业绩连续四年亏损，上半年预计亏损1.37亿元

　　京投银泰折戟“地铁+物业”模式

　　孙维晨、秦玥

　　京投银泰股份有限公司(以下简称“京投银泰”，600683.SH)在不久前的7月11日公布上半年业绩预告。这家背靠国企基建公司为大股东的企业在2014年1到6月份将亏损1.37亿元。京投银泰表示，导致公司2014年半年度经营业绩出现亏损的主要原因是该公司上半年各项目尚未满足销售结转条件；以及该公司的参股公司酒店业务因开业周期较短仍处于亏损状态。

　　自从2009年京投银泰宣布回归北京，与大股东北京市基础设施投资有限公司展开合作，其涉猎范围主要为轨道交通上盖(车辆段、车站)和沿线物业项目，以及北京市域范围内的其他普通住宅物业项目。但是由于地铁上盖物业建设周期长，技术要求复杂，导致利润产生缓慢。即便是在2013年底开盘的项目至今亦未能进入结转期。京投银泰董秘杨锟对《中国经营报》记者表示，目前无法披露何时实现盈利，但是京投银泰看好地铁上盖物业在土地资源稀缺城市中的发展趋势。

　　何时盈利尚不确定

　　自从京投银泰重返北京市场，其在地铁上盖物业领域的开发野心昭然若揭。2011年9月，京投联合体击败保利、龙湖等对手拿下北京推出的3宗地铁车辆段、停车场地块。 2013年1月京投置地和京投公司联合体以总价93.5亿元一举拿下玉渊潭乡地块(五路居项目)、昌平东小口地地块(平西府项目)。

　　尽管被称为“黑马”的频率越来越高，但是京投银泰却很难将这些地块迅速转化为产品。一位了解京投银泰公司的房地产业内人士对本报记者说，地铁上盖物业的技术要求很高，而且建设耗时要比一般项目更长。“作为一种新型业态，京投银泰也只能边摸索边建设。”

　　公开资料显示，这种混搭建筑由下到上是由地基、地铁车库、汽车车库夹层、住宅楼层构成的“上盖物业”。这样的结构导致上盖物业对于地铁运营安全、出口规划、项目绿化、楼房减震、抗噪音等方面的要求更加严格。

　　“显然，此类业态的开发成本会比普通住宅更高。”上述匿名人士就此置评说，较高的成本以及较少的成功经验往往会让一些开发企业望而却步。

　　而由于地铁上盖物业必须滞后于地铁站的修建，所以建设周期亦要长于普通住宅。京投银泰董秘杨锟对本报记者说：“由于不同项目具体情况不尽相同，所以很难确切计算出地铁上盖物业要比普通项目慢多久。”

　　不过杨锟告诉本报记者，京投银泰经过几年的人才和知识储备，在轨道物业方面已经处于国内领先。“比如，我们在2011年拿得郭公庄地块在2013年底才开始预售。但是经过这个项目的经验总结，我们第二个项目历时一年就开始预售了。”

　　尽管如此，这位京投银泰的董秘依然无法回答上市公司何时通过出售核心产品来实现盈利。在此前的一些季度中，京投银泰为了改善财务结构不得不出售了一些北京以外的资产。

　　根据公开资料显示，自2010年以后，京投银泰业绩出现连续下滑。京投银泰2011年年报显示其净利润降幅达到55.77%。其2012年年报显示，净利润为8649.69万元，同比降27.26%。

　　2012年年底，京投银泰开始出售资产以确保净利润正增长。公司2012年年报显示，2012年公司主动分阶段逐步处置杭州海威、华联一号楼及华联大厦、华安泰公司 55%股权、京投阳光 51%股以及长沙项目等多个项目。

　　对此，杨锟就此对本报记者解释说：“其实即便是我们不出售这些资产，也可以实现正常结转。但是我们要把这些非核心资产以及收益较慢的资产出售掉，把主要的效率放在北京的轨道物业开发上。”

