角色决定立场 地产界人士PK拐点论

　　本报记者 刘垚霞

　　任志强核心观点：

　　从不认为拐点已经出现，因为刚性消费需求并没有发生巨大变化。判断拐点是否出现的标准，是国房景气指数下降到100以下。

　　杨少锋核心观点：

　　开发商认为的需求中，只有四分之一是真正的刚性需求，紧缩政策下另外四分之三会一夜间蒸发掉。应该通过牺牲房地产一个行业的利益，换取国民经济的平稳发展和过渡

　　陈国强核心观点：

　　除非中国的宏观经济出现了明显的衰退迹象，否则房价不会出现拐点。

　　“我承认我们现在的销售压力非常大，而且正在针对目前的市场状况考虑下一步的营销策略。”在日前举办的拐点现象与2008楼市展望论坛上，国美第一城总经理陈云峰直言不讳地表示。

　　陈云峰所说的销售压力正在席卷北京房地产市场。《财经时报》了解到，目前北京的许多楼盘不仅开始进行打折和有奖促销活动，甚至还出现了直接降价的现象。

　　位于北京北部的富力桃园，在近日的抽奖活动中，就以28万元的奥迪车作为奖品来吸引购房者。于1月5日开盘的美丽山项目，开盘价为14000元，而这个项目前几期的售价为每平米16000元。不仅如此，出于对市场信心的不足，北京东四环附近一个原计划在12月开盘的住宅项目，开发商决定延迟开盘。

　　只凭保安和财务就可以卖房子的黄金时期似乎正在过去，销售压力和观望情绪正在北京的房地产市场蔓延。而北京不是单独的现象，上海、深圳甚至武汉等二线城市，在岁末年初都出现房价回落现象。

　　实际上不仅仅是房价，开发商的囤地行为也在发生变化，从天价抢地到土地流拍，来自金融和资本市场的多重紧缩政策使开发商不得不开始掂量自己口袋里的现钱。

　　但此时来讨论“拐点”是否出现，似乎仍然不是一个成熟的命题，因为总是有些开发商和学者们各执一词，房价这个关乎一国经济整体运行状况的大命题，很难仅凭三言两语和表面征兆就得出定论。

　　到底在哪些指标下，才说明有拐点出现？局部房价回落，是不是房地产公司的“假摔”？如果拐点出现，对房地产公司意味着什么？带着这些问题，《财经时报》采访了三位业内人士，他们是北京市华远集团总裁任志强、北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋、北京大学房地产研究所所长陈国强。他们观点间的碰撞和争论，也许能令人们更加明晰眼下房地产市场的总体状况。

　　交锋一：拐点是否已经出现？

　　现在由深圳、广州等地的房价下降引发了大家对于房地产市场拐点的争论，你怎么看待这种现象？

　　任志强：深圳作为我国市场经济开放最早的城市，这个城市具有一定的特殊性。按照户籍人口来计算，大部分人手里都有三、四套房子，它是中国所有城市中唯一一个家庭和房屋占有比超过1的城市。从什么角度来看，限制购买第二套房的政策不论怎么出台，都会把他们限制住。其他城市之所以不会受这么大的影响，是因为这些城市过去的市场化程度没有深圳那么高。

　　另一方面，有数据显示，11月份深圳的实际价格下跌了2%，而二手房交易却增长了3%。如果房价下降2%就能引来这么多的消费需求，说明这个市场是存在的，实际需求也是存在的。

　　杨少锋：实际上现在不仅是深圳广州。在北京，像富力又一城、世贸奥临花园、美利山等项目降价非常明显。在福州，2007年12月中旬开盘的一个高档项目，开发商在开盘前临时决定将价格调低2000元。而在秦皇岛，降价的幅度几乎达到了15%。滞销和降价的气氛非常明显。

　　您认为目前房地产市场出现的一些现象，是否说明拐点出现？

　　任志强：我从不承认拐点已经出现。

　　第一，近日发改委公布的36个城市的房价情况是有升有降，销售量总体上升的形势没有发生改变。第二，有人说交易量下降就说明出现了拐点。我们看到，从2002年7月1日土地招拍挂政策出台以来，基本上每次房地产调控政策出台之后，都会有不同程度的观望，3-6个月的观望期是正常的。第三种说法是土地供应的价格下降表明了拐点的出现。目前广州等地个别地块出现流拍的现象，与2007年天价地频出确实形成了巨大反差。但我认为这不是出现了拐点，而是因为开发商过去把钱都扔在地里了，资金出现了短缺，它只是现金流和土地供求关系的一种反映。

