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王石拐点论背后:为抛空存货收获财报胜利http://www.sina.com.cn 2008年04月09日 09:41 21世纪经济报道
本报记者 徐广蓉 全面降价首季显效 王石拐点论一石二鸟? 4月8日, 万科A(000002.SZ)公告,今年一季度累计销售面积114.5万平方米,销售金额101.0亿元,分别比去年同期增长82.9%和119.1%。一季度的数据显示,万科销售仍保持较高的增长势头。 值得注意的是,新增项目比去年同期减少37.8%,扩张速度锐减。显示其对未来市场信心仍然不足,加上一系列降价行动,“万科坚决看空2008年,所以他选择清货。”东莞证券首席分析师李大霄分析,“并且抛货要坚决。” 看空2008 根据今年前三个月的简报统计,万科总共增加项目7个,总建筑面积86.75万㎡,而去年同期,则增加项目12个,规划建筑面积合计139.5万平方米,增量土地储备面积减少四成。 今年一季度销售增长较好,首先是因为2006、2007年土地储备量大增,开工面积得到保证,前两年土地储备的新增面积都超过1000万㎡,2006年为1206万㎡,2007年,“公司新增项目规划建筑面积合计1142万平方米,按万科权益计算的建筑面积934万平方米。而截至去年末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1821万平方米。” 虽然销售未受影响,但其新增土地面积大幅下降,2006年同期新增土地面积为184.1万㎡,2007年为139.5万平米,今年则与前两年相比,分别下降52.8%、37.8%。未来两年,开发规模明显缩小。 万科在2007年年报中提出,2008年企业发展的主题词是“虑远积厚,守正筑坚”,足以显示出其防守色彩。 事实上,万科担心2008年楼市成交量走淡,销售业绩与利润不能实现令人满意的增长,为此,在去年为今年预留了相当一部分销售、利润。 万科去年实现销售523.6亿元,而实际结算销售收入仅351.8亿元,结转销售仅占全部已实现销售的67%。这意味着万科有33%的销售额,171.8亿元未结转,如此巨额销售将在今年直接形成营业收入。 某业内人士预计,上述171.8亿元若全部结转至一季度,不考虑今年前三个月的销售,按照万科的68.72亿股总股本,和去年一季度14.88%的销售净利率估算,则今年一季度,万科每股收益可达0.372元,而去年同期每股收益为0.14元。 显然,如此安排是出于对今年可能实现的销售偏少的担忧。 清空存货 月度销售简报显示,今年1-3月,万科的销售速度上升,3月的销售情况也明显好于前两月。 3月份,万科实现销售面积71.9万平方米,销售金额66.8亿元,而2月份实现销售面积19.6万平方米,销售金额15.7亿元,1月份实现销售面积23.0万平方米,销售金额18.5亿元。 毫无疑问,这得益于其去年11月开始率先全国降价。 去年10月20日,万科以7500元/平方米低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡,开盘当天售罄。 去年12月9日,万科又在广州降价,位于康王路的万科金色康苑正式开盘,开盘定价13000元/平方米的均价,远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格,甚至低于附近二手楼价格。
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