理财周报记者 李峻岭/文

　　第三次转型，“老潘”只租不卖扬言5年后收租40亿。150亿资金、20%净负债率轻装上阵，夫妻联手打地产“功夫”

　　自从8月16日SOHO中国在香港召开了2012年中期业绩发布会后，人们开始把SOHO中国董事会主席潘石屹(微博)称作“包租公”。

　　在过去多年中，人们提及中国房地产必然会提及潘石屹的SOHO中国。出生于1963年，从西北甘肃天水农村走出来的潘石屹被许多渴望成功者所仰慕。

　　出身农村的潘石屹并不保守。相反，他不断折腾着，在构筑SOHO中国这座大厦过程中一次次寻求着改变。

　　最新的改变就是这次被称为“从散售转向持有”的大转型。这次转型的背景是：北京上海黄金地段写字楼和商业物业的租金快速上涨。

　　按照潘石屹在自己微博中透露的信息，这次转型是SOHO中国成长历史中第三次重大的改变。此前的重大改变：第一次是从住宅转向商业地产，避免了公司的发展与各项调控政策的磕碰；第二次是上市。

　　“包租公”为什么

　　SOHO中国方面给理财周报提供的对于是次转型的准确描述是：2012年，SOHO中国将告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”，未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业150万平米，其中北京约38万平米、上海约112万平米。预计，3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元人民币，而销售收入将逐渐成为辅助收入。

　　从中报发布会到现在的20天时间里，市场一直在不停追问：潘石屹为什么要当“包租公”？这是迫不得已的选择？还是适应市场态势的改变？还是如某些观点所称“最大的可能是为了炒作”？

　　先看一下财务数据。

　　今年上半年，由于公司没有新完工项目，因而结算面积减少，SOHO中国实现营业额人民币12.22亿元，同比下降约54%；净利润为人民币6.13亿元，同比下降约65%；核心纯利为人民币2.32亿元，核心净利润率19%。今年至今合同销售金额达到60亿元人民币，主要来自望京SOHO和SOHO中山广场。银河SOHO将于今年第四季度完工，届时，其销售收入将计入全年业绩。

　　营业额下降的情况在2011年也比较明显。截至2011年12月31日，SOHO中国实现营业额人民币56.85亿元，同比下降69%。

　　房地产调控政策针对的主要是住宅市场，没有直接涉及商业地产。但是随着流动性的吃紧，SOHO中国的销售也受到了影响。通俗讲，房子不好卖了。

　　同时，值得注意的是，在2011年，很多房地产公司在市场上出售土地或已建成的商业物业。而SOHO中国则展开了收购行为，其收购总金额超过150亿元人民币，创下了年度收购金额最高纪录。这些新收购的土地或项目都集中在上海交通便利、位置优越的区域。

　　现在回头看，SOHO中国大量的收购已经在为是次“从散售转向持有”的战略转型做了准备。

　　股价连连下挫

　　对于这次战略转型的思考可能更早。潘石屹在做完现代城项目后就已经开始思考这个问题：作为商业地产，我们到底是销售物业还是持有物业？潘石屹认为“北京、上海的发展机会太诱人了”。潘石屹所说的机会是：随着北京、上海城市化进程的不断深入，两地的办公楼市场日益成熟。

　　世邦魏理仕的报告显示，过去18个月北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史最低水平，分别为4%、6.7%。而SOHO主要办公楼租金18个月中的上涨幅度超过了70%，成本回报率超过14%，主要原因是SOHO中国开发的所有办公楼均处于北京和上海的黄金地段，或地铁上盖或紧邻主要交通枢纽。

　　但是，问题可能在于：在2014年底就将持有150万平方米物业的SOHO中国此前并无多少商业地产运营的经验，“运营管理”问题如何解决？相关的人才、队伍等问题如何有效解决？

　　SOHO中国方面没有正面回答理财周报提出的上述问题。其提供的相关信息显示，SOHO中国三年前把香港地铁物业公司北京分公司全部的员工收过来，到现在为止，原来的470人已经扩展到了2200多人。

　　潘石屹的说法是：“SOHO中国的物业管理经过这三年时间，水平提高非常快，直接体现出来的就是我们已经建成的项目，只要我们管理的租金水平就高，同样的项目，别的物业公司管理的租金水平就低。我们现在物业管理这块已经是非常成熟了。”

　　要当“包租公”，就得有资金的支撑。SOHO中国透露，截至2012年6月30日，公司拥有现金92亿元人民币，未提取贷款余额约60亿元人民币，净负债率仅为20%。

　　情况好像还可以，但转型消息发布后，原来走势疲软的SOHO中国股价出现连续三日大幅下跌。这是投资者的态度吗？

　　今年年初，潘石屹曾表示，2012年，公司确定了约100亿元的收购目标，想考虑在北京和上海两地，购买土地和收购项目。并且，2012年的收购地段仅限于北京和上海，也将不再涉及烂尾楼和在建工程。

