“自持”最大考验在于资金，“收租”能否挽救业绩尚难确定

　　柳九邦

　　[ SOHO中国2012年中期业绩：营业额12.22亿元，同比下降54%，股东应占净利6.13亿元，同比下降65% ]

　　今后，在国内土地市场上一定会出现一个“熟悉的陌生人”——SOHO中国董事长潘石屹(微博)。在高调宣布告别“散售”转型“自持”的商业模式后，以收购“烂尾楼”及“卖房子”著称的潘石屹希望成为一名“真正的”商业地产开发商。

　　潘石屹坦言，决定转型的时间在今年的3、4月份，除了北京、上海等一线城市写字楼租金疯狂上涨的“诱惑”外，原有商业模式的“相对落后”与“不可持续”也是公司决定转型的重要原因。

　　对于如此迅速且剧烈的转变，资本市场与股东们表现出来的是“惊讶”与“一连串的问号”。一个直接的表现是，由于转型引发了对公司短期内业绩走软的担忧，公司的股票价格在上周五一度下跌8.6%。

　　“我们首先要做的就是安抚股东。”潘石屹对《第一财经日报(微博)》记者表示，公司今明两年的业绩其实早已锁定，等到三年后租金收入渐涨，业绩就有了新的保证。

　　“2012年的收入主要是去年销售银河SOHO的，只要今年11月份把项目交付使用，销售利润就可以确认。同时，上半年望京SOHO的销售非常火爆，故明年的利润也是有保障的。三年后，公司盈利将主要来源于租金收入，五年后，现有150万平方米物业租金年收入将超40亿人民币。”潘石屹称。

　　“顺势而为”还是

　　“不得已而为之”？

　　“把商业地产这个大西瓜切开来卖，别人不敢做，我们做得很成功并积累了大量现金，”潘石屹坦言，“‘散售’模式从现在来看已是一个落后的商业模式，并已四面楚歌。”

　　这一点显然已经表现在了公司的业绩上。

　　8月16日，SOHO中国公布2012年度中期业绩，报告期内公司实现营业额12.22亿元，同比下降54%，股东应占净利6.13亿元，同比下降65%。公司方面称，业绩下降源自报告期内没有新完工项目可供结算以及较少的投资物业评估增值。

　　“6个月之前，没有想到市场会如此不景气，而未来的6个月市场仍然看不到改善的迹象。” SOHO中国CEO张欣在中期报告会上称，市场的流动性紧张是导致SOHO中国上半年销售业绩不理想的重要原因。

　　其实，一直以来，SOHO中国“独树一帜”的商业地产“散售”模式并不被多数业内人士看好，在上市之初，就有不少市场分析人士认为，“散售”的模式不可持续，转型是迟早的事情。

　　而从目前反馈的信息看，SOHO中国的这一“起步”比原计划快得多。

　　年初，SOHO中国定下的2012年销售目标为230亿，而这一目标显然已经包括原计划“散售”的上海SOHO世纪广场等物业。而记者得到的最新消息显示，在公司宣布转型之后，不仅今年的销售目标下调一半水平至120亿元，甚至SOHO世纪广场等原待售物业也已“华丽转身”，签约出租率在五成以上。

　　“在‘散售’模式下，我们赚10块钱有6块钱要交税，从资金的角度考虑，这是不合算的，”潘石屹对记者称，“不少地方政府也不认可我们原先的商业模式，导致公司在获取项目上存在一些困难，另外，随着经济的下行，公司的销售基础也发生了大的变化，现在不少目标客户已经没有‘一掷千金’买楼的实力了。”

　　然而，虽然受到宏观经济的影响写字楼销售市场疲软，但是写字楼市场的租赁行情却一路看涨，市场需求异常火爆。潘石屹坦言，北京、上海去年四季度及今年一季度租金快速上涨态势对其触动很大，“3、4月份的时候，我们决定转型。”

　　未来的挑战有多大？

　　SOHO中国在公告中称，本集团计划由“开发—销售”的商业模式转型为“开发—自持” 的商业模式，以实现北京上海黄金地段优质办公楼租金及价值升值带来的巨大潜力。

　　然而，在2014年底就将持有150万平方米物业的SOHO中国此前并无多少商业地产运营的经验。就连潘石屹自己也称，公司面临不小挑战，运营管理是公司的“短板”。

　　今年5月22日，SOHO中国宣布与在地产运营领域“经验丰富”的盈石资产管理有限公司合资组建“盈石搜候（上海）有限公司”。据悉，合资公司将负责SOHO中国旗下第一个自持物业“前门大街”的招商和运营，此后还会继续参与SOHO中国其他自持商业项目的招商和运营管理工作。

　　此外，对于自持商业物业的开发商而言，最大的考验无疑来自于资金方面。公开资料显示，截至2012年6月底，SOHO中国银行贷款及可转换债券共计135.74亿元，净借贷率约为20%。

　　SOHO中国总裁阎岩认为，现有的资金实力足以支撑公司向自持物业转型。“转型完成后，公司的净负债率会上升到30%左右，短期不排除上升到40%。”

　　“虽然负债率会上升，但我们至少还能拿出50亿~60亿的资金继续进行收购，我们不希望错过一线城市的一些好的收购机会。”潘石屹表示，如果资金面出现紧张，也不排除和一些专业的房地产基金合作来开发项目。

　　另据潘石屹透露，虽然公司全面转型，但销售还是公司的辅助性业务。“拿到项目，我们做一些附加价值，从设计装修到出租管理，当出租率稳定之后，也不排除整栋出售。”