万科降价是自救还是阴谋(2)

　　万科的逻辑

　　在价格问题上，房地产商们历来铁板一块，同声唱多。如今，多方阵营中一员大将倒戈转向空方，而且异常坚定。这种局面前所未有。等待万科的，必然包括怨言和质疑。

　　SOHO的董事长潘石屹，于2月18日在博客中提到万科是在借市场调整之机，利用自己的影响力“清理门户”。

　　“如果说万科一家的行为可以左右整个市场，那是太夸大万科的实力了。”万科执行副总裁肖莉就类似评论如此回答南方周末记者。

　　那么，万科为什么？万科的官方回答是：“秉承快速开发快速销售的策略，在市场调整到来之时，通过合理定价，实现快速周转。”

　　这几乎也是万科顺利度过2005年上海低迷期的战略。

　　肖莉回忆到万科在2004年上海市场亢奋乐观之时，就判断到了潜伏的危险。于是从2004年底开始调整，2005年一季度加快了长三角市场的推盘速度，得以在二季度的调整到来时，保持了较轻的“仓位”。

　　2005年的年报显示，在这样一个房地产业“调控年”，万科仍实现了52.3%的增长，其中上海的销售增长是83.6%。

　　而此轮售价调整的逻辑起点，则可以从其2006年中期的一份内部报告中管窥：“2006年四季度到2007年一季度，主要城市的房价可能出现较大幅度上涨；而之后，市场可能会经历一段时间的调整。”

　　可以说，基于这种预期，万科提早做出了调低价格快速销售的决策。

　　事实是，早在半年前，“万科就已经做好了降价的准备和预热。”一位接近万科的设计师透露。“这并非是全国统一要求，而是大的思路和方向。”珠海万科的一位经理解释道，“总部会设定分公司的全年回款指标，分公司再根据具体市场情况制定销售策略。回款任务难以完成，自然要调整价格。”

　　而且，在成都置信地产公司品牌经理马永林看来，万科在成都降价销售的地块成本都比较低，以目前的降价幅度仍然能维持一定的利润空间，并支撑下一步的开发。而“区域性公司手上的项目不多，担心一旦降价会引发进一步的下行，宁愿先等一等，不敢随意降价”。

　　国金证券的一份研究报告就指出，广州万科最先降价的金色康苑虽然均价1.4万元，比当时周边的富力楼盘低3000-4000元左右，但楼面均价为3200元，建安成本预计3000元，加上2500元的装修成本，仍能保证30%以上的毛利率，而且还抢占了客户资源，获得了市场先机。

　　投资者的压力是万科降价的另一个原因。

　　“因为今年完成销售任务的压力太大。”长期跟踪万科股票、活跃于万科论坛上的资深证券人士刘安明计算道，“2007年，万科开发700万平米住房，销售613万平米。2008年的规划是开发1000万平米住房，据此计算，今年至少需要销售850万平米。如果今年全年持续调整下去，则很难维持2007暴涨年的增速，难以向投资者交待。”