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开发商捂盘手段揭秘:领证后不开盘 分批销售

http://www.sina.com.cn 2007年08月17日 07:13 京华时报

  房价上涨迅速,同一项目新开楼盘一个月时间前后每平方米可相差2000-3000元。面对高涨的房价,不少开发商采取各种手段“捂盘”。记者调查发现,目前实行“捂盘”的项目不在少数,有的领证后迟迟不开盘,有的一栋楼分批销售,有的开盘即高价吓走购房者,还有的低开高走,后期甩客等,不一而足。因此,有人士指出,北京房价屡创新高,开发商“捂盘”是主因。实际上,此现象对京城楼价上涨“贡献”不小。

  记者调查

  领证后迟迟不开盘

  记者自北京市房地产交易管理网上发现,位于朝阳区朝阳北路和青年路附近的润枫水尚7、8号楼的发证日期是2007年3月30日,批准预售部位为润枫水尚7号楼、8号楼地上部位,拟售均价是20000元/平方米,但直到8月12日下午,7、8号楼都没有开盘。销售人员表示这两栋楼的开盘日期未定,并劝记者不必等了,因为开发商要把这两栋楼作为现房来卖,而到时价格肯定走高,因为预计截盘价是25000元/平方米。万象新天家园(一期)206号楼的预售许可证编号是京房售证字(2007)185号,发证日期为2007年6月6日,批准预售部位是206号楼,拟售均价为8400元/平方米,但直到8月12日,记者致电售楼处,销售人员称该楼盘这个月就开盘,但具体日期和价格都还没有定,价格应该不会比目前在售的202、203号楼9500元/平方米的均价低。

  一栋楼分批销售

  记者在调查中还发现,除了领证后迟迟不开盘以外,一栋楼分批销售也是开发商惯用的“捂盘”伎俩。润枫水尚的销售人员表示,目前该项目正在销售的1、3、4号楼中,即使是同一栋楼,也是分批按

户型或者方位来卖的,比如4号楼最先开卖的就是小户型,而184平方米的三居是上个星期才开盘的。“要是你早点来,这个户型还没开呢。”据8月12日房地产交易信息网显示,润枫水尚3、4号楼预售许可证的颁发日期是2007年2月4日,两栋楼都显示处于正在销售状态,但从签约套数来看,可售套数为123套的3号楼目前只有7栋房屋签约,其余均显示可售;可售套数为145套的4号楼也仅有14套已签约,1套预订,其余均显示可售。该销售人员表示,大多数楼盘都是这样销售的。

  同样分批销售的还有万达大湖居(推广名:万达大湖公馆),预售许可证编号为京房售证字(2007)232号,发证日期2007年7月8日,而8月12日一名吴姓销售人员表示,目前还没有开盘,但200多平方米以上的大户型已经开始内部认购了,前50套可以享受优惠价20000元/平方米,至于一室一厅的小户型目前还没有对外销售。记者疑惑地问:“大户型和小户型不是同一栋楼吗?”该销售人员回答:“是一栋楼,但分批放房号,具体什么时候开哪种户型都是公司决定的。”而询问其价格,该销售人员表示肯定比现在的20000元/平方米高。

  月余涨幅高达25%

  还有些开发商低价开盘,后期涨价迅猛甩客。

  “这房子涨得也太快了吧?”当北纬40°二期开盘价格公布后,不少关注此项目的购房者纷纷表示不解。据房地产交易管理网数据显示,首期7月10日开盘的1、2、3号楼为公寓,均价为9200元/平方米,但一个月之后,定于8月18日开盘的4号公寓开盘均价为10500元/平方米,9层花园洋房也从首期的11600元/平方米上升至14500元/平方米,4层带电梯的花园洋房价格则从首期的14000元/平方米上涨至15800元/平方米、16200元/平方米、16800元/平方米不等。综合下来,一个多月的时间该楼盘9层的花园洋房每平方米价格上涨2900元,4层花园洋房的每平方米价格也上涨了1800元甚至2800元,普通公寓的价格每平方米也上涨了1200元。涨幅之快让购房者难以接受。在其业主论坛上,不少购房者对于高房价上涨很是不满。但有购房者8月15日从该项目获悉,9层花园洋房本月18日不开盘了。对此购房者担心再开盘的价格涨得更快。

