陈莹莹 林颖萍

　　“我要宣布一个重大决定，SOHO中国要转型了。我们要把‘一单一单的生意’变成’一只永远生蛋的鸡’。”8月16日，SOHO中国(0410.HK)董事会主席潘石屹(微博)在香港的中报发布会上这样说道。

　　潘石屹表示，SOHO中国计划从“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。

　　“告别散售、转型后的SOHO中国将是一家什么样的公司？它将拥有北京、上海大量优质地段办公商业物业，三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿人民币。”潘石屹这样描述未来。公司中报资料显示，预期租金回报率将大于12%。

　　“SOHO还将是上海外滩上最大的业主。”潘石屹称。

　　SOHO中国执行董事兼财务总裁唐正茂(微博)告诉本报记者，目前，SOHO中国还有180亿元的物业待售。这些物业销售完成后，集团会自持大部分的商业、办公物业。

　　新商业模式

　　问题是，SOHO中国的资金是否足够？

　　“我们经过反复测算，SOHO中国的资金实力完全能够支持这样一次转型。”潘石屹认为。

　　半年报显示，集团拥有现金及银行存款约91.99亿元，未提取贷款余额约59.72亿元，可动用资金共约150亿元。截至今年六月底，其净借贷率约为20%，已售物业待回款为100亿元。

　　唐正茂给了记者这样一组数字：在上述150万平方米物业完成建设后，集团的净借贷率大约会升到30%，未来希望能将净借贷率控制在40%以内。

　　值得关注的另外一个问题是，除了资金实力，新的商业模式让投资回报周期延长，还可能影响SOHO中国未来几年内的业绩。

　　今年年初，SOHO中国曾定下全年230亿元的销售目标。然今年至今，合同销售金额仅为60亿元，主要来自望京SOHO和SOHO中山广场。

　　潘石屹透露，由于SOHO中国接下来将告别以往的散售模式，因此许多原定销售的物业已停止销售。今年下半年，待售的物业总额约70亿元，即便全部完成，合同销售金额也将仅为年初原定目标的一半。

　　潘石屹坦言，经营模式转变后，未来几年内，集团的销售收入可能会大幅下滑，但集团的收购项目不会停，租金收入亦会增加。

　　市场对业绩的担心，已体现在2012年上半年报表上。业绩报告显示，今年上半年，由于公司没有新完工项目，因而结算面积减少，SOHO中国实现营业额人民币12.22亿元，同比下降约54%；净利润为人民币6.13亿元，同比下降约65%；核心纯利为人民币2.32亿元，核心净利润率19%。

　　强化物业管理

　　从散售模式转向自持业务，SOHO中国的物业管理能力亦是市场疑虑之一。

　　SOHO中国于三年前斥资近18亿元收购的北京前门大街项目，近期，因被指定位不清、欠缺营运管理经验而致使该项目出租率欠佳。今年五月，该项目二期的出租率仅为74%。

　　“商业项目管理需要技术。早前，该项目引进的商家比较小，因此出现出租率不高的问题。”唐正茂表示，今年5月，集团对这一项目重新定位，并引进了新的物业管理公司负责商业运营，并获得认可。她坦言，目前，该项目出租率仍无改善，但预计年底会有明显变化。

　　弱化物业销售业务后，潘石屹表示，共计将对销售队伍进行精简和压缩，并在商业物业管理方面进行加强，希望通过培训，将员工转向物业管理方向。另外，他还透露，未来希望与优质的物业管理公司合作。

　　SOHO中国发布业绩后，德银及美林美银均发布报告。德银维持对SOHO中国的买入评级。美银美林报告则表示，公司将对SOHO中国的转型持观望态度，“看看公司是否能在投资物业管理上表现良好”。