杭州温和版限购作用有限 房价或将保持虚火旺盛的增长

　　杭州温和版限购作用有限

　　上次有关杭州房价新闻的标题还是崩盘，这次就变成了暴涨后的限购。面对同比涨幅19.1%的房价，杭州市住房保障和房产管理局公布了《杭州部分区域实施限购政策》，宣布自9月19日起实施住房限购，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。

　　因为对本地居民不限购，且对外地居民也只是限制购买多套住房，所以杭州的限购一出，即刻被人称为了温和版限购。确实，与京沪等地逼人假离婚的限购相比，杭州的限购算的上是温和，其基本上是优先保障购房权利下的限购，而并非常见的宁可错杀一千不肯放过一个的苛刻限购。

　　当然，杭州之所以采用主要针对外地人批量投机购房的限购也是有现实考虑的。杭州作为浙江的省会，其经济在浙江并不占据绝对老大地位。浙江的宁波、温州、义乌，包括湖州，经济水平都很高。所以浙江的人群居住上并不和很多中西部地区省份一样，人们都往省会城市挤，而是相对分散，因为浙江的经济社会资源是分散的。一些宁波、温州的商人，其即便在杭州买房置业，他们也不在杭州居住，因为生意的核心不在这里。这就导致了杭州的住房需求实际上是个虚数，虽然人们的购买力旺盛，富豪颇多，但居住率并不高。

　　在这种情况下，杭州的住宅购买用途有很强的投机性。浙江是中国炒房团的大本营，很多人第一次炒房几乎都是从这里开始的。特别是温州、宁波商人，他们虽然在杭州很少居住，购房却并不少。但投机的购房由于目的性过于明确，所以追涨杀跌现象也很明显，一旦楼市出现风向标的转变，那么就会出现集中抢购或抛盘，加速其上涨下跌。因此，杭州的房地产市场受浙江本省内的投机购房影响极大，杭州有关部门将其视作了当前房价快速上涨，并危及房地产市场稳定和刚需购房的主要原因，所以才在限购中主要针对外地人口。

　　但是很遗憾的是，这种温和限购的效果必然会打折扣。因为其影响面过窄，一方面对于已经在杭州进行大规模房地产投机购房的人没有约束，另一方对于本地投机性购房也没有限制。这就如同是机动车摇号政策一样，通过限制未来并无法解决现实问题。在杭州本地购房需求旺盛的情况下，杭州的房价怕是还会继续保持虚火旺盛的增长。

　　其实笔者对今年新一轮兴起的限购政策是保持意见的。当前国内政府在面对公共资源短缺、社会承载力面对群众需求相应不足问题时，政府通常采用抑制和限购购买的方式来进行管理。那么当政府面对同样的情况，房价又在短时间内出现暴涨时，政府就很有可能再祭出限购这面大旗。但是这面大旗并不是万能药。一方面，即便限购，原先买不起房的人依然还是买不起。另一方面，在全国不动产联网登记后，房产税呼之欲出的背景下，很多住房囤积者有较强出手愿望的情况下，限购相反还遏制了购买力。而要达到调控房地产的目的，提高增量、释放存量两者应并行。限购显然在存量大释放时会对交易形成负面影响，应予修订或废止。

　　自从限购执行以来，就不断有学者呼吁解除限购。因为限购终究不是万能药，也不是一个可以作为长效机制使用的良方。因此，在我们正确认识限购确实起到了在一定时期内压制房价过快上涨的作用后，政府工作的当务之急还是应当快速转到寻求建立长效机制以打压房产泡沫的重心上来。换言之，就是尽快启动以多套房为征税目标的房产税。限购只能算作一剂降温药，对于高烧的房价而言，它只能起到短效降温避免病情恶化的效果，却不能治病。一味的依赖，必然会有一天让房地产有了耐药性，那么在限购失效之时，便是房价报复性上涨并引发巨大金融风险之日。