核心提示

　　卖房所得20%缴个税，成为了楼市调控“国五条”细则中最受人关注的一条，虽然南宁尚未正式实施，但已在二手房市场激起了千层浪。由于这一规定涉及面很大，引起不少换房族的担忧， 一些原本就打算购买二手房或是出售房子的市民纷纷想赶在政策实施前尽快出手。那么，南宁版实施细则何时出台，“卖房所得20%缴个税”在执行时是不是应该一刀切，假离婚避税是否可行……带着种种疑问，记者昨日采访了相关部门、业内人士及律师，试图寻求答案。

　　疑问1：征税是否考虑房龄，房改房交易是否会区别对待？

　　答：细则中明确指出：“对出售自有住房按规定应征收个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　记者从税务部门了解到，其实20%征税的固定相关法律法规都早有规定，只是现在严格执行，根据1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。也就是说自用5年内，能核实房屋原有价值的就按照转让所得20%征税。

　　业内人士秦女士指出，对于一些老旧的房子应该区别对待，比如大板二区一套70平方米的房改房，当初买的时候房价才5万元，如今每平方米可卖到5000元左右，价值35万元。按照现行纳税标准，所得税为3500元。而按照新政，所得税要缴纳6万元，比当初购房时房屋价值还高。目前南宁版的“国五条”细则尚未出台，在实行20%的纳税标准时，有关部门应该考虑到房屋所有人的房产套数、房龄、类型等。

　　疑问2：“国五条”细则规定：“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”那么，如何核实房屋价值？谁来核实？

　　答：一般情况下，买房时购房合同、税收票据以及房屋登记都有当初房屋价格的记录，在税务以及房产部门都能够查到。

　　对于一些老的房子，在当初购买时没有相关证明可以证明价值的，按照目前的规定，是按照成交总额的1%缴纳个人所得税，以“疑问1”提到的案例为例，当初5万元买的房子，如今卖35万，那么所得税就为3500元。

　　业内人士覃锋认为，要是以后细则出台，一定要核定房子价值，那么相关部门应该制定一个专门的第三方机构进行价格评估，或是建立一套科学的评价系统。

　　据了解，广州税务部门就有一套二手房交易价格评估系统，能够精确求取任何一幢住宅房屋的基准单位单价。纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易评估值征税，沉重打击了报低价以避税的方式。

　　疑问3：装修款能算进房屋原值吗？

　　答：如果当初买房时是30万元，装修时花了10万元，但是购房合同以及税务票据都是只记录房子是30万元，要是卖了60万元，按照新政个税是6万元。如果把当初装修款算入房价，房价就是40万元，个税就是4万元，少了2万。

　　覃锋认为，根据目前情况看，一般不会把装修款算入初始房价，因为装修后一般都会使用一段时间，购房人在买房后通常会再装修也会花费不少资金，因此装修部分一般不作为房屋原值。

　　疑问4：南宁版细则何时出台？

　　答：记者从相关部门了解到，目前南宁还没有制定“国五条”的地方实施细则，由于涉及部门多，也为了避免“一刀切”，估计南宁版的“国五条”细则最快也要到4月份出台。

　　疑问5：按照新政纳税时间点怎么界定？

　　答：目前，二手房交易双方都在趁着新政落地前赶紧办理过户手续，这样就能按照成交价的1%纳税。秦女士认为，是否按个税新政策纳税，应该以递交过户材料的时间作为时间点，如果递件时间在地方税务部门落实政策的通知出台前，那么个人所得税还是会按成交价的1%征收。

　　疑问6：假离婚避税可行吗？

　　答：有人说，为了规避高额的个税，卖家和买家可以各自先离婚，然后卖家和买家结婚，这样房子婚内加名字只要100元。房子成功转让后卖家和买家再离婚，最后各自复婚。文灿律师事务所的蒋文灿律师认为，这样的做法风险大，不建议使用，因为很多人因此人财两空。

　　疑问7：买卖双方可不可以共同承担个税？

　　答：按照现在的习惯，一般二手房交易的税费都由卖家承担。不过新政一旦正式实施，由于个税提高，不少人提出在购房合同之外签订补充协议，约定双方各付50%的个人所得税。蒋文灿律师认为这样的做法属于民事行为，只要双方签订的补充协议是在自愿的原则下进行，那么这种方法还是可行的。

　　疑问8：新政对什么样价位买入的房子打击最大？

　　答：覃锋告诉记者在新政没有落地前，按照目前公布的新政纳税政策，对于购入时房价与卖出时房价相差越大的房子，要缴纳的个税也越多，这样的房子受打击最大。如园湖路手表厂对面一套120平方米的房子2006年买入时是5000元/平方米，如今已经涨到8000元/平方米。差价36万，要缴纳个税7.2万。

　　疑问9：是否有卖家主动降价卖房？

　　答：在“国五条”细则出台后，外地出现了降低房屋挂牌价格的情况，如原来70万的房子，现在挂牌65万。在南宁二手房市场，采访中记者了解到尚没有出现这样的情况，不过已经有一些原来咬着价格不放松的房主开始松动，向有意向的购房人表示“价格可以商量”。

　　疑问10：网传的避税办法靠谱吗？

　　答：上有政策下有对策，随着“国五条”细则的出台，有网友发布了“避税”方式。如：买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产作抵押。然后，买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿；最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。

　　蒋文灿律师认为，如今法院对民间借贷案件的审理相当严格，法院会要求欠款方提供转账信息或支付凭证。此外，如果欠款数额与房产价值正好同等，法院会认为这是非真实债务，是违反法律规定逃避税法的行为，通常会判欠款无效。这样一来对于买方来说风险极大，已经支付的房款很可能要不回来。(周珂)