住建部释放信号 全国楼市或开启京式限购时代

　　重磅！住建部释放信号，全国楼市或开启“京式”限购时代

　　3月29日上午，住房和城乡建设部在京召开“整顿规范房地产开发销售中介行为”的电视电话会议，高度肯定了北京的房地产调控经验，并让各地认真学习。这或许将开启全国范围内的“京式”限购时代。

　　目前，全国至少有46座城市加入调控之列，从一线城市，到二三线热点城市，再到四线城市，甚至国家级贫困县安徽临泉县紧急对房价进行了限制。范围之广，堪称中国楼市调控史上之最。

　　来源： 微信公众号正和岛

　　3月29日，住建部召开电视电话会议，住房和城乡建设部部长陈政高对整顿房地产市场秩序提岀要求，各地要持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。

　　同时，住建部表示，还要将一二手房纳入统一管理，配合金融主管部门继续严肃查处资金违规进入房地产市场的行为。截至3月28日，已经有9个在售项目停止网签。据住房和城乡建设委员会主任徐贱云介绍，目前北京房地产市场预期平稳、理性，下一步将坚决遏制房价上涨势头。

　　楼市调控的“京三月”

　　作为首都，北京的房地产调控历来具有很强的示范效应。此次住建部的表态可谓是意味深长。

　　进入3月，北京房地产市场调控可以说是一波未平一波又起，10天出台9道限购限贷政策让人有点应接不暇。

　　3月17日：认房认贷，名下有房或有贷款记录，全算二套，提高二套房首付比例。缩短贷款年限；

　　3月22日：限购升级，非京籍朋友在京购房需纳税连续60个月；

　　3月23日：首套利率提到95折；

　　3月24日：限贷升级，离婚一年内贷款一律算二套；

　　3月25日：北京市教委深夜发文降温学区住房，今年幼升小继续扩大多校划片，通过随机摇号的方式确定具体学校学位；

　　3月26日：北京市住建委、市规土委、市工商局等5部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续5年缴纳社会保险，或者连续5年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　目前，发轫于（虽然有些措施并非初始于北京，但也是北京实施后才被更多的城市借鉴使用）北京的认房、认贷又认离、整治“商改住”等楼市调控措施正在被其他城市所复制借鉴实施，相信未来北京限制“假离婚”、制定人口规划等相关政策也会被其他城市借鉴。推出这些楼市调控政策的目的，就是要提高房地产市场的抗风险能力，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

　　北京楼市10年限购征途

　　过去的十年，可以说是地产的黄金十年。房价话题已经成为街头巷尾的保留性谈资。岛君特此梳理了近十年（2007-2017）以来，北京房地产政策的脉络，其实这正是中国房地产10年发展的缩影。

　　用“跌宕沉浮”来形容近北京十年楼市显得极为贴切：

　　2007年，央行连续8次加息，楼市由07年的“沸点”状态急速降温；

　　2008年下半年，因金融危机的影响，全国楼市呈现下跌态势；

　　2009年，在“4万亿投资+10万亿信贷”的政策拉动下，房地产市场一洗颓势，开启上涨模式；

　　2010年4月17日，为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 简称“新国十条”，全国拉开限购大幕，而北京率先推出“京十二条”、“京八条”积极响应；

　　2011年，“京八条”政策出台，自此5年社保或个税缴纳成为了当时限购的代名词。

　　2012年，中央60次表态调控不放松。出台限购令的46个城市中，25个城市保持限购。北京规定：购买第二套住房的贷款发放对象仅限于人均住房建筑面积低于29.4平方米的家庭，超过29.4平方米的，购房者申请公积金二套房贷被拒。

　　2013年初房地产市场持续火热，一线城市新建商品住宅价格涨幅在20%以上，上半年各地落实年初的“国五条”细则。其中，北京政策最严厉，“京十九条”政策出台：首将二手房纳入调控，按个人转让住房所的20%征收所得税，满五唯一免征个税，禁止京籍单身人士购买二套房。

