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碧桂园大量拿地导致资金链紧绷 海外融资解渴http://www.sina.com.cn 2007年11月03日 13:55 华夏时报
海外发债117亿港元 本报记者 王冰凝 北京报道 福布斯中国首富麾下的碧桂园也开始缺钱了。10月29日，碧桂园(2007.HK)发布公告称，将展开一项优先票据发行融资计划，用来支持新项目建设和偿还15亿港元贷款。而据记者了解，碧桂园可能通过海外发债筹集多达117亿港元。 “一方面，政府正在严查屯地开发商，另一方面，地产市场正处于稳定增长的高峰期，土地储备量居全国首位的碧桂园此时筹资，大量开发手中土地，显得尤为迫切。”商务部市场运行调控专家洪涛说。 100亿港元投向地产开发 “发行票据也是企业融资的一种方式。”深圳发展银行信贷部相关负责人介绍说，“企业通过发行票据的方式融资，可使资金流动性强、周期短和频率高，较其他短期融资方式更具弹性。资金来源也更快速、稳定。” “虽然发行票据可使碧桂园融资方式更为弹性，但碧桂园选择快速融资的票据方式也说明，碧桂园正在面临大量的资金缺口。”京展担保戴晓光表示。 据了解，作为香港地产股中市值最大的内地房企，碧桂园今年前三季度新增土地储备3700万平方米，增长200%以上。以年开发量200万平方米计算，其目前高达4500万平方米的土地储备足够其开发27年。在土地价格高企的背景下，获得如此数量的土地储备，其必需的资金支持无疑来自资本市场。 但国土部日前下发通知，明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设。 不仅如此，国土部下发的39号令中提出，对没有交纳土地出让金的企业，不予核发土地使用权证，这对于一向由当地政府暗箱操作、在郊区拿地的碧桂园来说，都会产生不小的影响。 “像碧桂园、万科、富力这样土地储备数千万平方米的开发商，哪来资金在3年内完成手上土地的开发？”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰一针见血地指出。 戴晓光指出，趋于严格的土地政策背景下，无疑将大量囤地的开发商推上了快速开发手中土地的快车道。而像碧桂园这样将资金疯狂投入在拿地上的企业，此时不得不面临着在大量的集中开发新项目时资金紧缺的问题，这应该是碧桂园发行票据融巨资的主要原因。 实际上，碧桂园在公告中也已经明确此次筹集资金主要用于新项目建设，如果按其将募资117亿港元计算，除去偿还债务，碧桂园将有约100亿港元投向地产开发。 碧桂园今年上半年中报就曾透露其资金的紧张：由于新项目发展及补充土地之需要，将动用IPO所得资金，或进行额外借款。 地方合同延滞开发时限 而两年不开发土地无偿收回的政策已经颁布多年，碧桂园在拿地的过程中难道就没有违过规？ “各地方政府在执行这个政策的时候都是阳奉阴违，开发的概念是什么？只要动土了就是开发了。挖一锨土再闲置三四年也不算违规。”曾在碧桂园广东某市凤凰城做过营销管理的一位人士告诉记者。 他介绍，除此之外，各地方政府为了卖地给企业，还会和企业签订一些与政策相悖的开发合同，比如政府最新规定“每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年”，但碧桂园在拿地时与地方政府签署的合同中，很多都明确了开发商拿地后的开发建设时间在5年甚至10年的时间内完成。 “政策不是法规，但合同却是经济法规，从这个角度看，碧桂园还会有大量的闲置土地可以以此方式规避掉政策风险。”此人士表示。 洪涛表示，碧桂园这样的企业品牌好、资金雄厚，有一定的核心竞争力，因此在各地区都比较受欢迎，当地政府会帮助这样的企业想方设法规避掉土地政策问题，这是其能够规避政策风险的主要原因。 但越来越严厉的政策已经让碧桂园无法再无动于衷，于是，它开始圈钱大量开发新项目了。碧桂园近日公布了截至2007年9月30日的项目开发情况：已取得国有土地使用权证的建筑面积约为3700万平方米；其中，已获得施工许可证建筑面积约为770万平方米。 集团计划2007年年底新获得施工许可证建筑面积约为1500万平方米；预期2007年年底在建建筑面积将超过2000万平方米；并预期在2008年新报建及开工的可建建筑面积约为1600万平方米。并称集团产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。 “按照这样的开工要求，碧桂园的资金缺口可想而知，而且有大量土地未取得土地使用权证，按照39号令，它必须想方设法补这个政策窟窿。”分析人士说。 “像碧桂园这样的企业，在短期内仍然会受到政府的支持，因此不会过分地受政策左右。但是碧桂园对于越来越严厉的调控政策，也必须要采取相应的措施来应对。”洪涛说。 链 接 “中国式”的碧桂园发展模式 碧桂园为什么会取得成功？知情人士表示，这主要是钻了政策的空子。 曾在碧桂园做过营销管理的一位人士告诉记者，碧桂园的营销模式多年来被证明是极为成功的。最早的碧桂园是依靠在城郊建高档楼盘起家，随后一直将二、三线城市作为开发重点，擅长以极其便宜的价格获得土地，以控制成本，然后进行高端开发。 “碧桂园属下部分项目选址于距大城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速连接道路交通网络的城郊区域，使得后期销售相对容易，可以说其对开发县级市、地级市地产项目有一套成熟而独到的经营手法。”此人士说。 “这个企业经营得很成功，在目前大地产企业纷纷进军二、三线城市的今天，拥有小城市成熟拿地和开发经验的碧桂园，拥有着更明显的优势，这也是该企业在今年发展势头极为迅猛的原因之一。”该人士说。 但他同时表示，碧桂园的运作模式，与现有的政策漏洞有关系，这是它快速走向巨大成功的根本。 “地方政府有招商引资的冲动，因此土地政策在当地都是阳奉阴违，很难贯彻执行下去，而碧桂园正好打了这个擦边球。”此人士说，“但随着土地政策越来越严格，碧桂园独特的发展模式或许正在面临挑战。”
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