□本报记者 姚轩杰

　　7日，在住建部政策研究中心、中国指数研究院[微博]主办的2013年第十三届中国房地产发展年会上，多家房企热议城镇化对未来十年房地产市场的影响。多位房企大佬认为，城镇化不是房地产化，房地产业应是城镇化主要配角。未来十年，在城镇化快速发展过程中，进城农民住房需求和社区商业需求是房企的机会，但如何踩准时机是挑战。

　　房地产业是主要配角

　　万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，城镇化不是城市化的延续。以欧美发达国家发展的经验来看，城镇化应该具备四个特点：第一，新型制造业的高速发展是城镇化快速发展的产业特征；第二，较低的运输成本决定了海岸线和重要的内河沿岸成为制造业转移和分散人口的主要区域，除此以外的内陆地区机会很少；第三，人口分布跟随着制造业的布局而布局；第四，通过卫星城的建设，在特大型城市周边发展100到500万人口的中型城市，更符合城市管理和投资效率。

　　他同时指出，目前中国城镇化的现状存在许多问题。其中，城镇化发展速度和公共资源集聚不匹配；发展速度过快，导致城市配套建设跟不上；经济结构与城镇化不匹配；物理居住和心理感受不匹配。

　　毛大庆还认为，城镇化和市民化绝对不是土地的城镇化，更加不是房地产化。在未来十年，城镇化是中国经济发展的核心内容，房地产应是其主要配角。

　　金融街副总经理王志刚表示，在未来新的城镇发展中，政府做好产业规划、导向，不能让房地产开发商作为主导角色。房地产企业应帮助政府满足农村人口进城就业后的住房需求。

　　路劲基建董事局主席单伟豹也认为，如果没有因地制宜的产业或者商业的辅助，城镇化是很危险的。在这个层面上来说，不能为了房地产开发去城镇化，而是在城镇化的过程中需要房地产开发去辅助它。

　　进城农民住房刚需是机会

　　王志刚表示，城镇化的发展是今后十年新的经济增长点。大量进入城镇的人口的住房需求，对房地产开发商来说确实带来很大的机会。但城镇化发展，也不可能是一窝蜂，做不好，也会走向另一个极端，引发诸多“城市病”。

　　面对城镇化，开发商怎么做？中坤集团董事长黄怒波认为，房企焦点应该放在刚需上，新进城的农民肯定是刚需人群。在未来十年，农民住房需求绝对是房企应把握的机会。此外，在就业本地化、产业本地化之后，城镇的写字楼、购物中心等商业地产也会有巨大的市场需求，这也是房企应该瞄准的地方。

　　不过，北京房地产协会秘书长陈志提醒，一些房地产商前几年到三四线城市找机会，结果被套牢了。城镇化还仅仅是一个概念，开发商不要盲目进入，一定要先理解、调研，想清楚了再行动，步伐慢一点，缓则免悔。

　　中国指数研究院院长、搜房控股董事长莫天全表示，房地产界的机会在一二线城市或者它们周边的中小城市，而不是那些比较偏远的三四线城市。虽然那些三四线城市发展的空间或者未来的潜力很大，但也只能按照中国的经济发展水平或者当地的发展水平去发展，房地产商应该遵循城市化的规则去做，而不是简单的去考量城镇化。