  记者从房地产交易信息网上获悉,远洋山水三期23#、24#、25#、26#、28楼住宅部分(扣除52套自留用房)于2006年12月31日获得预售许可证,其中24号楼和25号楼分别是2008年1月1日、2007年10月1日开盘,拟开盘均价为9000元/平方米,但目前在售的28、23号楼的开盘价格已达11000元/平方米、13500元/平方米。8月13日,记者致电售楼处咨询时,23号楼的报价已达15000元/平方米。一个月的时间不到,该楼盘价格上涨了1500元/平方米。

  何为“捂盘”

  按照去年6月1日,北京市建委《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》(京建交〔2006〕455号)规定,商品住宅自取得预售许可证之日起三日内,必须开盘销售,并按整栋对外销售。

  北京明天房地产开发有限公司发展中心总监陈云峰表示,政府规定拿到证后三天必须开盘,如果拿到证后迟迟不开,就是“捂盘”行为,如果购房者举报的话,会受到处罚。

  一位项目的销售负责人告诉记者,政府规定可以一次性拿多个楼座的预售许可证,但不用全部一次性开盘。不过,一旦开盘要“整栋出售”,不能留一些好的户型捂着不卖。卖完后必须开下一栋,不能断顿。记者为此致电北京市建委,其工作人员也表示,取得多栋楼的预售许可证,只要有一栋开盘就可以了,卖完后再开下一栋,也没有说具体的开盘时间上的限制。

  那么,如此开发商可以将一栋楼开了之后,始终处于销售状态,这样不是也可以“捂盘”吗?该人士说,这样做的可能性不大,因为无法控制购房客户,如果有客户来买房,而现在网上又可以查到你是不是还有房子,你就得卖。所以这样的方式“捂盘”比较困难。

  “捂盘”有哪些手段

  由于房价一直处于高位运行,房价上涨极为凶猛。在这样的情势下,开发商难免会有“囤积居奇”的念头,而在实际的操作上,的确也存在所谓的“捂盘”,而开发商“捂盘”的手段也多种多样。

  一般来讲,资金比较充裕,不急于回款的项目一般会存在这种现象。还有就是操盘手的预期,他如果预期房价在某个时间点上推出,然后在某个时间段内销售会有最大的经济效益。

  一位业内人士向记者透露,“捂盘”也比较容易。比如获得预售许可证之后,先不开盘,而是可以预订,积累客户,如此,积累到一定程度,再开盘,一开盘,房子就卖得差不多了,造成热销的场景,给购房者一个“抢购”的信号,为下面的房子涨价找到理由。还有就是不采取任何促销手段,比如,不投广告,不作宣传,消费者来了,没有任何优惠,爱买不买。如此,也会放缓销售进度。但是,他告诉记者,最有效的方式还是抬高价格。如果价格定得偏高,即便消费者对房子极度渴望,但是还要看自己的经济承受能力,这是最直接的控制销售进度的方式。

  “捂盘”也是双刃剑

  实际上,“捂盘”并非都会获利。尽管现在房价上涨比较迅速,但是也要考虑到其存在的风险。

  金地集团北京公司品牌推广部经理瘦谷介绍说,“捂盘”也存在风险,首先是政策风险,如果政府一下提高了首付款的比例,由现在2-3成,提高到4-5成,这就会有效抑制购房需求,出现不少因首付过多,推迟购房的人。那些靠只需付少量首付,可以同时购买多套房子炒房的人,也会受到资金的限制而减少炒房的数量。一旦如此,开发商再“捂盘”房子就有可能很难卖出去。还有央行多次加息,这也对购房有抑制。

  另外,股市对于楼市也有牵制作用。上周楼市销售量继续延续下降态势,由于期房销售下降过快,现房销售虽有增加,但仍扭转不了销售局势,导致上周住宅销售套数只有2897套。中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为,整体商品住宅市场的销售下滑与近来股市的升温不无关系。而房价不断上涨的趋势也抑制了部分购房者的需求,助推了商品住宅销售量的减少。如果在这种状态下,开发商再“捂盘”,无疑在销售进度上会受到影响,风险是可以预见的。

  本报记者 赵丽萍 程建兰

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