A股房企利润宫心计：绿地营收大户 万科保利闷声发财

　　A股房企利润“宫心计”：绿地还是营收最大户  万科保利依旧“闷声发大财”

　　中房智库研究员 付珊珊

　　与往年不同，今年房企的“中考成绩单”下发的尤其晚。

　　根据wind数据统计，截至9月6日中房智库研究员统计数据之时，A股共有143家所属房地产行业的企业发布其2017年半年报，共创造营收6385.23亿元，而其中营收TOP30的房企2017年上半年共创造营收总额为4982.84亿元，占143家房企收入总和的78%，可见，集中度越来越高仍然是房地产行业当前的趋势。

　　除了营收指标，归属母公司股东净利润也是考察房企上半年盈利的另一重要指标。综合来看，房企近些年在追求规模的同时，也开始注重“有质量的发展”，2017年上半年，归属母公司股东净利润超过10亿元的A股房企有17家，而2016年上半年仅有10家；A股TOP30房企2017年上半年归属母公司净利润总和同比增长超过27%。

　　绿地控股延续创收神话

　　2017年上半年，A股上市房企中，营业收入超过100亿元的公司有13家，这一数字与2016年上半年持平。具体到企业，相比去年同期，营业收入百亿级的房企仍然据守己位，只有少数房企在位次上发生了变化，例如新城控股和世茂股份2016年并未进入百亿营收行列，而在2017年上半年，这两家企业营收分别增长24.87%和54.11%而跻身营收百亿大户的行列；相反，中天金融和泛海控股由于今年上半年营收同比分别下滑7.33%和54.4%而跌出营收百亿房企的行列。

　　相较于2016年上半年，A股营收前三甲房企排名保持不变，仍旧是绿地、万科和保利地产，并且在门槛值上也并无大的变化，即保持在500亿元以上。但是，值得注意的是，A股上市房企营收前三甲中，除了绿地控股的营收同比增长，万科和保利地产上半年的营收同比均出现不同程度的下跌。

　　绿地控股的营业收入在行业内一直遥遥领先。2016年，绿地控股凭借2474亿元营业收入稳居上市房企第一位，即使是销售额突破3000亿元的恒大、万科在营业收入这个指标上也不敌绿地；2017年，绿地控股依然延续了这一创收能力，上半年营收1261.18亿元，在A股房企中营收排名中遥遥领先，是第二名万科的一倍多，是第三名保利地产的两倍多。

　　绿地控股能保持其营收大户的位置，主要得益于其多元化布局，除了房地产开发作为主营业务外，“大基建、大金融、大消费”等多元化业务均为公司发展增添新功能，从多方面获取利润。根据绿地控股2017半年报显示，房地产及其相关产业的营收占公司总营收的51.36%，相比绿地控股，万科和保利地产的营业收入中，房地产业务占比就较大，分别占93.86%和95%。

　　目前，多元化已经成为众多房企的重要发力点。在如今房地产市场日趋收紧的环境下，寻求多元化、多维度发展也是房企创收的重要途径。实际上，绿地不止是A股房企营收大户，在所有房地产企业中，绿地的营业收入能力都处在前列。

　　营收难敌绿地  万科、保利发力“净利润”

　　虽然万科和保利地产的营收表现不如绿地控股，但是在归属母公司净利润这一指标上，万科和保利地产却反超绿地控股，成为2017年上半年A股房企归母公司净利润排行榜上的第一名和第二名。

　　根据中房智库研究员统计，A股TOP30房企2017年上半年归属母公司净利润总和为512.12亿元，相比于2016年上半年归属母公司净利润总和402.06亿元，同比增长27.37%。万科、保利地产、华夏幸福、绿地控股和招商蛇口分别以73.03亿元、56.51亿元、53.67亿元、46.58亿元和34.66亿元，分列2017上半年A股房企归属母公司股东净利润排行榜的前五位，而这五家企业也正好是上半年A股房企营收榜上的前五名，但在营收和净利润的位次上，这五家企业并不一一对应。

　　值得注意的是，在前五名房企中，仅有招商蛇口一家房企净利润同比出现下滑，其他四家房企上半年净利润均出现同比上涨，万科、保利、华夏幸福、绿地控股同比增长率分别为36.47%、13.92%、35.65%、1.28%。

　　2017年上半年，归属母公司股东净利润超过10亿元的A股房企有17家，而2016年上半年仅有10家，这一变化说明，越来越多的房企在发展规模的同时也开始注重利润的增加。

　　如果说前些年房企为了规模争先恐后，那么如今则是为了利润拼的你死我活。目前，在房地产市场形势更为紧迫的环境下，房企面临的将是多维度的生存考验，因此，越来越多房企开始将发展重心由规模转向利润。

　　如万科、中海、恒大等地产巨头，在规模之外，企业内部也展开了一系列提升利润的变革。恒大总裁夏海钧就明确表示，“未来不追求销售量第一，规模保证前三，争取利润效益第一。”对于利润方面，万科也提出要更加追求ROE（净资产收益率）水平持续稳定甚至上升，有质量的增长将成为房企未来立足发展的黄金准则。

　　营收与净利润增速不匹配

　　从中房智库研究员的统计数据来看，A股房企营收增速和净利润增速并不一一对应，存在不匹配的情况，即有的房企营收增速为负值，但净利润仍然保持高速增长，例如海航投资；也有部分企业营业收入高速增长但是净利润却呈下降趋势。

　　除上述两种情况外，第三种不匹配的情形即营收和净利润均在增长，但是净利润增速快，而营收增速却不高，比如万业企业、粤泰股份、冠城大通、荣安地产等。

　　具体来说，造成这些房企营收和净利润增速不均的因素各不相同，但有的房企上半年净利润出现激增大多与其转让项目股权相关，例如万业企业2016年上半年归属母公司股东净利润为0.62亿元，而2017年上半年归母净利润同比增长2425.69%至15.77亿元，其净利润暴涨主要与其2016年向长沙创润转让持有的湖南西沃100%股权及相应债权从而获得一次性转让收益8.96亿元相关。

　　无独有偶，A股房企粤泰股份上半年归母公司净利润也出现爆发式增长，增长率达1248.32%，主要原因也是公司旗下子公司将其拥有的项目一次性转让。此外，国内二三线城市房价上涨也是导致其收入增加、净利润出现增长的重要原因。

　　亿翰智库曾对房企净利润做过相关研究，该机构认为，多数房企存在净利润增速和营业收入增速相差甚远的现象，导致这种现象的大致有（但不仅限于）以下几个变量因素：营业外收益，公允价值变动收益和投资收益。

　　中房智库认为，上述两个A股房企净利润出现激增就与其营业外收益、投资收益相关。此外，房企的三费费用（指销售费用、管理费用、财务费）也会影响公司的净利润，三费费用低，说明公司的成本管控能力强，自然会为企业带来高额的利润，反之，三费费用过高，则房企的利润空间就小，这样的公司其成本管控能力就有待提高。