保利地产冷市热销被疑炒作

　　本报记者 王成盛

　　毫无疑问，国内房地产业在2007年经历过一轮暴涨之后，2008年被一致宣告进入寒冬期。借用一位业内人士的说法是，房地产业的盈利前景已经是“要多坏，有多坏”。

　　7月9日，就在曾经打赌认为深圳房价今年还会继续上涨的北大教授徐滇庆公开刊登致歉信的同时，保利地产（600048）公布了2008年6月份销售情况简报及2008年上半年业绩预增公告。2008年6月份，公司实现销售面积42.9万平方米，实现销售认购金额40.53亿元。2008年1-6月保利地产实现销售面积131.4万平方米，同比增长39.42%；实现销售认购金额106.99亿元，同比增长34.53%。根据初步测算，2008年上半年公司净利润同比将增长220%-270%。

　　公司高成长的业绩，受到投资者的关注，但同时，由于在弱市当中热销，保利地产部分销售项目也一度受到质疑，被外界认为是自己找“托”，人为制造火爆销售场面。但公司认为，这些销售奇迹是公司核心优势的充分体现。

　　保利·西山林语项目开盘现场热销之争

　　两则信息选择在同一天发布，虽然纯属巧合，但面对冰火两重天的信息，人们不禁要问，现实的房地产业究竟是怎样的？房地产商在弱市中缘何还能逆势飞扬？

　　“不可否认，从2007年下半年国内房地产市场存在一些非理性因素，是有泡沫的。2007年上半年广州以每平方米8000元均价开盘的楼盘，到下半年价格就翻到14000元。这种情况在深圳、上海等地也存在。7月到12月国内房地产市场已经疯了，投机性非常强。显然这种情况如果延续下去，对整个行业乃至整个国家经济是非常不利的。针对这种情况，国家及时重拳出击进行了调控。”保利地产总经理宋广菊对记者说。

　　虽然国家的宏观调控带来了国内房地产业的调整，部分城市房地产价格出现一定幅度的回调，由于投机者的退场和普通购房者的观望，导致房屋成交量低迷，但宋广菊认为，从中长期角度来看，仍然非常看好整个行业。

　　从目前来看，在中国经济增长、城市化进程、城市居民住房条件的改善、土地资源的稀缺性等支撑房地产发展的基本要素没有改变，居民真实的购房需求量仍然十分大。房地产是城市化进程中必不可少的行业，也将是得益最大的行业之一。

　　“我们欢迎这种调整，目前的市场波动将驱使交易价格回归理性，将更有利于行业长期健康、稳定地发展。而地产品牌企业更可以在市场的不断变动中增强企业综合实力，推动行业内部整合，优胜劣汰。在发展的过程中，房价出现波动是很正常的事，不要对波动过于恐惧。”宋广菊面对地产行业整体低迷没有想象中的焦虑，反而非常淡定。她强调说，“像保利这样的房地产企业，不应该怕调整，调整带来的正是机遇。”可以佐证的是，保利地产在今年上半年获得百亿元的认购销售额，这也许是对“不怕调整”的最好注释。

　　今年4月底，保利在广州推出的林语山庄、林海山庄当天销售率都达到8成以上；6月7日长春罗兰香谷开盘当天销售6.33亿元，这一数据大致和长春之前最热销的楼盘一年的销售额相当；6月15日，保利北京的西山林语和百合花园开售，当天认购销售就达21.11亿元，这一惊人销售业绩，创造了北京同一家房地产公司住宅开盘当日认购的最高纪录，特别在当前全国范围内众多房地产项目因人气不足而纷纷推迟开盘的时候，保利地产的逆势勇进无疑也创造了一个楼市“奇迹”。

