文|本刊记者 孟德阳 出自《英才》杂志2013年3月刊

　　在北京市大望京地区，有的农民一夜之间成为了千万富翁——钱来自土地拆迁款。这样的机会当然不是中国每一个农民都有，但城镇化进程却是每一个农民都逃不出的现实。

　　对于城镇化的理论合理性，中欧国际工商学院[微博]经济与金融学教授许小年[微博]这样对《英才》记者解释：“城镇的效率比农村的高，因为有规模经济效应，因为有思想的碰撞、容易产生创新，因为有亚当斯密所说的分工与协作。”

　　而现实情况是，过去10年来，中国城镇化人口比例以每年1—1.5个百分点的速度推进，到2011年末已经达到51.27%。每年增长1个百分点，意味着每年约有1300万人口涌进城市，这成为房地产行业“黄金十年”背后最有力的推手。

　　而眼下，房地产行业仿佛走到了十字路口。好消息和坏消息皆有。

　　好消息是，政府今年要“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。

　　坏消息则是，史上最严的房地产调控政策未见丝毫放松迹象，给整个行业的发展带来诸多不确定性。

　　乍暖还寒之际，房地产公司想要延续“黄金十年”，城镇化或许是一条绕不开的道路。

　　识破空城计

　　“(未来的房地产投资机会)肯定是在三线城市。城镇化本身就是靠发展中小城市来缓解大城市的压力。”卓越置业集团(以下简称卓越置业)执行总裁张远告诉《英才》记者。

　　实际上靠着在二、三、四线城市的快速发展，2004年还偏安一隅、土地储备600万平米的恒大集团(3333.HK，以下简称恒大)，只用了8年便达“一人之下，万人之上”。据其2012年中期报告显示，今年上半年其土地储备已达1744.3万平方米，新增项目依旧主要分布于长沙、贵阳、马鞍山等二、三线城市。

　　“我们确实可以看到，很多大的开发商在2011年比较积极地进入三、四线城市，恒大集团2010和2011年在三、四线城市储备了很多土地。”标准普尔亚太区企业评级董事符蓓对《英才》记者说道，“国内三、四线城市的体量还是比较大的。”

　　但伴随着市场规模的增长，风险也在积聚。2013年初，有媒体称鄂尔多斯的房价已在3000元/平米上下徘徊，而中国指数研究院[微博]的数据显示，一年前这里的房屋价格指数尚在6000元/平米以上。这座曾经人均GDP超高的“鬼城”，让“投资者伤心，套牢者流泪”。

　　“没有产业支撑的城镇化，到后来必定是空心化。”中国城镇规划设计研究院总规划师高潮对这样的现象颇有些不满，在他看来，倘若唱起“空城计”，恐怕没有开发商能从城镇化中收益。

　　能否进入的标准

　　“未来的城镇化道路我们也在研究，但也找不到具体的路径，我们依照传统的城镇化路径在走，人口进入城市还是靠工业化。”江苏吴中地产集团有限公司(以下简称吴中地产)总裁曾昌宇对《英才》记者说道。

　　吴中地产的项目大部分集中在华东区域，我国东部地区的城镇化速度要快于中部和西部地区。截至2011年，东部地区城镇人口比重已经超过全国平均水平，达61.0%，而中部和西部地区分别为47%和43%。

　　但东部地区的房地产行业也面临一些不确定性。曾经以加工制造业为支撑产业的东部小城镇，正在面临着劳动力成本上涨、产业结构调整遇到瓶颈等问题，大量制造业企业正在迁往中西部地区。

　　“东莞是一个典型的例子。”中国房地产业协会副会长朱中一对《英才》记者说道，“原来以外向出口为主的加工制造业，在出口受影响后，便向广东的西部转移，而外来务工人员、工作场所也全部要撤离。”

　　作为房地产行业龙头，一向注重“刚需”小户型开发的万科(000002.SZ)反应很快。在2012年拿下合肥一宗面积不小的地块后，其总裁郁亮表示：“评估一个城市是否能够进入，我们一般会考虑PIE模型，P代表人口，I代表基础设施，E代表就业，而就业也即产业。”

　　在郁亮看来，在整个长三角的产业转移过程中，大量产业从沿海地区向合肥等内地城市转移，而且合肥是劳动力输出大省，这样的城市，是房地产企业的下一块“福地”。

　　一组数据显示：万科在一线城市的开工量比例呈逐年递减趋势，从2008年的41%降到2011年的12%。

　　万科的公告显示，2012年公司新购地块多位于二、三线城市，全年70多个新增项目，只有不到10个位于北京、上海等一线城市。

　　一线还魂？

　　不过，城镇化并不意味着所有的中小城市都有机会。“要一分为二地来看，”睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬对《英才》记者称，“核心经济圈周边的三、四线城市会有一个较好的发展空间，但也有一些三、四线城市的发展潜力不大。”

　　事实上，在房地产行业低迷的2011年，不受限购影响的三、四线城市由于整体的房价偏低，出现了普涨的局面。“2011年底的时候达到了一个高位，但同时由于市场容量有限，在眼下短期内的调整就很正常了。”郝炬说。

　　按照发展规律，城镇化的第一个阶段主要以农村人口进入城市为主，而此后的第二个阶段，人口将会由小城镇向大型城市集中。

　　2012年末，一线城市出现了一波罕见的抢地潮，同样罕见的还有大型房地产公司的强强联合，若“他们都已经需要联手才能买得起，那小房企又怎能买得起”？

　　花大价钱买地，同时又面临调控政策，一线城市的项目开发逻辑自然会与三、四线城市产生差异。有研究人士对《英才》记者表示，在建安成本相差不大的情况下，三、四线城市的开发逻辑一般是靠“走量”，刚进入时的利润率会比较低；而一线城市的项目，溢价率普遍会高一些。

　　因此，对于一些房地产企业“重回一线城市”，不少业内人士的看法仍然是“利润驱使”，“因为预期一线城市的房价上涨的空间要大一点儿。”张远说道。