资金断流 房产小中介成批死亡

　　本报记者 刘垚霞

　　收缩规模被看作是目前众多中介机构度过眼下寒冬的最好方式。但是种种迹象也表明，现在的低谷也许正是外部资金最好的进入机会

　　“那天，看见信一天中介关门调整的通知真是让我吓了一跳。”虽然时间已经过去三天，但是家住北京市朝阳区的张女士面对《财经时报》说起当时的情景依然情绪激动。

　　1月8日，由于委托北京信一天房地产经纪有限责任公司(简称“信一天”)所售房屋的相关手续尚未办理完毕，家住北京市朝阳区的张女士再次来到信一天位于和平里的门店。不过眼前的景象却让她大吃一惊，这家门店已经关门歇业。

　　几经周折，张女士终于了解到整个事情的来龙去脉，简单来说就是“信一天倒闭了”。

　　原来，早在1月7日，北京房产交易网就发出通知称，信一天已经提出停止二手房交易结算资金划转业务，退出资金监管。根据通知的要求，在北京房产交易网30天的公示期内，凡与信一天在存量房交易结算资金划转业务上尚有未完事宜的，存量房出卖人及买受人应尽快与该公司协商解决并告知中介协会。

　　该网站同时显示，与信一天同一天退出的还有金色阳光和帝园两家房产中介公司。

　　事实上，不仅是上述几家中介陷入困局，包括中大恒基这样的大公司也开始了内部大规模的店面调整。

　　《财经时报》获悉，从2007年12月中旬开始，居于北京房产中介前三位的中大恒基，也在陆续关闭一些门店，近期关闭门店的总量大约有50家。

　　中大恒基一位高层甚至向《财经时报》透露，根据公司计划，2008年他们将继续关闭一些门店，并且短期内没有新店开发计划。

　　转折点

　　2007年4月国家发布的两条新规可以看作是整个房产中介发展的分水岭。

　　2007年4月16日，北京市二手房买卖正式实行“资金监管”，即房款必须通过专用账户进行交割，中介公司作为中间机构，只能赚取购房双方认可的佣金。

　　按照北京市建委对于存量房的资金监管要求，消费者如果是贷款购房，只有办理完转移登记手续，即取得新的房产证后，银行才会凭办结单将贷款资金划入卖方的账户内。

　　而在监管措施出台之前，大部分中介公司都是以吃差价作为主要的利润模式，甚至部分中介公司占用客户资金挪作他用也早已是公开的秘密。

　　“不吃差价”、“资金监管”、“网上签约”等一系列政策的出台，在保障了二手房交易中所涉及的几百亿资金的安全的同时，极大地规范了房地产中介行业，大大压缩了他们的利润空间。

　　此前，原“信一天”市场部负责人董学易在接受媒体采访时曾表示，规范之后，经纪公司在整个房产交易过程中根本接触不到现金。他们只能在交易结束后赚到3%的佣金。

　　实际上，今年1月初退出资金监管的前述三家公司并非个案，自去年9月以来，至少有7家中介公司或相关的担保公司，从已经实施的资金监管系统中撤离出来。

　　“中介行业的特殊性，决定了监管的影响不会那么快显现出来。”我爱我家副总经理胡景晖对《财经时报》分析说。

　　现在看见倒下的中小中介机构，实际上这个监管措施的出台几乎对所有的中介都产生了冲击。据了解，现在几乎所有的中介公司资金压力很大，没有新店开张计划。而一直以来，快速扩张被看作是连锁经营成功的不二法门。

　　混乱的中介

　　“在很多人眼中，房产中介就是不规范的代名词，事实也确实如此。”某业内人士说。

　　根据北京市建委的统计数据显示，目前北京房地产中介机构共有2675家。由于业务规模不同，这些中介机构主要由三个梯队构成。第一梯队为我爱我家、链家地产、中大恒基等大型中介公司；外资品牌和一些南方强势中介公司的北上构成了第二梯队，包括中原地产、21世纪不动产，以及美联、满堂红、裕兴、世联等。

　　第三梯队则是与信一天规模类似的公司，如金诚信、中天置业、中汇信元、中地恒远、天河伟业等，他们最多的有50家门店，少的只有30家左右。成立于2002年的信一天，此前在北京地区拥有50多家门店，从2007年12月初开始，信一天在西三旗、清河、奥体东门、通州、双井、崇文门、广安门的7家店铺陆续关门。此后花家地店、通广大厦店、樱花西街门店也在近期关闭。

　　除了居于这三个主要梯队的中介公司，市场上还有很多零零散散的不知名的小中介。

　　由于2004年以来北京房地产交易量的猛增，不仅房产中介品牌如雨后春笋般地冒了出来，而且分割中介交易蛋糕的参与者扩张步伐也在加快。

　　其中扩张最为激进的中大恒基，不仅最多的时候门店数量达580家，一年最多新开的店面达到过上百家；而2004年仅有几十家门店的链家地产，如今的门店数量已经超过了450家。

　　对于每家店面的成本，我爱我家副总经理胡景晖为记者算了一笔账，开一家门店的平均租金至少为1万元，加上固定资产的折旧和人员工资，最低的成本也在3万元左右。实际上，随着目前店面租金、人员数量及办公费用的增加，每个店面的平均运营成本也在悄然增加。

　　胡景晖认为，要想维持每个门店，至少每月要做一单100万元左右的二手房销售生意，再加上四五单的房屋租赁业务。

　　“现在的问题不是连锁店太多，而是太少。整顿对于很多小中介机构大打击是致命的，对大中介公司也是一种警示。”业内人士刘海军认为。相比食品、电器行业的连锁经营，房屋中介的连锁并没有形成产业规模，各自为战的情况依然突出，这也是面对监管时措手不及的主要原因。

　　扩张的机会

　　收缩规模被看作是目前众多中介机构度过眼下寒冬的最好方式。但是种种迹象也表明，现在的低谷也许正是外部资金最好的进入机会。

　　在“信一天”退出资金监管之后，其部分门店和上百名经纪人被“我爱我家”接手，这些经纪人将有一部分会为“我爱我家”于1月15日同时开张的千家网点服务。而此前与信一天规模相当的中汇信元已被物美集团所收购。

　　多数业内人士认为，这些信号说明了北京房地产中介行业将部分进入调整期，随着调整的不断深入，行业集中度也将会进一步提高。

　　链家地产副总金育松就表示， 2007年年底市场的观望情绪，导致了3成左右的交易量下降。对于单店运营能力不强的公司，由于维持店面的成本负担较重，这种情况下进行调整，属于比较正常的现象。

　　北京房地产中介行业协会副会长周宗楚也认为，如果盈利能力不足以维持开销，部分房产中介的调整是必然的。但个别中介公司的变化不足以影响对整个市场的预期和乐观判断。

　　可以预见的是，在经过了短暂的调整之后，新的开店比拼将会再次开始。因为规模才是硬道理。

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