　　由于在弱市当中频爆冷门，以致6月22日中央电视台对此表示质疑，但在央视报道前四天的6月18日，宋广菊接受记者采访时谈到北京项目开盘情况时表示：“当时两盘销售的火爆程度，既感到意外，又在意料之中。确实，两盘的销售比我们想象的要好，但我们始终坚信，无论什么样的市场情况，高性价比的楼盘总会受到市场的追捧，市场最终给了我们最好的注解和信心。”。

　　笔者在发稿前上网查询了建委旗下的北京市房地产交易网，截至7月9日，保利西山林语签约了380套6.86亿元，保利百合花园签约375套5.9亿元。据了解，由于北京从认购到签约环节、落实收取房款、洽谈80多页的合同、提交按揭资料等具体事宜，需要时间，很多开发商日均签约10多套已经是个不错数字。而保利北京的两个项目在开盘后的24天内，日均签约38套，由此看来，在目前的市场情况下，保利地产在签约方面也创造了北京楼市的记录。

　　保利地产为何能在当前市场情况下取得如此的业绩？宋广菊认为原因是来自多方面的合力，主要有如下三点：一是品牌的优势在弱市中得到浮现。在房地产火爆的时期，只要是房子就有人买，但在调整期，品牌知名度能够明显拉动产品的销售；二是产品优势、地段和品质上永远是房地产的核心。保利地产一直坚持稳健经营的原则，管理团队凭借十几年的开发经验，开发的产品获得市场认可度高；三是专业的营销力量，经过多年的历练，保利地产已经形成一个市场敏感度高、推广能力强的营销队伍。

　　作为由军队中脱离出来的保利地产，优秀的战略管理能力被自认为是成功的关键和基础。在去年年底，保利地产已经意识到整个行业所面临的问题，及时对公司的战略进行调整并迅速执行，这也是今年保利地产能够逆风飞扬的关键。

　　土地之重

　　6月27日保利地产公告，通过挂牌方式以8.2亿元取得长沙高新区一块54.98万平方米，容积率为2.1的商业和住宅用地。这是保利地产今年公告收购的第8块土地，8块土地总建筑面积近400万平米，相应需要支付土地款合计36.8亿元。而2007年保利地产全年结转确认的销售面积只有110万平米，对应的营业收入为74亿元。

　　去年国家对地产业采取了严厉的调控政策，不仅房地产的投机资金受到惨重打击，许多正常的购房者大多也选择了观望。低迷的房屋销售量，加上今年人民银行采取的连续提高存款准备金率政策，更让房地产企业的资金链紧得不能再紧。去年在土地拍卖会上疯狂抢购土地的房地产开发商转眼之间消失的无影无踪。曾被开发商视为“香饽饽”抢到的土地，今年大多被敬而远之。

　　保利地产在弱市当中仍按既定计划购买土地，引来不少怀疑的眼光。拿这么多地是否会成为保利的负担？

　　保利地产总部位于广州琶洲的保利国际广场，紧邻广交会主场馆——广州国际会展中心。保利国际广场号称是目前国内临江面最长、容积率最低、智能化程度最高和最生态环保的写字楼。坐在29楼办公室的宋广菊，并没有正面回应外界的疑虑，而是先介绍了保利国际广场的开发过程。

　　2003年保利地产以每平方米楼面地价近2000元的价格竞拍到现在的保利国际广场地块。当时这块地周围非常荒凉，整个广州房地产业处在一个低迷期，这一价格在当时被认为是天价。

　　“虽然当时外界有很多疑虑，但我们认为凭借紧邻广交会的地理优势，加上稀缺的江景，只要开发的好一定可以赚到钱。2005年10月，保利国际广场南塔开盘销售，每平米售价达到16000块。而到现在还经常有人来找我们买被留作自用和出租的北塔，开出价格最高有3万块的。”宋广菊以保利国际广场的成功来解释保利地产上半年多处拿地的行为。

