金地集团跌出一线阵营：降价成救命稻草

　　核心提示：“降价”是2014年房地产行业关键词，而于金地集团，降价更已成救命稻草。虽受土豪生命人寿张峻青睐，但今年以来金地股价涨幅38%的背后，并无实际业绩支撑。从业界排名看，金地已跌至17位。

　　“以价换量”成了今年上半年房地产行业各公司的主要市场策略，万科凭此稳坐地产一哥交椅。

　　原与万科同属传统一线地产企业阵营(招保万金)的金地集团，虽受土豪张峻执掌的生命人寿青睐，股价大涨，但业绩低迷。重压之下，从3月至今，金地力推“以价换量”趋势明显。

　　受房地产行业整体低迷影响，加之在上一轮房地产行业扩张阶段踏空节奏，金地集团不但未能重回一线地产公司阵营，甚至排名已跌出15位之外。

　　以价跑量难改业绩颓势

　　六个月的努力，换来169.90亿元的累计签约金额。这与金地集团年初制定的“2014年完成600亿元销售额”的目标，差距甚远。今年1-6月，金地集团销售额仅完成目标的28.30%，同比下降13.80%。

　　“这成绩看上去不理想是吧？但你不知道他们(金地集团)付出了多少。”金地集团原项目主管黄成(化名)对21世纪网(微博)记者说，“大家都没想到市场变化如此快速。现在看来，完成600亿元销售额可能性不高。”

　　2014年以来，房地产行业趋冷，金地集团并不是一个人在战斗。

　　受行业整体疲软影响，中国指数研究院监测的23家标杆房地产企业，全年销售目标的平均完成率仅为40.30%。4家房企全年销售目标的完成率不到30%，金地集团即属其中。

　　高华证券房地产分析师李薇，将金地集团的评级由“中性”下调至“卖出”。李薇认为金地集团无法完成600亿元销售目标，2014年其销售额同比增速当为25%，而金地集团管理层制定的目标是同比增长33%。

　　同时，李薇表示，高华证券覆盖的除金地集团以外的A股房地产开发商，基于净资产价值的12个月目标价格，平均存在27%的股价上行空间，而金地集团却存在21%的下行空间。

　　据黄成透露，金地集团从年初即推进“以价跑量”策略，并在今年3月开始投入资源力推，这个策略在6月份，有了阶段成果。

　　从金地集团发布的6月销售公告看，6月销售额和销售面积为今年年初以来最高。

　　具体而言，该公司6月实现销售额43.30亿元，环比大涨65.30%；销售面积达到35.70万平方米，环比上涨68.40%。

　　尽管如此，金地集团6月单月业绩仍无法与去年相比，销售额和销售面积同比还是双双下滑，分别下降20.80%和10.10%。

　　统计数据显证，金地集团平均签约价格，3-6月以来持续下降，分别为1.3548万元、1.3529万元、1.2380万元和1.2128万元。到了6月，表现出签约均价最低，成交量最高特征。

　　在推盘数量方面，下半年金地集团新盘较上半年多，仅7-8月就有18个项目，从其项目所在城市位置看，金地新项目主要分布在京津冀、长三角和珠三角区域的重点一二线城市。

　　业界排名大幅下滑

　　从2011年以来，“快速去化”(即快速销售)一直是金地集团管理层重视的指标。2014年，金地集团货值达到1000亿元，其中40%的户型面积大于144平方米，库存压力很大，销售速度尤为关键。

　　中国房地产测评中心7月初发布的《2014年上半年TOP50房企销售去化率排行榜》显示，2014年上半年，金地集团的月均去化率(即销售率)为46%，位列榜单第30位。榜单首位是金融街，去化率达到92%。

　　下半年，金地集团提高销售速度存在很大难度，这也是李薇不看好金地集团股价的重要因素。

　　“金 地目标所隐含的销售去化率改善，在行业下行时期，较难实现。”李薇认为，就现有土地储备而言，估算疲软市场(供应过剩)和糟糕市场(供应严重过剩)占金地 2014年底总资产价值的42%，为同业中最高。预计在2010-2013年黯淡的销售增速过后，未来数年金地的预售增速(2013-2016年预期年均复合增速为5%)将仅与同业均值持平。

　　目前，包括杭州、南京和苏州等城市在内的长三角土地市场随商品房市场同时深度调整，但金地集团逆周期布局长三角。

　　今年以来，金地集团分别在苏州、金华、南京和杭州斥资23.22亿元获取5处项目资源，占其今年以来土地投资总额的40%。

　　所谓疲软和糟糕市场，是指常州、杭州、宁波、沈阳、大连、西安、昆明、武汉和长沙，这些城市房地产市场供应饱和，销售速度非常缓慢，滞销成市场常态。

　　除了销售速度放缓，金地集团拿地速度也放慢。在上一轮周期峰值期间(2009-2010年)土地购置踏错市场节奏后，金地集团2010-2013年的新城市扩张和土地储备增长均慢于同业。

　　2014年上半年，金地累计获取土地储备建筑面积约131万平米，合计总地价64.4亿元，与同期销售金额之比约38%，接近2011年末的低点。

　　同时，2014年上半年，金地集团销售金额和销售面积均排名第17位，不但跌出地产公司第一阵营，甚至排名已跌出15位之外。房地产一线地产商原统称“招保万金”，现在，金光已经消褪。

　　财务安全方面，2014年1季度末，金地集团资产负债率为70.91%，较年初上升1.61个百分点；有息负债率和净负债率分别为107.78%和59.69%，分别较年初上升15.04个百分点和15.88个百分点，偿债风险上升。

　　上海亿翰投资咨询有限公司房地产研究中心副主任张化东认为，从市场态势看，2014年，上市房企的首要任务是回笼资金，降价走量成首选。以往经验显示，三季度(7-9月份)是降价促销回笼资金的好时机，四季度则可能出现“价跌量增”格局。