南京楼市为何高烧不退 一年内房价涨了33%

　　一年内房价涨了33%，南京楼市为何高烧不退？

　　拿到自己新房钥匙的时候，李冰（化名）长长地舒了一口气。

　　住在南京的李冰是当地房价上涨漩涡的亲历者。今年年初，房价上涨之前他在玄武区购置了一套二手房。随后，南京几乎每周都会调价，他和他的朋友担心按此趋势发展，以后无法置换更大的房子。于是，他再一次加入了买房大军，经历了不停地看房、抢筹之后，终于在郊区买到了属于自己的新房。

　　“我买的新房认筹人数是实际房源的5倍，这意味着每5个人只有一个才买到。大家都觉得房价还会上涨，因此或多或少提前了自己的买房计划。”李冰告诉第一财经记者。

　　南京中原地产数据显示，2016年7月南京市场的一手房均价20055元/平方米，而在去年同期，南京市场一手房均价为15018元/平方米，涨幅33.5%。

　　政策与市场博弈

　　李冰今年初买的二手房价格为2万/平方米，而今年8月的报价已经到了2.5万/平方米。

　　“我们买的是老区，房价上涨还算温和，像南京的江北新区，房价更是上涨得厉害，每个楼盘开盘都是日光。”李冰告诉记者。

　　南京市场究竟有多火？

　　“从2014年9月开始南京房价就开始一路上涨，整个2015年还是很温和，但是到了2016年就突然价量齐升。目前南京库存不到3万套，而南京每月的成交量为1万套，市场非常火爆。”中国指数研究院南京分院总经理曹旭东告诉记者。

　　“除了南京本地人，江苏很多其他城市的人也参与到了抢房热潮中。考虑到未来南京产业都是IT这样的新兴产业，未来南京人口还将有导入，南京楼市还会有持续增长的潜力。”南京中原地产市场研究经理马骉告诉记者。

　　此前，南京楼市已经相继进行过多次调控。

　　今年4月，南京市发改委正式发布的关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读中，明确提出开发商申报房价年化涨幅设定在8%-12%之间，同时南京将采取6项措施遏制房价上涨过快的势头。

　　到了5月，南京宣布将实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效；物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

　　今年8月，南京进一步调整土地公开出让竞价方式上。其规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。同时，南京对网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。

　　但是，多重的政策并未抑制市场的热情，南京楼市持续出现供不应求的局面。在近期开盘的每一个新盘，几乎都出现了抢房的场景。

　　“我去参加过几次摇号买房，买到房子的都跟中了彩票一样，没有买到的都很垂头丧气。”李冰告诉记者。

　　“最主要的还是供求关系的影响，南京的市场失衡，任何政策对于楼市的效果都还是有限的。”克而瑞分析师马千里告诉记者。

　　为何疯狂？

　　一边是楼市告急，一边是土地市场的热烈与火爆。

　　今年7月，南京迎来了下半年的首场土拍，集中出让了10幅地块，出让区域位于南京的江宁区和浦口区，其中8幅为宅地且均设定了最高限价。此次土地拍卖吸引了超过40家房企前来报名。

　　但是最后拿到土地的开发商却是凤毛麟角。其中8幅限价土地仅一幅成功出让，另外5宗因触碰最高价导致熔断，还有2宗则因多家开发商同时举牌、无法确认结果而未能顺利拍出。

　　多家机构数据显示，南京房价连续几个月位列全国房价涨幅前三名，另据中国指数研究院数据，南京今年上半年土地出让金779.7亿，位列全国城市第二位，同比上涨203%，其土地的平均溢价率超过90%。

　　戴德梁行南京公司副总经理杨煜认为，南京定位为特大城市后，依靠其强大的吸附力，首置及首改依然为市场主力军，未来需求量大 ，而目前的高售价、高销售额将仍吸引更多优质开发商拿地。目前的土地政策对于现金储备足、资金成本低、管理能力强的开发商来说更占据了优势，政策将挤压中小房企的生存空间，房产市场将进一步寡头化。

　　戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光观察发现，一线市场的火热传递至重点二线城市仍属于正常市场规律，两地价差及一线城市的限购政策都吸引了部分投资者的目光，使得他们转移至附近的周边热门城市中挑选项目。

　　“在人民币贬值、没有更多的投资渠道等诸多因素的推动下，除非有大的限制政策或供需有所缓解，否则短期内地产市场难以退热，房价也将随着抢购的热潮而继续上涨。”汤耀光说。

　　马千里认为，南京是长三角特大城市，人口吸附能力非常强大，这一点使得南京楼市有着较好的基本面。

　　南京统计局数据显示，2015年11月1日零时，全市常住人口为823万人，同第六次全国人口普查2010年11月1日零时的800万人相比，五年共增加23万人，增长2.88%，年平均增长率为0.57%。

　　值得一提的是，全市常住人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为291万人，同2010年第六次全国人口普查相比，每10万人中具有大学文化程度的由26119人上升为35358人。

　　年轻的人口总量，较多的高校资源，不错的产业支撑，给了南京房价上涨的理由。但是，房价会这样一直涨下去么？人们的购买力又能支撑多久呢？