房地产开发成本难测算

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　 地方楼市调控政策又出“限”字新招。继限购、限贷、限售之后，陕西省住建厅出台了“限利”新政，表示将分区域测算住房项目成本，并将开发项目的合理利润率控制在10%左右。

　　 上述新政甫一出台，对其可执行性的争议就随之而来。由于对开发商成本核算缺乏相对完善的量化标准，房价成本中土地成本、销售成本、管理成本的综合变量比较多，因此业内人士普遍认为，这一政策的“表面影响将远大于实际效果”。

　　缺乏量化标准

　　 陕西“限利新政”实施的关键之处在于测算成本。

　　 陕西省官方在通知中的说法是，各城市要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009年《陕西省建设工程工程量清单计价规则》和当年涉及建筑的各项价格指数进行测算。

　　 《华夏时报》记者从接近陕西省住建厅的相关人士处了解到，该省在这一新政的具体实施中，将选取区域内已销售完毕或接近销售完毕的项目作为典型样本，由地方建设部门和物价部门联合对上报的财务数据进行审核，核算成本。

　　 “该政策执行的困难之处就在于，房地产项目的成本计算没有一个完善的量化标准。”中国房地产学会副会长陈国强对记者表示。

　　 事实上，对于开发商而言，最大的成本支出是开发成本，包括土地成本、前期费用、建安费用、配套工程费、园林景观费等。其中，土地成本占比最大。此外，开发商在经营一个项目的过程中还需要支付销售费用、管理费用和财务费用、税金等。

　　 据国务院发展研究中心最近发布的报告显示，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升，2007年之后年均达到30%左右。报告还列举了国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。

　　 但业内对开发商成本始终未形成统一的结论。尤其是房地产开发成本中“占大头”的土地成本，占开发成本的比例一直争议颇大。

　　 2009年，全国工商联在一项调查中表示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%；而国土部在当年6月专门发布的报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。

　　 “在同一区域内，有的项目拿地早地价便宜，有的项目拿地晚地价贵，这直接构成了开发成本的差距。”陈国强表示。

　　开发商操作空间大

　　 业内人士表示，在今年房地产调控依旧没有放松的政策口径下，陕西省适时推出此新政，颇有响应调控从紧的意味。

　　 “尽管从中央层面来说，目前没有明确的后续调控政策出台，但是为了准备年底的中央经济工作会议，中央已经几次向省级政府部门了解各地的调控情况了。”山东省住建厅的一位负责人告诉记者，“因此，在落实中央政府对房地产市场调控政策的态度上，地方政府仍要表明态度。”

　　 而据记者统计，近两个月内，北京、上海、广州、武汉等地纷纷从审核、住房限售、高价盘限卖以及开发商等方面重申楼市调控不放松。按照陕西省住建厅相关负责人的说法，此次出台的“限利新政”也是为了响应中央调控房地产市场的要求，引导购房者理性消费。

　　 “近几个月内，陕西确实有部分城市出现了房价过快上涨的苗头，”一位在西安拥有地产开发项目的北京开发商告诉记者，“比如安康、榆林等城市，受到大型房企进驻三线城市的趋势影响，房价都比去年上涨超过10%甚至更多。”

　　 而据财政部10月18日公布的数据显示，陕西省是6个地区中土地出让收入同比增长的地区之一。据统计，2011年陕西省土地出让收入为242.98亿元，其中，西安、榆林两地的土地出让收入约占全省土地出让收入的50%以上。

　　 这样的市场情况无疑引起了当地政府的担忧。“从目前来看，陕西限利新政的象征意义高于实际效果，很难对当地房地产市场产生明显影响。”业内分析人士陈剑波表示。

　　 陕西省住建厅相关负责人公开表示，成本利润核算不会在全省全面推行，只会选取一些区域作为试点。同时，考虑到建筑类型不同、品质不同和环境差异，区域合理价格也会设置较大的区间。

　　 “如果设置的区域价格区间较大，那么对同区域内低端项目的利润率控制力必然会下降，无法保证只有10%的利润率，”陈剑波表示，“此外，由于开发成本和销售备案价格都是由开发商上报，这无疑就给开发商预留了可以自行操作的空间。”

　　 公开信息显示，陕西省此前对各地区的21个项目曾经进行过成本核算试点，多数项目销售利润率低于10%。