　　2014年，在全国房地产“限购令”部分松绑的大环境下，北京楼市“限购”基本不放松。二套房公积金贷款对象由人均住房29.4平方米扩容至31.31平方米。

　　2015年，房地产市场逐步回暖，央视5次降准降息。全国房地产市场投资持续下滑，中央定调化解房地产库存。北京限购升级：购房人在北京以外地方贷款购买过房，首付款要百分之六十以上，贷款利率上浮百分之十。购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　2016年全面“二孩政策”实施后，家庭对改善型住房的需求更为强烈，房地产市场需求旺盛，一二线城市房价疯涨，楼市二元化格局明显。北京规定：“首付款比例不低于50%，二套房为非自住房首付不低于七成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”首套住宅首付35%，二套住宅首付50%，外地人须连续5年缴纳社保或个税证明。

　　2017年，北京限购限贷政策突破之前“史上最严”限购限贷政策之上限，进一步提高二套房贷最低首付款比例，普通自住房首付比例提高至60%，非普通自住房首付比例提高至80%，同时，降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。3月17日后，北京市十天出九新政，更是引发激烈讨论。

　　房价十年不稳反升

　　究竟顺了谁的意？

　　十年楼市跌宕起伏，但总体上仍然保持着不断走高的态势，甚至一度高歌猛进，在风雨楼市十年中，主宰着房价起伏并始终参与其中的，是这三类人：政策制定者、买房者和开发商。

　　1、运筹帷幄的政策制定者：“其实我是在布一个大局”

　　北上广以其资源的优势成为许多年轻人的筑梦港湾，但是，在十年来（2007-2017）北京对外籍人员的房地产政策中，实在难以找寻“北京欢迎您”这样的温暖字眼。

　　几天前，类似“最近有点为北京感到难过”这样的文章在社交媒体上刷屏，道出了北漂一族在寻梦路上的彷徨：房价使得北京这座城市对外来者显得不那么友好，给新一代来京逐梦的年轻人搭起了无法逾越的门槛。

　　但是，从城市发展角度上说，房地产业其实肩负着一个不可言说的重任：以价格为门槛，为全国大中小城市划分出等级，并进而推动城镇化的波次发展。

　　城镇化已经行至半程，北上深等一线城市的综合实力已经同比迈入发达国家行列。政策制定者期待的最理想状态，就是通过房价、户籍等或市场或行政的方式进行控制，让曾经在大城市就业的人带着先进理念回流，进而带动第二、第三梯次城市的板块式发展。

　　2、被政策壁垒架起的购房人：“我愿意为资格付费！”

　　“25岁女婿离婚娶50岁丈母娘为哪般？八成是为房子！”（2012）

　　“为买房假离婚的无奈与反思”（2013）

　　“上海中介为卖房，已和客户结过四次婚，包括70虽老太！”（2017）

　　“买卖双方谈判中，房主夫妻两人当场决定离婚，同时把房价提高60万元！”（2017）

　　······

　　2007到2017这10年间，类似这样的奇葩段子新闻我们已经屡见不鲜，这十年里被刷新的不仅是不断上涨的房价，还有在急剧走高的房价下人们不断扭曲的价值观。

　　“居者有其屋”一直是国民心中的执念，“买涨不买跌”的心态充斥着整个楼市，越是限购、禁止的物件，人们越要得到手。购房者的疯狂“抢着上车”，在这样的心理背后，购房到底想得到什么？

　　如果给他们画一幅像，他们就是构成一个城市经济生命力的主要动力“中产阶层”，购房人的心理预期其实在于：买房虽然透支了未来，但能够在一线城市买到当下的安全感，买到一线人的资格，使他们不再感到自己是城市化浪潮中的边缘人。虽然，他们也会觉得价格不合理，甚至抱有房价微跌的预期，但这些都不足以动摇他们“抢着上车”的决心，房子成为唯一能够从心理和物质层面都发生真实效益的“锚”。

　　这是一种被政策壁垒高架起的资格，一种在一线城市扎根下来的资格。当人们所抢的是一种资格而非商品的时候，那个资格是近乎无价的。人们只要有能接手的实力，就绝对会选择接手。就像是城堡的围墙，外面的人挤破脑袋想进来，而已经进入城堡的人，才有资格笑看十年不断走高的房价，甚至会觉得房价还不够高。

