瞭望杂志第42期封面

　　破解公租房资金瓶颈

　　公租房市场化面临租售比悬殊、成本回收周期长等因素的挑战

　　文/《瞭望》新闻周刊记者

　　叶锋徐岳乌梦达

　　作为备受关注的保障房“新品种”，公租房的供应正逐渐形成规模，针对“夹心层”的住房解困效应日益显现。

　　与此同时，本刊记者日前在多个城市调研了解到，由于租售比悬殊、成本回收周期长等因素，其资金平衡的难题逐渐凸显。作为国家“十二五”规划纲要明确的保障性住房“重点”，以及保障性住房的“主体”，公租房要担起重任，亟待在融资、运营方面进一步“破题”。

　　多地公租房供应加速

　　2011年下发的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》明确提出，大力推进以公租房为重点的保障性安居工程建设。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。中国房地产研究会副会长顾云昌等专家认为，公租房的推出，意味着我国的住房保障工作首次惠及“夹心层”，意义重大。

　　部分大城市的公租房建设和供应已形成规模。比如，2011年，天津开工建设10万套公租房，除滨海新区1万套外，其余的9万套中有5.8万套建在南开、河西、河北等市区，另外的3.2万套建在邻近外环线的产业聚集区。

　　在上海，由上海地产集团建设的大型公租房项目馨宁公寓已于去年年底启动配租，其余两个项目馨越、馨逸公寓分别于2010年9月、10月开工，计划于今年年底竣工，明年二季度对外配租。这三个项目建成后，将累计提供公租房近1万套。

　　馨宁公寓位于徐汇区华泾地区，共有公租房2900套。记者实地看到，小区环境优美，中心花园有水池、凉亭、步道，硬件不亚于商品房公寓。住在小区1号楼1506室的颜雪夫妇原来和公公婆婆合住在虹口区凉城新村一套40多平方米的老公房内。去年，夫妻俩新添了宝宝，一家五口人让原本狭小的空间更为拥挤。今年4月份，一家人通过申请、审核，搬到了现在两居室的新家。记者看到，两个卧室均朝南，并配有厨房、卫生间、阳台等。颜雪告诉记者：“家具、家电本来就是配好的，可以拎包入住。这下终于告别老公房了。”客厅里还放了一架电子琴，一岁多的宝宝下地时，欢快地摁着键盘玩耍。

　　资金难题凸显

　　不过，记者调研发现，对于公租房这一新生事物，市场接受还需一个过程。地段、交通、生活配套、租金等因素都将影响到“适租性”，目前一些项目的出租率还低于预期。从发展眼光看，随着交通设施等“短板”补足，公租房出租率有望逐步提高；但是“资金平衡难”等问题短期内恐难以完全解决，并对项目持续运行的前景带来一定不确定性。

　　以上海馨宁公寓为例。自去年年底以来，其配租过程经过了集中受理和常态化受理两个阶段，至7月底，累计签约入住户数568户，占总套数的19%。“虽然签约情况逐月改善，但总体而言还是低于预期。”上海地产保障住房投资建设管理有限公司副总经理荀旭东说。

　　除了小区无地铁直达、接驳公交供不应求、部分申请者达不到“持居住证满2年”等因素外，租金相对偏高成为影响出租率的重要因素。目前，根据“略低于市场租金”的规定，馨宁公寓平均租金水平约为每月每平方米42.75元。颜雪是一家文化娱乐公司的职员，其丈夫是一家商业企业的普通员工，目前每月房租为2705元，接近全家月收入的一半，加上新添了宝宝，“生活已比较吃力”。记者采访的多位租客，都提到“希望公租房租金能降低一点”。

　　但是运营方也颇为无奈。荀旭东为记者算账：馨宁公寓可租面积17.2万平方米，核定总成本22.5亿元。集团给予补贴10亿元不计利息，同时不考虑房屋折旧计提，按照现行租金水平测算，若年出租率分别为90%、85%和70%，每年将分别亏损1119万元、1598万元和3034万元。截至7月31日，馨宁公寓共收到租金357万元；预计年底出租率将达到40%左右，租金收入约1600万元。在不考虑房屋折旧情况下，预计今年亏损将达到7700万元。馨越、馨逸两个项目的测算结果也大致相似。

　　广州市住房保障办公室前期处副处长徐明贵说，目前的公租房租金收入只能偿付贷款利息。广州每年上百亿公租房建设资金中，中央财政补贴有6亿元，其余大部分主要依靠地方财政投入。今年3月，广东又规定把廉租房、公租房并轨管理，这将进一步增加地方财政的压力，目前的方法是政府先贷款建房，但以后有没有钱回购、财政能不能跟上，都还是未知数。

　　复旦(微博)大学住房政策研究中心陈杰所主持的课题研究显示，尽管有诸多的政策文件和中央领导的表态支持，但公租房的融资问题尤其是吸引社会资金，仍然困难重重。尤其如果投资形式是直接投资或参股建设并持有、运营公租房，则将面临更大挑战。

　　“可持续运营”亟待破题

　　业内人士认为，相比于廉租房、经适房等，公租房的运营还处在起步阶段，尚未形成成熟模式，应尝试多种途径探索实现“可持续运营”。

　　中房集团理事长孟晓苏(微博)建议，在保障房中加快推进房地产信托投资基金的试点。保障房信托投资基金是租赁权益信托投资基金，香港第一只房地产信托投资基金领汇基金就是用政府出租物业发行的。国家相关文件也对信托投资基金试点作出要求，孟晓苏认为当下应明确责任部门和推进机制，切实为公租房探索有效运营办法。据他测算，在不少大中城市，保障房信托投资基金的年收益率能达到7%～8%，稳定收益能吸引保险资金、社保基金等稳健型投资者。

　　一些城市探索利用产业结构调整中“退二进三”的土地进行公租房和商品房“捆绑”开发，“取肥补瘦”实现公租房运营。比如，上海地产“馨越公寓”公租房项目，就与同一地块上切分出的“上河湾”商品房项目捆绑开发。上河湾项目于今年4月开工，预计可销售面积16.37万平方米，按均价4.2万元/平方米计算，销售收入为68.8亿元。业内人士建议，应研究捆绑项目商品房开发的税收减免机制，以增进商品房对公租房的“反哺”。荀旭东说，经测算，馨越公寓开发成本为32亿元，如果考虑公租房、商品房整体开发免除土地增值税和所得税，其开发成本可降至17亿元，其运营可基本持平。

　　专家认为，公租房的租金成本优势应该通过延长出租年限来逐步体现。“我们的测算表明，当出租年限高于30年时，达到盈亏平衡的租金要求就明显降低。政府应该创造条件鼓励一部分非营利性社会资本去长期持有和运营公租房项目。”陈杰说。

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