二线城市房地产调控升级 南京苏州之后还有谁

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　　【标准排名】二线城市房地产调控升级 南京苏州之后还有谁

　　近日，因苏州突然暂缓5块土地的拍卖，一时间市场推测苏州将会出台限购政策，如果传言成真，那苏州也将成为目前唯一一个再次实行限购的二线城市，并对目前火爆的二线城市房地产市场产生较大影响。

　　不过，传言并未成真，5月18日，苏州市国土资源局官网发布公告，经市政府批准对拟定于5月23日开始拍卖的部分地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。据苏州政府的消息人士曾透露，苏州本有限购的打算，但是又决定不执行。苏州当前的首要任务是不能再出“地王”。

　　说到“地王”，今年苏州房地产市场可谓双丰收。

　　一级市场（住宅土地拍卖市场），截止5月17日，苏州共成交30块住宅用地，规划建筑面积309万平方米，土地成交金额365亿元。要知道，2014年苏州一年的住宅卖地收入才有250亿元，2015年苏州的住宅卖地收入400亿元，而今年前5个月卖地收入就已经是2015年总和。这一组数据将北上广深四个一线城市远远甩在身后，成交金额全国第二，仅次于南京（454亿元）。

　　二级市场（房屋销售市场），苏州截止4月末的房屋成交均价是14802元，同比涨幅高达47.76%，仅次于深圳（同比涨幅70%），2016年的涨幅为25.48%，略低于合肥（28.82%）和廊坊（28.62%）。

　　可以说，因为苏州一级市场的火爆，带动了二级市场房价的上涨。标准排名也在《3月房价涨幅榜》和《4月房价涨幅榜》中多次描述过苏州市场的房价趋势：

　　“2014年苏州住宅卖地收入250亿元，平均楼面价4500元，值得注意的是，2015年苏州的住宅卖地收入400亿元，平均楼面价飚升至9150元，一年时间土地一级市场卖地收入与楼面价几乎是倍数增长。2015年9000元的卖地楼面价实际上已经与市场上销售的房屋价格平齐。如果用2.5~3倍的比例估算销售价格，9000元的楼面价对应的是22500元~27000元的房屋销售价格。”

　　“市场人士喜欢将土地一级市场和楼市销售价格比作‘面粉’和‘面包’的关系，现在‘面粉’已经卖到了9000元，‘面包’的价格会有多高？或许对苏州楼市持怀疑态度的人有很多，但现在的问题已经不是苏州能不能冲过2万元大关，而是何时能冲过。”

　　截止5月17日，苏州共成交30块住宅用地，土地成交金额365亿元，成交楼面价已经升至11779元，从2014年的4500元，到2015年9150元，再到今年前5个月的11779元，苏州的一级市场的楼面价已经直逼二级市场的房屋成交均价（14802元）。

　　不管是一级市场还是二级市场，苏州楼市的上涨幅度已经超出了很多人的预期，调控在所难免，而出台地块设定最高报价的政策能否有效控制市场的热度，目前看可能效果有限。不过，可以肯定的是，地块设定最高报价只是苏州楼市调控的开始，享受到一线城市的调控待遇或许也用不了多久。

　　其实通过上述分析可以看出，“面粉”的价格直接决定了“面包”的贵贱，而且“面粉”的价格会先于“面包”涨价。

　　标准排名以“面包”和“面粉”的比值来评估各城市房地产价格的合理程度，当“面包”和“面粉”的比值低于2，说明该地区楼市有明显的上涨预期，此地区或许也会出台相应的调控政策；大于2或是小于3，说明该地区楼市的价格处于相对合理的位置；大于3，说明该地区楼市的价格略有偏高。

　　目前苏州的“面包”和“面粉”的比值是1.26，与南京一起并列第二位，排在第一的是今年楼市最大的“黑马”合肥。

　　合肥2014年“面粉”价格是3730元，2015年跳涨至6500元，今年已经是8900元，合肥4月末的“面包” 10941元，同比上涨40%，2016年前4个月上涨29%。合肥“面包”和“面粉”的比值是1.22，比苏州还低，排名第一。

　　南京是2016年住宅土地最火爆的城市，截止5月17日成交金额454亿元，与上海和北京两个城市住宅成交金额之和持平，排名全国第一。南京今年的“面粉”价格是15911元，“面包”价是19991元，比值为1.26，与苏州并列第二。

　　除上述三个城市外，“面包”和“面粉”的比值低于2的城市还有5个，分别为杭州（比值1.51）、宁波（1.55）、福州（1.63）、北京（1.67）和天津（1.82）。

　　这8个城市中，除北京（已有调控政策）和天津（比值1.82，虽有上涨预期，但调控的迫切性并不明显）之外，其他6个城市已经或预计出台调控政策。

　　如合肥市委书记吴存荣日前公开表态：合肥房地产要加强调控，防止过快增长。否则，房价抬高了城市门槛，无形中也影响城市的竞争力；南京在4月末推出《关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，10条细则引起业界震动；苏州5月18日在国土资源局官网发布公告，经市政府批准对拟定于5月23日开始拍卖的部分地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。比值排名靠前的3个城市目前都已发声，杭州、宁波和福州的调控政策估计也不会太远了。

　　另外，提醒购房者，除上述8个城市有明显的上涨预期外，其他城市的上涨空间已经不多或是被高估，甚至包括上海和广州在内。土地一级市场的繁荣一定会带动二级市场，相反一级市场冷清或是依靠大量低价土地来维持地方财政，这样的城市也只能是维持现状。说白了，如果没有大批开发商进场，通过拉高地价来刺激房价，光想着投资升值可能未必如愿。深圳如此，苏州如此，合肥南京也是如此。