　　3、期待水涨船高的开发商：“我想支个更大的摊子”

　　据悉，作为中国最大的房地产公司，恒大已负债率超过90%。

　　“不惜一切代价高价拿地”，使得房企负债额不断上升。据统计，2016年三季度末A股127家上市房企总负债额达到4.48万亿元，创历史新高，平均资产负债率达到77.59%。负债率超过80%的房企有29家。

　　房地产企业最怕的不是项目亏钱，而是没有项目可做。上市公司需要业绩，非上市公司需要营收。而宁可将自己放在京沪深这种房价更为看好的城市中去搏斗，也不能到库存严重的三四线城市去冒险。这也几乎是房地产商们的共识。道理很简单，市场上对一线城市房价上涨的预期远远高于三四线城市。

　　综上，不难发现，政府、开发商、购房人这三方其实抱有的是相同的愿景——房价缓慢上涨。

　　无论业内、专家、政府、房地产商、购房人、中介……无论你问到哪一方，都会直白地告诉你：房价确实不合理，但是看不到任何下跌的可能。

　　这种态度的空前一致本就是对房价的巨大心理支撑，更火上浇油的是，政府、购房者和房地产商三方之间又都没有把态度挑明，而是暧昧地互相窥视猜测。三方都预期房价上涨，都在窥测另两方态度的同时，一边内心纠结一边暗自加磅。于是房价也就脱离了三方共同期待的“缓慢上涨”这一目标，转而一路狂奔。

　　未来一线城市房价是涨，还是涨？

　　1、李迅雷：2020年左右全国房价会普跌，之后该涨的还会涨回来

　　齐鲁资管首席经济学家

　　决定房价的有两个流，一个是人口流，一个是货币流。目前中国的流动人口数量在减少，北上广深房价上涨更多还是一种资金的集聚，房价可能在2020年左右出现全面性下跌，因为首先人口流并不支持，另外货币增速也会随着经济增速的下降而下降。

　　当然，因为任何的泡沫破灭都是非理性的，都会造成恐慌性的下跌，所以要跌就一起跌。跌完之后，该涨的还是会涨回来，因为中国经济毕竟还是有它的动力，北上广深已经成为全球的大都市，也会成为一个国际化的大城市，而目前城市的住宅用地供给还是不足，房价的差距没有拉开。

　　2、贾康：十五年内一线城市均价不会下行

　　原财政部财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究院首席经济学家

　　现在我们可以说，由一线城市带动的住房平均成交价格的上扬，是符合经济学所分析的。建成区扩大总的趋势是供不应求而带来的成交价上涨，在均价的表现上，它一定是个上扬曲线，这是一个规律的发展过程，但在实际生活中造成了很多误解。我认为在可以预见的十五年左右的时间里，像北京、上海、深圳这样的大城市，不存在均价上扬曲线转变成下行曲线的可能性。中央要抓基础制度建设，使曲线虽然上扬，但不那么陡峭，特别是遏制上扬过程中肆无忌惮造成的大起大落，这是引起社会不安的不良因素，是中国的真问题。

　　3、郁亮：一线城市楼市不会特别差

　　万科总裁

　　如果没有大的宏观金融货币环境变化，未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。房价暴涨的可能性在减小，而房价下跌的风险相比以前在增加。

　　不过，人口不断涌入，财富加速聚集，这决定了一线城市楼市表现不会特别差。但北上广深的高房价问题也必须重视。房价平稳，年轻人才会有奔头。光给人才发房补、建保障房还远远不够，每个城市都应提出自己的普通住宅发展计划。即使是一线城市，房价也应该稳住，而且，也可以稳住。

　　尾声

　　十年来，伴随人口增长的，是不断拔高的大楼和急剧走高的一线楼市。“十年育楼”，如今一线城市的楼市已长成参天大树，但树下的人已从十年前的仰望变为如今的遥望。其实，当初栽树人的初衷是拿它来“成荫避暑”，但如疯狂成长的“它”已经长得躯干扭曲、张牙舞爪，实在令人望而生畏。