李缘

　　继深圳非户籍居民“一签多行”被紧急叫停后，新界发展之争再次把内地与香港的关系推上风口浪尖。

　　为解决香港居住问题，新界东北7.87平方公里的新市镇项目于1998年便已提出，2007年正式列入“香港十大基建工程”，到目前为止经历了三次面向全体公众咨询，却到近期最后临近实施一刻遭遇民众强烈抗议。民众质疑的焦点在于，毗邻深圳的新市镇项目是否为了配合深港融合而建？会不会牺牲香港人的利益“割地卖港”？

　　为释除疑虑，9月22日，负责香港土地和规划的发展局罕见地在香港报纸刊登全版广告，简介新界东北土地的整体开发计划。刊登广告当日，发展局局长陈茂波出席《新界东北新发展区规划及工程研究》论坛，致辞开篇便主动强调新界是为了解决香港人的住房需要发展规划而建，“绝对不是坊间谣传的深圳后花园，更加不是双非富豪城。”

　　上述论坛是最后一轮公众咨询的收尾活动，吸引了逾5000名市民参加，最后因人数爆棚，被迫由室内移至室外草坪。就在陈茂波致辞之时，“反对深港融合”、“保卫香港”、“撤回发展”等口号声此起彼伏，反对者与支持者口诛之余更推撞动武，秩序大乱，被香港媒体戏称为“草原大战”。

　　台上是备受质疑的政府高官，台下是诉求繁多的民众，新界发展之困，恰是香港近年发展受阻的一个缩影。这块和内地接壤，承载了水货客、跨境学童、旧村拆迁和新市镇等最多矛盾的区域，未来发展会何去何从？

　　新界之困

　　1898年清政府将狮子山以北、深圳河以南的土地和岛屿租让予英国时，因找不到合适的名字，便将其取名为“新界”，即新的租界。若不计大屿山等离岛，新界内陆面积747平方公里，占香港总体面积67%。作为香港唯一和内地直接接壤的区域，新界一直是内地移民的首选落脚点，也是中国贸易、物流的汇集地。

　　此次引起争论的新界东北新市镇，为古洞北、打鼓岭和粉岭北三区合并而成，占地共7.87平方公里，和深圳罗湖最短距离只有700米，步行8分钟即到边境，可谓与深圳最近的居民区。按规划，建成后新市镇可提供5.4万住宅单位，其中四成为政府资助廉租房（即“公屋”），其余为可供出售的商品房，料可容纳约15.2万人居住。早在1998年选址便已确定，按原定日程，今年可完成公众咨询，2013年出台具体方案，第一批住宅计划于2022年建成。换言之，这个历时24年的项目，现在正进行了一半，而且正处于平衡意见、确定规划方向的关键时点。

　　香港地少人多，平均每个家庭居住面积不足50平米，供求失衡下楼价10年间翻了超过3倍，为何发展新区、解决居住问题却引发反对浪潮？公众咨询文件上的“促进深港融合”字样是症结所在。

　　香港政府在大型项目前循例会进行公众咨询，广征民意来完善方案。此次新界东北新市镇发展属于大型项目，计划用5年时间做三轮咨询。前两轮供市民取阅的咨询文件上，都明言项目以深圳、香港融合为主题，并围绕此定位设立一系列的基建和配套设施。深港融合，这个一年前还被官员津津乐道的概念，在今年却成了不可触碰的引爆点。

　　9月21日，梁振英主动召集媒体，指住房问题是现时香港面临的最大民生问题，香港的楼价和租金已脱离市场的负担能力，公屋轮候人数亦越来越多，非常需要类似新界东北新市镇的大型发展计划。梁振英反问道：“我上台以来已实施一系列以香港利益为先的重要措施，包括双非孕妇零配额和落实港人港地，又叫停一签多行，你说我们会不会将新界的重要部分割让给深圳？”梁振英续而呼吁，请勿将新界发展“政治化、标签化”。

　　9月23日，发展局局长陈茂波再次澄清，政府绝不会在新市镇建立专门服务内地旅客的大型商场，最

　　新的规划已经去除了深港融合的因素。他恳切地说：“我希望各界以香港整体利益为先。”

　　陈茂波强调，为了彻底消除构建“内地富豪后花园”的疑虑，会考虑对新市镇的私人住宅实施“港人港地”。“港人港地”是9月6日香港政府首推的限购措施，即对规定的楼盘只放开予香港永久居民购买，且在其后的30年内转售对象也必须是永久居民。

　　港人之忧

　　翻看香港城市发展史，政府自上个世纪60年代开始便在新界各角落规划、征地，为不断膨胀的城市人口兴建大型住宅小区，并在原本荒芜的小区附近开辟交通网络，配以商场、体育馆等设施，形成港岛以外的“新市镇”。开发得越早，承载的人口也越多。如1961年开发的荃湾和沙田分别容纳了79万和64万居民，位于新界西部的屯门于1973年开发，现有近50万人居住。香港最近一个新市镇东涌于1992年落成，其后20年再无新项目启动。

