“限利令”能否挤干西安房价“水分”？

　　有关部门在全国首推限利10%的“限利令”“重拳”抡向高房价制造者

　　继2011年3月实施“限购令”之后，西安乃至陕西其他地市逐渐抬头的“高房价”，再次逼行业管理部门在全国首推限利10%的“限利令”，将调控楼市的“重拳”直接抡向盖楼卖楼获利的开发商。尽管楼市“限利令”刚刚露脸几天时间，但“限利令”能否挤干房价“水分”的质疑声，早已响遍西安的大街小巷，乃至全国各地。

　　新政

　　楼市调控“重拳”抡向高房价制造者

　　记者采访了解到，备受市民关注的西安高房价，在经历了全年9月到今年5月的九次降价之后，进入6月份，西安房价突然止住“跌声”首次开始“喊涨”，而且一涨就是连续4个月。中国指数研究院(微博)发布的“2012年9月中国房地产指数系统百城价格指数”显示，9月份，西安住宅均价已经悄悄涨至7088元/平米，让打算购房的百姓心里发慌。

　　就在百姓为渐渐涨高的房价叫苦连天时，10月20日，我省在全国首推的限利10%的“限利令”，尽管刚刚露脸尚未落到实处，但为“高房价”所累的购房者，还是从政府决策中看到了楼市严厉调控的决心，长时间悬在心里的一块大石头总算落地了。

　　据了解，我省刚刚推出的“限利令”，调控“重拳”直指盖楼卖楼获利的开发商。“限利令”明确要求，各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间，并按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右。同时要求，房地产开发企业在取得预售许可10日内，要一次性公开全部房源，实行“一房一价，明码标价”对外销售。

　　质疑

　　陕西“限利令”能否挤干房价“水分”？

　　因为出台“限利令”的初衷是让老百姓对商品房成本心中有数，更重要的是为了防止房价反弹，许多接受记者采访的购房者表示，希望陕西新政能够很好地抑制高涨的房价，让现行房价运行在百姓可承受范围内。然而，由于新政直接冲撞到开发商的切身利益，许多不同的声音不断冲击新政。西安一位开发商直言：对本来就处于艰难期的房企而言，限利政策无疑雪上加霜，尤其是对中小房企的打击比较大。也有开发商表示，新政一刀切限制利润的做法并不科学，让中高端盘无所适从。

　　尽管楼市“限利令”刚刚露脸几天时间，但“限利令”能否挤干房价“水分”的质疑声，已经不断从各种场合传了出来。一家在陕西排名靠前的国有房企副总直言：如果政策一旦执行，开发商的应对办法只能是互相作假，“限利令”期望挤干高价房“水分”的初衷，也将会因此受阻。

　　业内

　　过分限制售价区间可能影响建筑质量

　　接受记者采访的多位西安房企表示，每个地产项目的产品配套、功能定位、设计方案、地域环境都是不同的，成本决算自然不同。商业地产项目是分级的，如一线产品的开发成本基本在3000元∕平方米以上，二线产品的开发成本约在2300~2500元∕平方米，政府要进行实际成本的核算，必然派工作组进驻某个项目。这样人力成本太高，且实施难度太大。况且，开发建设期间人力成本、物料成本都处于变动状态，很难测算准确成本。

　　行内人士透露，因为开发成本很难准确测算，为了固守自己既得利益，以盖楼卖楼获利的开发商自然能在成本上报多项构成中做手脚，而且有多种办法可以增加名义上的成本，比如增加人头，增加采购，增加广告支出，增加营销投入等，单一个售楼部，成本可以是200万元，也可以600万元。如此一来，非但没有挤干高房价“水分”，相反会在很大程度上增加房价“水分”。

　　另外，还有业内人士担忧，过分限制售价区间可能影响建筑质量及配套建设。西安市东郊一家楼盘的销售经理称：如果在项目价格备案阶段开放商成本定价为4000元/平米，但由于后期人力成本、物料成本上涨，按照原计划实施超出预定成本，影响了他的开发利润，开放商肯定不干。那么怎么办呢？降低标准、减少配套！原定用一级物料改为二级，优质建筑工人改为“游击队”……在监管不严的情况下，极可能会影响楼盘的工程质量。

　　本报记者李海涛