　　玩这个都须有“背景”

　　目前较为普遍的解释认为，“地铁上盖物业”是指利用地铁车辆段或地铁站的交通便利性，在其上方加盖商业建筑，从而方便乘客和吸引顾客，并带动商圈发展与提升。说得更加直白一点儿就是在比地面高出9米至13米的地铁终点站停车库库顶，进行民用建筑开发建设。由于一线城市地价昂贵，故在北京、上海、广州、深圳等城市，研发建设地铁上盖物业成为节约和高效利用土地的新模式。

　　大干快上的地铁修建潮，正在中国蔓延。地铁红利给住宅和商业项目租售价格带来巨大上涨刺激，一些开发商是从上盖物业的概念中分羹一杯。

　　但是，这种效仿红利并非所有开发企业都能享受。本报记者调查发现，大部分地铁上盖物业几乎都由大型国企或央企背景的上市公司所覆盖。

　　例如，京投银泰的大股东是北京基础设施投资有限公司。该上市公司在获取地铁上盖物业的优势主要来自于这家国企的鼎力支持。

　　据了解，京投公司是北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资本运营及相关资源开发管理的主体，其拿取车辆段上盖项目土地有天然的优势，价格相对较低。一些分析师认为，除了拿地优势外，京投公司对上市公司有大量的资金支持，公司能向大股东京投公司申请年利率不高于12%的借款。有券商统计，截至2013年中期京投银泰向大股东借款余额高达153.5亿元，而目前京投银泰市值不足 40 亿元。

　　这种深厚的背景让观察家们长期讨论着京投银泰是否将垄断北京的轨道物业开发。

　　面对“垄断”一说，杨锟认为：“北京土地市场是一个充分竞争和规范的市场，京投银泰拿地都是通过招拍挂。我们的优势在于技术上的领先，多年的研究让我们在技术储备和人才储备方面都有了很好的积累。这才是我们的优势所在。越专业的企业在一个领域深耕越久，对公众的好处就越大。”

　　在房地产业内，几乎没有人否认京投银泰在技术等方面的出类拔萃。但是更多的观察家把兴趣点置于这家公司的“垄断性”上。京投银泰的大股东京投公司的前身是“北京市地铁集团”，一直从事北京地铁建设的一级开发。2003年改组后，其业务延伸到轨道交通沿线土地一级、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。而目前京投公司旗下只有京投银泰一家从事相关领域开发的企业。

　　此外，据媒体报道称早在2009年年报中京投银泰就提出，要充分挖掘、发挥大股东京投公司对轨道交通的影响力和控制力，与政府部门积极沟通，在获取土地过程中“设置必要的前提条件以降低投资风险”。

　　由此可见，有机会触及地铁上盖物业概念的都是“非富即贵”。除了北京的京投银泰，在深圳锁定地铁上盖物业开发的则是深振业(000006.SZ)。这家公司的实际控制人是深圳国有资产管理局。2013年11月，该上市公司公告称以8.66亿元中标深圳地铁的横岗车辆段项目。深圳地铁自去年5月后在深圳拿地可以绕开招拍挂，是全国唯一可成功效仿港铁“地铁运营+上盖物业开发”模式的地铁公司。分析认为，这种本土便利优势或让这家国企背景的房地产公司转变为专业地铁上盖物业开发商。

　　在武汉，本土上市公司南国置业(002305.SZ)随着中国水电(601669.SH)确认第一大股东身份后，已由上市民企华丽转身为央企控股子公司。南国置业目前在武汉等多个城市拥有地铁上盖物业项目。中国水电已大力介入重点城市的轨道交通建设，未来将致力于地铁上盖物业的开发。

　　一位要求匿名的香港房地产投资基金合伙人告诉记者，“凡是玩转地铁上盖物业项目的企业都是具有国企或者央企背景的。因为这样他们才有优势从地方拿到地铁建设地块。”