银行拧紧资金闸门 地产商集体遭遇融资瓶颈

　　深圳报道　本报记者　贾玉宝

　　随着央行既定的明年贷款政策持续收紧，地产商真正的冬天即将到来。

　　某股份制银行行长对那些既没有上市，又无法做到强强联合的中小地产商的前景毫不讳言：“可能会有一批开发商要死掉。低价拿地，高价卖房，类似空手套白狼的事情再也不行了。市场要给不遵守规则者以惩罚。”

　　12月资金困象

　　碧桂园不经意间释放了寒冬到来的信号。

　　11月15日，碧桂园控股有限公司(2007。HK)公告称，“由于金融市场情况不稳定”的原因，原定的百亿票据发行计划将被推迟。之前碧桂园曾宣布将向海外发行一次性还款的优先票据117亿元人民币，以用于开发新项目和偿还中国银行(香港)有限公司的15亿港元短期借款。

　　从6月30日到8月15日，碧桂园的可建面积从2950万平方米猛增至5400万平方米，在建及已建项目从上市前(本年4月)的23个跃升为8月底的45个。

　　但与此轮地产商疯狂圈地未能同步的是，各家商业银行自“9·27”房贷新政之后，由于房贷指标已经用完，加上房贷风险显现，几乎同时停止了昔日的“火中取栗”之举。

　　银行关紧贷款门之后，地产商顿时感到了融资链的紧张。“现在是一叶知秋。就在上半年，深圳大的地产商根本不会对购房者抵押贷款担保，现在竟然愿意担保还款至五成以下，以便迅速获得资金。”深圳某股份制银行人士称。更为严峻的是，由于金融调控的传递效应，地产股纷纷滑入阴跌通道，各路基金和股民大举出逃，发债难度和上市难度加大，地产商集体遭遇融资瓶颈。

　　来自银行的间接融资受阻之后，资本市场的直接融资也变得十分艰难。目前，中国上市的房地产公司不足60家，占到全国房地产企业总数的0.2%。然而，即使是这上市的60家，在行业板块低迷之时，直接融资已是困难。发现寒冬到来较早者，也多在8月底之前，通过引进私募基金、投行投资、配股、发债等方式，完成了新一轮融资，“9·27”房贷新政之后能够顺利直接融资的并不多见。

　　唯一的路径就是自我救赎，在融资多元化路径上破局。强强联合、分散风险无疑是最直接的一招。

　　3个月前，富力地产与合景泰富联合以46亿元的高价拍得广州猎德大型商业项目。但3个月后的12月中，两家机构却邀请了香港地产商新鸿基——当时的竞拍对手——共同参与开发。新鸿基副主席兼董事总经理郭炳江同期称，为分散地产开发风险，倾向以合作方式进军内地房地产市场。此事被业界解读为融资受限之下的强强联合开发。

　　房贷规模过高、增速过快的潜在风险非始今日。据人行深圳市中心支行＜深圳市金融稳定报告＞显示，早在2005年末，深圳房地产贷款余额已达1928.4亿元(其中，开发贷款为599.9亿元)，占全部贷款余额达26.4%，占中长期贷款余额的53.4%，房地产不良贷款余额为75.3亿元，增幅达24.7%。

　　前述股份制银行行长称：“随后两年的房价走高，未尝没有来自银行疯狂放贷的因素。不少银行为了市场和规模扩张，甚至在开发商证件不全的情况下同样放贷。如此以来，房地产贷款规模较大，占比过高，银行体系蕴涵较大的流动性风险。”

　　明年房贷继续从紧

　　信贷资金在房地产开发资金中的比重超半已是业界公认的现实。中投证券一份研究报告显示，2007年6月底，银行贷款在房地产开发资金中的占比达22.1%，企业自筹资金占比达33.9%，定金和预收款占比达25.2%。然而，房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入又大部分来自银行信贷，这意味着自筹资金的70%来自银行贷款；此外，定金和预收款中的30%也来自银行信贷。

　　有鉴于此，不少人认为“9·27”房贷新政晚来了3个月。面对各家银行追求年初“开门红”的放贷惯性，到第三季度宏观调控时，房贷指标已用得差不多了。这种惯性操作往往会令调控难以奏效。

　　“但现在不同了，央行、银监会将在2008年对贷款规模和速度进行刚性的窗口指导，要求贷款规模不再扩大，并按季度考核。过去的年度贷款常态要变了。”来自权威机构的人士称。

　　“我们已经听说了相关信息。总行要求我们明年的贷款增长不能超过今年，并将按月对我们进行贷款指标管理。”一位股份制银行济南分行负责人称，“由于房贷占贷款比重已经较大，明年的房贷将继续从紧，要严于今年，其中的开发贷款更要慎之又慎。”

　　深发展住房与消费信贷部总经理柳博表示，明年该行将控制贷款节奏和规模，个别审批权限甚至会上收总行，对房贷会更加严格。比如，对一手楼要看开发商的资质，对资质差的放弃不做，要防止烂尾和开发商假按揭套现；对于二手楼则要坐实评估价，对评估公司进行严格副审。

　　“对不同客户人群也要细划分类，客户文件信息要真实完整。至于房贷产品创新，明年主要是打好基础，补上制度建设的旧账。同时更多地关注客户服务层面，对现有产品重新组合，新产品会更审慎。”柳说。　

　　相关报道：

　　融资无门 地产商如何过冬

    谢国忠：房地产商现在普遍缺钱

    房地产商现金回流速度将放慢