碧桂园：IPO出来的首富

　　碧桂园：IPO出来的首富

　　王芳洁

　　实际上，早在今年年初，碧桂园的土地储备便已经达到了1900万平方米，如非上市必需，这家历来低调的家族企业或许仍将这个数字隐藏起来

　　如果说远洋地产和SOHO中国主要因土地储备的质取胜，那么毫无疑问的是，碧桂园则以量取胜

　　

　　“土地储备达到4500万平方米，市值超过2000亿港元”，如此庞大的数字，在中国地产界仅有一家企业与之匹配，那就是碧桂园。

　　实际上，早在今年年初，碧桂园的土地储备便已经达到了1900万平方米，如非上市必需，这家历来低调的家族企业或许仍将这个数字隐藏起来。

　　廉价“地王”

　　比较近期赴港上市的三家

房地产企业，如果说远洋地产和SOHO中国主要因土地储备的质取胜，那么毫无疑问的是，碧桂园则以量取胜。其核心经营模式为郊区物业开发。

　　郊区物业具有土地价格相对低廉、土地面积相对广阔的特点，深谙此道的碧桂园正是从中获益。

　　据透露，宏观调控之前，碧桂园拿地成本相当低，不超过20万元/亩，并且多为分期付款的方式。

　　土地价格低，一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。有未经过证实的坊间传言指称，碧桂园集团在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低廉到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩6.8万元。

　　在碧桂园招股书中，该集团再次将其土地方面的优势予以重申：“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一，此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”

　　碧桂园方面透露，该集团所开发项目的土地成本，低于2006年房屋平均售价的10%，“相比较于其他在香港上市的内地房地产开发商，拥有较低成本的土地储备。”

　　因此，对于能够将土地成本控制在总成本的10%以内的碧桂园而言，其竞争优势不言而喻。因此有广州开发商戏称：碧桂园不是准确的“房产商”，说成是“地产商”更加合适，因为其赚钱方式是“零售土地”。

　　此外，为了进一步控制成本，在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。设计、建筑、

装修，甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂，连砖都是自己产的。这确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润。

　　碧桂园擅长开发低密度住宅，其产品以

别墅和多层洋房为主。有开发经验的人都知道，别墅以及多层住宅的建筑成本，相对于市区高层电梯住宅而言，其成本低出很多。一般而言，在广州高层住宅的建筑成本在每平方米2000元上下，多层住宅则在每平方米1000元上下，而别墅，由于往往以毛坯标准交楼，其建筑成本有时候不足每平方米500元。

　　最终，碧桂园得以在销售市场上以低价快速俘获消费者的心。

　　家族企业

　　碧桂园的上市为中国带来了迄今为止最年轻的女首富——杨惠妍，碧桂园董事长杨国强的次女。其身家在上市之初达到了700亿元，远超前任首富张茵。

　　近日在网络流传甚广一段杨惠妍出嫁的视频，一方面解除了女首富的神秘感，而从侧面，也体现了杨氏家族浓厚的传统色彩。

　　这种广式家族色彩也被带到了碧桂园企业之中。碧桂园上市令杨国强这位隐形富豪浮上水面，同时“露富”的还有另外四位创办人，现时已是“十亿富豪”。　　　　　　　　　　　　　　

　　其中杨贰珠持有16.32亿股，持股比例为扩大后股本的10.2%，市值88亿港元；苏汝波、张耀垣及区学铭三人各持8.16亿股，占5.1%，各持有市值44亿港元股份。另外碧桂园在上市前已将滚存利润25亿港元，按持股比例派发予5人。

　　杨贰珠与杨国强并无亲属关系，但亲如兄弟。现年56岁的杨贰珠与杨国强携手创办腾越建筑工程公司，并出任腾越及顺德碧桂园公司的董事兼副总经理；现年52岁的苏汝波、61岁的张耀垣及57岁的区学铭，加入腾越和顺德碧桂园的时间与杨贰珠一样，现时四人与杨国强共享富贵。

　　据粗略统计，碧桂园目前有顺德碧桂园公司等15家地产公司、增城凤凰城酒店公司等10家酒店、1家物业管理公司广东公司，2家建筑、装修及装饰公司腾越建筑工程公司和雅骏装饰公司，以及1家主题公园公司红荔文化村公司，总计29家有名有姓的企业。这些公司下辖多家公司，总计超过30多个组合，在不同城市还有不同的小股东。

　　如何把旗下一大堆企业转制？如何重组？在碧桂园的重组过程中，英属维京群岛（BVI）起到了关键作用。碧桂园在BVI先后共注册了十多家公司。下面根据它们在后来重组中所起的作用，分成几组。

　　首先，在2006年3月，5家新的公司成立，分别是“伊东”、“富高”、“智发”、“豪华”、“集裕”。

　　2006年4月7日这一天，又有4家公司成立，分别是“柏辉”、“恒宙”、“永柏”、“兴辉”。同时，碧桂园的股东们都在这一天拥有自己的境外公司，拥有碧桂园70%股权的杨家二小姐杨惠妍的公司叫“必胜”，公司元老杨贰珠的叫“多美”，苏汝波的叫“日皓”、张耀垣的是“伟君”，区学铭的是“喜乐”。这5家公司全部由个人全资拥有。

　　家族企业的典型模式令碧桂园在十几年中高层相对稳定，但一旦上市，便又面临着国际化后公司治理结构的改变。

　　●基本数据

　　上市公司：碧桂园

　　上市代码：2007

　　上市地：香港联交所

　　上市时间：4月20日

　　发行价：4.18～5.38港元/股

　　发行量：24亿股

　　募集资金：129亿港元

　　全球发售联席保荐人：摩根士丹利、UBS瑞银投资银行

　　全球协调人、联席账簿管理人及联席牵头经办人：摩根士丹利、UBS瑞银投资银行

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