一线城市地价飞升、门槛高启，但刚需强劲，去化快；中小城市方兴未艾，但去化慢，泥沼陷阱遍布……走在房地产下半场的中国开发商，正在走向十字路口。

　　《东地产》 报道

　　山雨欲来风满楼。

　　当完成多笔套现、现金充裕的SOHO中国董事潘石屹[微博]在博鳌唱衰楼市；当去年土地存货丰盈、最近豪掷51.7亿北京拿地的泰禾集团董事长黄其森继续看多市场；当大中小城市布局均衡，左右逢源的绿地集团董事长张玉良强调市场分化加剧……在这个“为自己代言”的时代，中国楼市正在躁动与不安中蕴酿新的变局。

　　一线城市土地溢价率高企

　　4月11日， 泰禾集团耗资51.7亿元竞得大兴区黄村镇0101-016a地块和大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块。

　　在这个距离天安门车程达30公里、五环之外的地方，未能竟得地块的开发商，为这个楼板价达到2万元每平米的地块或捶胸顿足，或暗自庆幸……大牌云集的竟标人各异的心态，透视着地产业对一线城市爱恨交加的态度。

　　“一线城市房价一定不会跌。”泰禾集团董事长黄其森一语道出房企一线拿地的豪赌心态。截止到4月10日，泰禾集团年内在京共入账三宗土地，增加建筑面积42.97万平方米，拿地金额101.28亿元。用黄的话说，回归一线城市已成为众开发商的共识。

　　“泰禾集团擅长资本运作，因此敢于豪赌，一旦市场销量下滑，销售未达预期，资金链必然受到考验。”一位地产金融专业人士如是向《东地产财经周刊》(以下“简称《东地产》”，微信号：dongdichan)评价。

　　一线城市楼市供不应求，引得标杆房企频频出手，购地金额居高不下。在上海市场，除年初方兴地产拿下的大宁地块楼板价外；融创绿城在宝山顾村公园版块拿下的土地，楼板价也刷新历史……此外，近期厦门房企在松江大举拿地，土地溢价率也创出历史新高。

　　事实上，自2012年底房企回归一线城市以来，一线城市的地价水涨船高，土地溢价率远远高于中小城市。统计显示，过去一年一线城市的平均土地溢价率高达35%，而二线城市的平均土地溢价率为11%，中小城市的土地溢价率则为1%。

　　此外，持续上行的地价，也让大型开发商趋向保守。最新数据显示，万科、保利等16家标杆房企今年首季拿地总金额环比降幅高达37%，而中小房企成为土地市场的主角。昨日上海土地市场出让的三幅土地中，有两幅均被中小房企拿下。

　　三四线城市泥沼

　　不过，与一线城市房价僵持、地价热闹相比，三四线城市房价出现松动。

　　2014年以来，自杭州首次出现房价下降之后，常州、营口、连云港甚至秦皇岛等地房价都开始显现出走下坡路的迹象。

　　据悉，2月23日，常州雅居乐一楼盘率先降价，推出5、6、8、10四栋楼，最低价5380元/平方米。在这部分房源中，精装房均价12500元/平方米，毛坯均价降至约7500元/平方米，个别房源低至5380元/平方米。

　　有业内人士表示，这两年房企在三四城市攻城略地，其中一些三四线城市楼市泡沫已经越积越大。这些城市大多缺乏产业支撑，人口增速缓慢，成长潜力十分有限。

　　三四线楼市的供过于求，在全国多个城市上演。

　　与江南城市常州相应，东北港口重镇辽宁营口，也是典型的楼盘供应过剩城市。

　　“辽宁省营口市鲅鱼圈至少有50个楼盘在售，若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算，这里的开发面积已超过1000万平方米。如此大的体量，需要数十万购房人才能消化，去化慢成了难题。业内人士指出，该区域人口和外来人口都不足以消化如此巨量的供应，该区域整体出现供给全面过剩现象。

　　“三四线城市，尤其是人口净流出的城市，去化慢已成为一大难题。”一位从一线开发企业离任掌舵中小城市开发的职业经理人，去年以来遭遇滑铁卢，其开发的某中小城市楼盘，如今深陷泥沼。

　　“所有手段都用尽了，就是卖不出去。”该职业经理人向《东地产》表示，“以前也算做过几个知名楼盘，如今更深刻意识到，个体对抗不了大环境。”

　　开发商下半场两难

　　现实环境之下，开发正面临两难选择。

　　值得关注的是，在房地产市场出现分化，浙江兴润置业为代表的中小房企破产背景下，一季度的大型房企业绩，也出现严重分化。其中一些品牌房企，业绩出现大幅下滑。

　　目前公布一季度业绩的20家房企中，业绩倒退跌幅最大的是合生创展，一季度销售金额为7.03亿元，同比下滑超过70%；此外，恒盛、花样年、华润、瑞房等开发商的业绩也下滑50%左右。 

　　但与此相反，也有大型房企保持稳定、快速的增长这其中，恒大、碧桂园、富力均取得比2013年一季度70%的涨幅；旭辉同比增长57%，万科、融创等也保持了25%左右的稳定增长。这其中，恒大、碧桂园以三四线城市为主，富力、旭辉、融创等，则一线城市销售贡献较大，而万科则在城市战略上布局均衡。

　　一切都指向未来行业走向，楼市下半场悬念迭起。

　　中信证券在对对4月后市场的判断时认为，企业不可能同时实现高推货，高去化和高定价，不同企业开始在不同领域作出牺牲。

　　该机构判断，4月销售环比3月略有下降，但同比降速可能会有所收窄，随后企业定价会更加理性。土地市场至今仍然景气，但参与者多为非主流的发展商。我们预计二季度起土地市场会有所降温，四季度或将达到土地市场的阶段性低点。