　　香港科技大学经济系主任雷鼎鸣援引数据指出，香港总面积为1108平方公里，但碍于地质特征和历史原因，开埠170年来城市住宅用地仅为41平方公里，新界乡郊住宅用地为35平方公里，而商业用地仅有4平方公里。新界东北新市镇总开发面积虽为7.87平方公里，但刨除基础设施、休憩用地等，实际用于住宅建设的只有约1.6平方公里，占比不足20%。“在拥挤的市区外建立卫星城是全世界政府通用的招数，为什么到了香港，却引来这么多反对，被贴上这么多标签？”雷鼎鸣问。

　　这可归因于近两年香港民众对内地居民的排斥心理渐强，并逐渐演变成易于一触即发的“火药桶”。“限制自由行数量，刻不容缓！”这是继年初的“蝗虫”海报后，另一份在香港各大论坛上流传的充满煽动字眼的海报，并配上一名中年内地妇女蹲在路边吃盒饭的照片：这是大多数港人心目中内地自由行的形象。

　　新界北区区议员曾劲聪向本报表示，区内居民对发展持肯定态度，但担心新建的住宅区会迅速被内地人“占领”。

　　“现在最靠近罗湖口岸的上水，幼儿园70%的儿童都是‘双非’（父母皆非香港人的小孩）。”曾劲聪说。他指出，很多受教育程度高的香港居民并不是歧视“双非”，但当自己的小孩学位被抢占，被迫跨区寻找学位时，会有很强烈的不公平感。

　　此外，曾劲聪提到近年很多内地人出于小孩读书和资产配置的考虑到新界买楼，居民直接的感觉是“内地人将楼价炒贵了”。据美联物业显示，北区楼价2008年至今已累升了一倍，由每平方米2.5万港元升至近5万港元。

　　雷鼎鸣相信，标签的背后是土地利益之争。“香港是一个极度注重私人财产安全的地方，政府主导的大型开发肯定涉及征地，赔偿金额还需要逐个谈。我曾经听到一个新界原住民抗议说反对发展，但接着马上说如果给够足够的赔偿，就支持！涉及到土地利益的事情，任何政府处理起来都很麻烦。”

　　沟通机制

　　民众对内地居民的排斥心理渐强，雷鼎鸣归咎于以下两点：首先是香港经济表面上有增长，但经过物价调整后，实质已停滞了8年。经济不景气导致社会流动性差，年轻一代看不到前途怨气很大。在个别媒体、政客的鼓吹下，部分市民接受了“内地人炒高楼价”、“内地人抢走工作岗位”等看法。

　　其次，雷鼎鸣认为现时香港的政制不完善，议员靠10%的民众选票便可当选，于是越来越多的议员走极端路线，对很多社会经济议题持“非黑即白”的一边倒态度，虽不代表大多数香港人的意见，但却容易得到议席，媒体有时也需要这些喧哗取宠的观点吸引眼球。

　　雷鼎鸣还表达了他的担忧。“现在香港失业率只有3.2%，很大程度是拜旅游、零售市道畅旺所赐。内地现在对高素质的商品有需求，香港正好可以满足，地理上又离得近，相当于有消费红利。但现在有人说‘自由行’是蝗虫，内地旅客情绪肯定会受到打击，相信迟早会有其他替代香港的旅游热点，香港的红利很快消失。”

　　中原地产创办人兼董事施永青接受本报采访时也表达了同样的忧心，“如果我是内地旅客，香港人这么不欢迎我，我为什么还要来？”

　　未来该如何舒缓两地矛盾？施永青建议，香港可效仿意大利旅游城市威尼斯和尼泊尔的喜马拉雅山景区，对游客征收基建税、旅游税，以此来筛选消费能力高的“优质游客”。“比如一进入香港境内每个旅客都缴500元旅游税，这样他就不会只买300元的奶粉，肯定会去消费更贵的东西，为香港增加更多就业和收入。而且税收不能针对内地旅客，应体现香港一视同仁的法治精神。”施永青相信这种“寓禁于征”的方法，远胜于现时只靠海关和警察打击水货客。

　　施永青说，接触到的大多数香港人都对内地游客友好，一些极端的言论被部分媒体和政客大肆渲染，把港人复杂情绪中的负面因素放大。“我相信香港的有识之士都不想看到现在的状况。市民间的两地关系发展到这个地步，可谓亲者痛，仇者快。”

　　雷鼎鸣则强调，香港政府不应对逐渐恶化的市民心态视而不见，可主动发起一些有建设性的辩论，用实际的数据证明封闭化的香港对经济各环节、对市民收入和生活都没有好处。“一个有效的沟通机制，是香港政府顺利施政的大前提。”