　　杨少锋：我认为2008年房地产的拐点一定会出现。

　　央行关于第二套房贷的政策对房地产市场的影响是非常大的，不但首付门槛提高10%，而且利率直接由原来下浮10%到上浮10%，利率差达20%。这一政策主要打击的是投资者和改善居住条件的客户，购房门槛和成本的急剧上升，加上近几年房价的持续走高，投资客和改善生活条件的自住型客户相当一部分被挡在了门外。我认为判断房贷新政的影响，主要应该分析以上这两种类型的需求所占的比重。在北京，这两类购房者的比例至少达50%，而像秦皇岛这样的地方，甚至高达70%。

　　另外2007年捂盘惜售的项目、“90/70”政策导致延迟进入市场的项目、北京市2007年新开工建设的数百万平方米保障性住宅等，都将在2008年集中进入市场。而2007年高位入市的炒房者，在房价下跌和利率大幅提高、物业税即将出台的背景下，抛售套现也将成为一种不得已的选择。在此形势下，北京的供求关系会出现巨大变化。

　　还有一部分开发商迫于资金压力会降低利润的预期和售价，大部分城市的房价会有10%到20%的降价空间。

　　交锋二：评价拐点的标准是什么？

　　你认为评判房价是否出现拐点的因素是什么？

　　任志强：我认为衡量房价拐点是否会出现的因素是多方面的。比如经济的长期发展、人民收入的增长、股市的发展、人口增长产生的整体需求等等。

　　判断楼市是否进入拐点要通过综合指标来判断，单一的指标并不能说明问题。另外现在还有一个重要的前提就是，我们是否彻底扭转了房地产市场的供求关系，是供不应求，还是供过于求？现在来看我们还得不出供过于求的结论，我没觉得2008年消费需求会发生巨大的变化。

　　由于信贷的紧缩，可能会导致一、二线城市，尤其是一些重点城市，房屋升级换代速度的减缓，如果金融环境不好，这种升级换代的柔性需求的确会受到一定抑制，但实际的刚性需求和原来比基本上没有太大变化。

　　我觉得国房(景气)指数至少下降到100以下，才能说明拐点到来。

　　杨少锋：开发商一直强调的需求，其实包括四个方面：投资性的需求、基于房价上涨的恐慌性购买需求、改善居住条件的需求以及实实在在的刚性需求。可是说，在目前信贷等宏观政策、房价不断上涨以及观望的形势下，前三种需求可能会在一夜之间蒸发掉。

　　从现在的需求状况看，也可以判断出拐点即将到来。

　　陈国强：按照大多数人对房价拐点的理解，是指房价出现明显的下降。1997年以后，香港的房价出现了几乎被拦腰斩断的下跌情况，这是一种最为明显的房价出现拐点的现象。

　　但因为房地产市场的发展和整体经济的运行情况具有很高的关联度，因此我们不能孤立地看待房地产市场，而应该把它放在整体的经济运行环境下分析拐点出现的可能性。

　　链接

　　国房景气指数

　　国房景气指数是全国房地产开发业综合景气指数的简称。它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查。由8个分类指数合成运算出综合指数，并用百分制表示。其中，综合指数值100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。

　　交锋三：房价拐点影响几何？

　　如果所谓“拐点”出现，对整个行业、整个市场会有哪些影响？

　　杨少锋：我认为房价上涨是目前整个中国物价上涨和经济过热的根源。如果不控制住房价的增长，其他控制通货膨胀的手段就很难奏效。现在国内处于一个典型的二元经济的状态下，即局部过热、局部过冷，具体表现为房地产过热、传统行业过冷。与房价的升值相比，人民币和其他传统行业的利润都在贬值。

　　假设房地产行业的利润为30%，实际上开发商的自有资金只有30%，在这种情况下房地产开发的实际回报率高达100%。根据我们的了解，像浙江、福建等地有很多民营企业把经营传统行业的资金抽走，用于炒楼。在巨大利润的诱惑下，投向楼市的热钱越多、房价就越高，房价越高热钱就越多，这样就形成了一个恶性循环的局面。我们应该通过牺牲房地产一个行业的利益，换取国民经济的平稳发展和过渡。

　　陈国强：国内完全不可能重复香港当年的情形。现在来看，除非中国的宏观经济出现了明显的衰退迹象，否则房价不会出现拐点。

　　另外中国房地产市场的发展还和城市化的进程有关，按照目前的情况来看，我国城市化进程还会持续20-30年，如果这一进程不被打乱的话，房地产行业就不会出现明显的拐点。

　　一旦房价拐点出现，不但对房地产行业，对其他行业、甚至整个国民经济都具有很大的杀伤力。1993、1994年遗留下来的银行呆坏账、企业信誉度的破坏、债券债务纠纷等问题，都会陆续产生。

　　但从有利的角度来讲，它会为大的、优质的房地产企业，提供很好的发展和扩张机会。

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