　　手里的钱很多

　　如前所述，在此次转型之前，SOHO中国经历了从住宅向商业地产的第一次转型，以及走向资本市场(上市)的第二次转型。

　　现在看来，住宅用地拿地成本不断攀高，开发潜在风险(比如政策调控等)越来越大，这应该是2004年前后潘石屹从住宅开发向商业地产开发转型的深层动因。

　　事实上，很长时间以来，潘石屹都对商业地产前景表现乐观，而对住宅市场前景则认为有所不确定。2008年国际金融危机过后，在谈到SOHO中国下一步的发展策略时，潘石屹曾明确表示，基于对金融危机对中国经济和房地产市场影响的看法，SOHO中国的策略主要有三条：第一，避开住宅；第二，聚焦商业地产；第三，限于北京、上海的繁华地段。

　　2007年10月8日，SOHO中国在香港交易所上市。彼时，潘石屹称，未来三年未有在其他(北京以外)地区的拓展计划。

　　上市后，SOHO中国“专注于中心城区，以商业地产开发为主”的策略更加明显。终于，到了2011年，SOHO中国也跨出北京，在上海中心区域展开项目收购。

　　一直以来，SOHO中国通过拿地、建筑、出售，保证了相对充足的现金流。至2012年8月，SOHO中国再次转型——从散售转向持有。

　　9月6日，张欣在自己的微博上写道：现在很多人还没有意识到，中国城市化的高峰期已经结束，大量建设销售房地产的时代一去不复返。更多的开发商会陆续转型，持有物业，SOHO是第一个。转型需要的条件是有足够的资金实力，SOHO拥有150亿资金，净负债率仅20%是中国房地产上市公司中资金实力最强的。

　　多面老潘

　　这是一个秀场

　　到2012年9月6日中午13时，潘石屹的新浪微博粉丝数量达12158454个。

　　在这个娱乐化色彩渐浓的时代，每个人在娱乐着自己，也被别人娱乐着。潘石屹和他的SOHO中国已经不再需要广告了。潘石屹本身就是广告。

　　在中国房地产业的风雨江湖上，潘石屹不是最有钱的，他的SOHO中国也不是规模最大的公司，但他无疑是最吸引眼球的房地产企业负责人。围绕他，总是有很多的话题。

　　操一口西北口音普通话，潘石屹的谈吐含有一种硬度；在公开场合，他经常将微笑带在脸上。离开老家多年，潘石屹仍然饱含浓厚的乡土之情。最近在微博上，他不断用文字记述自己“小时候”的故事，描摹着乡村的一草一木。

　　“我从内心里就喜欢禅宗，不管出现什么情况，拿着禅书就会感觉特别平静，比较注重简单。”潘石屹说。

　　关注环保和运动健身是潘石屹生活中的重要内容。经常看潘石屹微博的人能注意到，一般大约在早晨5时25分左右，他会定时在自己的微博上播发有关北京空气质量的数据。有人就是为了每天能看到他播发的北京的PM2.5数据而成为他的粉丝。

　　现在的潘石屹考虑最多的是SOHO中国的转型——SOHO中国要从“开发-销售”转型为“开发-持有”。通俗讲，未来的SOHO中国将主要靠租金过日子。SOHO中国将持有高达150万平米的京沪黄金地段的优质写字楼。

　　在过去的十年时间，SOHO中国帮客户出租出去了250万平方米的房子，且租金增长超过了市场平均水平。这给了他信心。

　　8月23日，在SOHO世纪广场，潘石屹向五大代理行中国区的负责人介绍SOHO中国的转型；8月24日，在望京SOHO 他与全球五大代理行的负责人见面，介绍SOHO的转型，听取他们的意见和建议。

　　对于房地产业，潘石屹有自己的定义：房地产实际上是一个资源整合的行业，房地产发展商的工作就是把不同的社会资源和劳动力有机地聚合在一起最终生产出房子这种产品。

　　潘石屹说，房地产主要是跟土地打交道，我觉得，只要跟土地打交道，无论是当农民种庄稼，还是盖房子，心里面都觉得踏实。

　　不久前，潘石屹远赴英国华威大学，参加儿子潘瑞的毕业典礼。当年送13岁的儿子潘瑞出国留学的初衷，是因为考虑到未来社会发展的趋向还是全球一体化。

　　潘石屹近日告诫他的儿子潘瑞：对任何人都不能有一丝一毫的优越感。“理解了这句话，对你一生都是保护。每天按这句话去做，周围就会有无数的力量来帮助你。”潘石屹说。