”东莞一家房地产中介业务员告诉记者。

　　财经解读

　　个税新政后200万房屋

　　税费相差18万

　　“国五条”颁布后，二手房买卖的税费差距将有天壤之别。

　　例如，王先生想以200万元的价格卖出其在四年前以100万元买入的朝阳区一套60平方米普通住宅。如果按照现在的政策，王先生所需缴纳的税费分别是房屋总价5.6%的营业税和总价1%的税，即为200万×5.6%+200万×1%=11.2万+2万=13.2万。买方若是首次购房，则按照1%的优惠税率缴纳契税，为200万×1%=2万。也就是说，按照原有政策，目前这套二手房买卖双方共需缴纳的税费为13.2万+2万=15.2万。

　　但如果按照新政，出售不足五年的二手房买卖必须按照差价的20%来计算个税的话，个税就高达20%×(200万-100万)=20万，比现行政策中房屋总价1%的个税计税方式多了18万。这套房子买卖双方所需缴纳的契税、营业税和个税总额为2万+11.2万+20万=33.2万元。

　　文/本报记者 张艳丽

　　相关新闻

　　烟台辟谣新政执行夭折

　　本报讯(记者 范辉)3月1日国务院公布新“国五条”细则，明确转让二手房征收20%个税。山东烟台率先执行新政一天后就暂停了该项业务。烟台福山区地税局昨日随后辟谣，称从未执行，更谈不上叫停。

　　昨日，烟台市福山区地税局发言人表示，此项新规是否执行以及何时执行目前尚不明确，需等待上级部门的文件。

　　在此之前，业内盛传烟台福山区地税局在新政宣布后第一个工作日便率先执行，房产证五年内上市交易需缴纳差额的20%的个人所得税，超过五年则不收取。但随后这一政策执行又被迅速叫停，工作人员表示由于政策尚不完善，需要再细化具体执行政策。