黄树辉

　　[楼市新政的严厉程度超出了很多开发商的预料，多家房企高管在接受《第一财经日报》采访时认为，新房市场将难逃调控冲击，4月或成为市场“分水岭” ]

　　尽管春节假期因素导致2月销售额环比有所下跌，但多数房企在2013年前两月销售业绩仍同比大幅增长。

　　随着地方楼市新调控细则有望在3月下旬陆续出台，4月份有望成为开发商年度业绩波动的重要分水岭。

　　业界普遍认为，虽然短期内二手房市场首当其冲，但开发商亦很难在市场调控中逃脱渐进式影响。

　　销售集体飘红

　　3月7日，保利地产[微博]发布销售简报显示，2月该公司实现签约面积91.18万平方米，同比增长141.31%；实现签约金额84.38亿元，同比增长133.33%。

　　1至2月，保利地产累计实现签约面积176.58万平方米，同比增长251.17%；实现签约金额187.19 亿元，同比增长265.04%。

　　建业地产同日公告显示，该公司2月合约销售额为4.51亿元人民币，同比增加59.4%，合约销售面积7.01万平方米，同比上升76.2%。1至2月，建业地产实现合约销售额和销售面积分别同比增长47.3%和89.3%。

　　继多家大型开发商1月销售业绩暴增之后，无论大小房地产企业，其2月销售业绩几乎均继续同比大幅上涨。

　　行业龙头万科2月实现销售面积83.2万平方米，销售金额93.7亿元，环比分别下降48.4%和50.9%，但同比则分别上升15.6%和27.7%。

　　综合此前数据，1至2月，万科累计实现销售面积244.3万平方米，销售金额284.4亿元，累计同比增长了28%和49.3%。

　　相比之前，万科销售业绩增幅并不突出，保利地产、恒大地产、富力地产、越秀地产等开发商前两月销售增幅远超万科。

　　根据业绩公告，1至2月，恒大地产累计实现销售总金额约114.5亿元，销售面积185万平方米，同比分别增长169.9%和168.4%。

　　富力地产则实现合约销售额54.48亿元，合约销售面积47.3万平方米，分别同比增长50.2%和51.4%。

　　此外，1至2月，旭辉控股实现合同销售金额21.25亿元，同比增长约2.7倍；越秀地产实现合同销售金额约40.2亿元，合同销售面积约28.29万平方米，同比分别上升288%和237%；世茂房地产累计合约销售金额与面积同比增幅达到1.51倍和1.37倍。

　　而合生创展、融创中国、花样年、瑞安房地产等开发商，前两月累计销售金额分别同比增长1.92倍、1.64倍、3.26倍和4.34倍。

　　房企或重调销售目标

　　在销售业绩大幅上涨的同时，开发商销售价格亦开始上涨，这也显示出全国楼市持续升温已经不得不引起政府的关注，从而引发新的调控政策的出台。

　　从万科的平均成交单价上看，1~2月万科累计平均成交单价为11641元/平方米，已经高于2012年全年平均销售单价10901元/平方米水平。

　　《第一财经日报》根据公告数据推算，1至2月，建业地产产品均价同比上涨6%至6549元/平方米，融创中国销售均价同比上涨32%至2.1万元/平方米，合生创展销售均价则同比上涨68.6%至23977元/平方米。

　　但楼市新政的严厉程度超出了很多开发商的预料，多家房企高管在接受本报采访时认为，新房市场将难逃调控冲击，4月或成为市场“分水岭”。

　　3月7日，中天城投在深交所互动易上表示，“国五条”主要是抑制二手房交易、投资以及投机性交易行为。从近几年贵阳房地产市场来看，购房者以刚需为主。预计对贵阳楼市整体会有一定影响，但不会形成大的冲击。

　　但深圳一家不愿透露姓名的大型国有上市房企负责人向本报表示，二手房市场分流至新房市场的购房者数量将非常有限，而一旦二手市场成交量出现持续萎缩，必然会导致购房者情绪波动一定传导至一手房。

　　世联地产[微博]市场研究部总监吴志辉也认为，从过往市场的经验来看，一二手房市场的量价波动往往是同向的。

　　根据美联物业全国研究中心推算，在房地产新政落实的头3个月内，一二手市场合计的交易量至少要跌50%。而在价格方面，在市场博弈期间，开发商为了抢客将先于二手市场降价，一手房价下降幅度和速度将大于和快于二手房价。

　　东北证券研究报告称，由于新开工面积基本没有增长和调控新政等因素影响，万科今年难以维持去年的增长水平，全年销售增速应该会有所下降。

　　在辉立证券分析师陈耕看来，今年房企销售业绩很难在去年基础上大幅提升，新政的出台或许会使得八成房企重新制定今年的销售目标。