中金详解楼市调控：整体地产投资仍有望维持平稳

　　中金详解楼市调控：市场何去何从？地产股会受影响吗？是否会中断复苏？

　　王汉锋 张宇 中金点睛

　　来源：“中金点睛”（微信号CICC_Perspective）

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　　3月17日，北京市住建委等多部门联合发布楼市调控新政，对二套房实施更严格的限购限贷政策。随后，石家庄、郑州、广州、长沙等多个城市相继收紧楼市政策[1]。一时之间，政策风起，引发市场广泛关注。

　　市场策略

　　地产调控升级会中断复苏吗？

　　整体上我们认为多城地产调控的进一步升级以及临近3月底市场对MPA和LCR季末考核的担忧等因素可能会对短期市场带来一定的扰动，但在经济整体继续保持稳健增长、货币条件整体还未偏紧的背景下对市场中期走势不必悲观。一线城市地产调控升级并非超出预期，而三四线仍延续“去库存”的基调，使得整体地产投资仍有望维持平稳。

　　从操作角度来看，结合估值、盈利以及解禁减持压力，我们认为成长股只是精选个股的行情而非整体性的行情；自2016年一季度末，随着大宗商品价格的见底反弹，周期性板块在中国市场及全球股市的领涨持续了近四个季度，“再通胀交易”虽可能已至“后半场”但应该尚未结束，短期若因地产调控升级出现调整反而提供低吸机会。

　　另外，在短期投资者风险偏好下降背景下可以更多关注具备边际确定性的投资机会，如中国神华周末公布的大比例特别股息预案有望提升市场对此类高股息公司的关注度；3月底将迎来年报的首个披露高峰期，可关注业绩有望超出市场预期的公司表现。事件方面，未来需要密切关注多地地产调控政策升级对当地和其他三四线城市地产销售的影响以及季末流动性波动。

　　行业及个股建议：震荡市注重结构。1）继续关注建材、钢铁、工程机械等景气程度仍较高的原材料与工业产业链的低吸机会；2）业绩稳健的大消费行业以及部分估值调整到位、未来几年增长较为确定的优质成长，以及受益于三四线城镇化的消费主题；3）此前表现平淡但基本面可能见底、估值低位、市场配置不高的非银金融；4）主题：国企改革、一带一路、年报业绩、17年第9批新股。

　　行业影响

　　四大热点问题详解

　　北京楼市调控影响几何？

　　在本轮出台限购政策的城市中，北京的调控政策最为严厉。其对二套房“认房又认贷”的界定原则已经与深圳、上海看齐，而首付比例（普通住房60%，非普通住房80%）相较深沪甚至更高。考虑到北京二手房价格在春节后出现大幅上扬，我们认为此轮政策意在稳定房价预期，预计政策出台后二手房挂盘价可能出现小幅回调，成交量将有收缩，但对新房市场的边际影响有限。

　　其他城市会跟进吗？

　　当前中央对于房地产市场依然维持因城施策、因时施策的调控思路，“十九大”之前“稳房价”的基本方针不会改变。预计未来将有更多房价上涨过快的热点城市进入调控名单，而已出台政策的城市在调控内容上可能还会出现进一步升级。

　　全国市场走势将怎样？

　　我们判断此轮调控的影响范围将主要集中于热点一二线城市和个别三四线城市，其他城市仍将维持相对宽松的政策环境，因此不会对全国新房成交量造成太大影响，维持2017年销售面积10%同比增速预测不变。房价层面，我们认为在供需面尚无真正意义上的改善之前，上行压力仍将持续存在。

　　地产股表现会否受影响？

　　考虑板块前期已积累较高涨幅，加之房地产市场基本面和政策面出现扰动，可能在短期对股价造成负面影响。但5月后实体市场销售增速有望迎来反弹，从而提供再上车机会。建议逢低纳入，A股推荐招商蛇口、保利地产、世联行和华夏幸福（未覆盖）。

　　风险：宏观经济下行，信贷收缩