　　据了解，保利地产今年上半年所取得的新项目，按楼面地价计算每平方米为1000元左右，几乎是去年同期的一半左右。

　　今年地价的回调的确也吸引了不少具有资金实力的房地产开发商，万科等一些行业龙头企业同样也在找准时机提高土地储备。或许这就是宋广菊所说的行业调整的土地机遇。

　　保利地产弱市拿地，实际上还迫于自身发展的压力。按照保利目前的开发速度，每年开发600万平米的建筑面积，公司要保证两到三年的开发储备，握在手里的可供开发的面积必须保持在1700万平米之上。

　　在去年土地拍卖市场最火爆的时候，各地“地王不断”。过去高价拿到的土地如今压得许多房地产商喘不过气。保利地产同样在去年取得了一批土地，这些土地是否也会成为保利地产今后的一个负担呢？

　　对此，宋广菊表示，保利去年所拿的一些高价地，主要在核心城市，而且所占比例也非常小。由于土地的稀缺性，从目前来看北京、上海、广州的土地供应仍然非常紧。核心城市的核心地段土地资源更稀缺，基本上属于无地可供的局面。广州今年以来就基本上没有推出像样的地，去年大规模推出的地块也大多在偏远的地段。所以地价在这些地区今后基本上要维持在一个高位。目前公司在广州地区平均楼面地价是3000多元，因此不会有什么太大的盈利压力。在获取项目方面，无论行业好坏，保利地产一直都采取稳健发展的原则。每次获取项目时都设定了严格的立项标准，要求项目具有非常明显的地段优势，目标收益率在15%至20%，因此项目的安全边际相对比较高。

　　资金链之忧

　　保持发展速度，在低迷期获取廉价的土地资源，固然没错，从长远来看的确是有利于长远发展。但房地产业作为资金密集型行业，面对国家银根紧缩，房地产商普遍感到资金极度匮乏的状况下，多处拿地是否会影响保利地产的财务安全?

　　按照保利地产2007年年报及2008年一季度季报显示，公司经营性现金流分别为-93.7亿元和-58.9亿元，2008年公司整个房地产直接投资将高达300至350亿元。保利地产一季度末资产负债率已达到71.8%。

　　“保利地产的资产负债率实际上并不高，扣除一些不需要偿还的债务，公司真实的资产负债率只有40%左右。”宋广菊解释说。

　　从债务结构上来看也比较合理，公司偿债风险低。截至2008年3月31日，公司流动负债208亿元，扣除不需实际支付的预收帐款125 亿元后，公司实际流动负债83亿元，占公司资产总额的17.8％。

　　在银行贷款方面，保利地产好像也并没有外界想象中那样困难。2008年1-3月，公司共取得银行借款44.28亿元，同比增长158%，充分显示出各银行在信贷额度收紧时期对公司的青睐。截至2008年3月底，公司在工、农、中、建及多家股份制商业银行共拥有银行授信额度300亿元，尚未使用的银行授信额度达到120亿元。在贷款利率上也没有提高，绝大部分银行是按照贷款基准利率来执行的，因此也不会大幅度增加公司的财务费用。

　　而在其他融资渠道方面，保利地产同样具有优势。保利地产一直坚持资产经营与资本经营相结合的战略。继2006年IPO之后，07年公司紧接着进行了增发，募集资金达到68亿元。而在本周，公司又获准发行总额43亿元、五年期的固定利率公司债，询价利率区间为6.50%-7.00%。

　　作为保利集团下属公司，保利地产在资金方面也得到了大股东及兄弟公司的鼎力支持。除此次公司债发行由保利集团提供担保外，7月1日，保利地产发布公告称，公司将在20亿元范围内接受保利财务有限公司提供的担保业务，以及可在20亿元范围内接受保利财务有限公司提供的贷款等资金支持业务。

　　除了融资外，保利地产认为保证资金链无忧的最关键因素是“能卖楼”。凭借上半年过百亿元的认购销售额，公司预计全年销售额可超过200亿元，这才是公司保持财务稳健，长远持续发展的基础。

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