本报讯广州市首家“房屋银行”就要诞生了。记者从广州市农业银行房地产信贷部处获悉，由该行与广州一家大型中介机构合作的房屋银行将于2到3个月内出笼，这标志着此种为全国关注的新型房屋租赁经营模式即将落户广州。

　　广州市农行房信部开发科陈科长表示，即将成立的“房屋银行”的基本框架已经设计完毕，一些基本服务项目也已确定，目前正在进行的是更加详尽的市场细分和服务品种。他表示，最迟今年下半年“房屋银行”肯对会出台。现在农行正在加快准备，按既定时间表，尽量争取在两三个月内正式推出。

　　记者从广州市房屋置换中心了解到的情况与与农业银行的说法基本吻合。该中心张驰副总经理透露，他们确实正在与银行商讨“房屋银行”的合作，目前正在进行相关的市场调研。虽然没有指明具体的合作对象，但他表示“应该不限于一家银行”。

　　同时，据广州市工商银行有关人士证实，工商行也已经开展了与房屋置换公司的合作，尽管合作的进展情况该银行人员未作进一步透露。但有一点几方都比较一致，房屋银行即将登陆广州。

　　(吴江明波)

　　房屋银行为何迟迟未落足广州

　　目前，国内已经有10个左右的城市开始运作房屋银行，广东省内也有深圳市于今年4月下旬由深圳市商业银行和深圳国际房地产咨询股份有限公司共同组建了省内首家房屋银行。那么，为什么房地产业在国内处处领先的广州，这次的步子却迈得如此缓慢呢？

　　据广州市房协有关负责人解释说，广州房屋银行并未遇到阻力和什么障碍，事实上有关各方一直在进行有关的磋商，只不过大家尚未取得共识而已。

　　业内人士则分析认为，之所以广州市的房屋银行行动迟缓是与现有中介市场相对较为成熟完善有关。广州市房地产市场是全国最具活力的市场之一，尤其是二手市场近年稳步增长。目前广州市的房地产经纪企业通过资质审查定级合格的共有572家，而分布于大街小巷的而且非常活跃的“地下中介”还远超过这个数，中介市场的发育程度在全国也不多见。由于交投一直较为畅旺，对于很多中介商尤其是有相当实力的中介商而言，再去探索新的经营形式似乎有些动力不足。

　　从市场情况来看，相对于内地省份广州租赁市场发展历史较长，许多公司已经有10年以上的经营历史，资金实力较为雄厚，企业信誉有保证。“欺上家、诈下家”、骗取看房费等现象在广州并不突出，因而，市民长期以来习惯于求助于中介解决租赁需求，对于通过房屋中介公司租房具有较高的认可度，因此对房屋银行的呼声也不高。

　　传统中介的终结者还是同盟军

　　在贵阳市“房屋银行”启动后的几个月间，该市的房地产中介遭受到前所未有的重创，生意一落千丈，仅几个月便破产、倒闭约1／3。广州房屋银行引入后会不会出现中介企业的“关张”浪潮呢？传统中介企业将如何应对已在眼前的挑战？

　　市房协秘书长金贻国分析认为，房屋银行与传统房产中介并非绝对的水火不容，它们之间的关系也有不同的模式。

　　目前国内房屋银行有两种形态，一种是“贵州模式”，一种是“上海模式”。前者是房屋银行与传统中介正面交火，导致中介企业元气大伤；后者则是探索了一条两者相互合作，共同提升的路子。鉴于广州中介企业发展的良好状况，第二条道路较为适宜广州的情况。

　　广州市农行此项目负责人也表示，“房屋银行”与房产中介企业将会是比较密切的关系，可能会有联合的趋势。其他的模式不一定适合广州，我们应该结合广州的情况，要更先进，要有所突破。

　　广州中介企业对于房屋银行的出现也表示出较理性的看法，一家有着10年历史的大型房屋租赁企业管理层人士表示：“竞争肯定会有的，我们不会回避竞争。事实上，我们同行之间的竞争也是非常激烈的，不管什么样的竞争，只有有实力的一方才会获胜。”

　　采访过程中，一些中介企业一再强调自己的专业性、良好信誉和实力。目前广州的房产中介企业中确实不乏实力型企业，它们在市场上争得了良好的企业声誉和形象，并且拥有丰富的市场信息资源。即使是正面交锋，房屋银行要想取胜绝非易事，合作互利应当是明智之选。但不可否认，房屋银行的再现将会带来中介企业的结构重组，一些“体弱多病”者将被淘汰出局。

　　业内人士指出，在未来的合作中，房屋银行应当担负起整体的管理作用，传统中介可能在信息资源方面发挥主要作用。

　　农行工行谁先“吃螃蟹”？

　　广州市农业银行对于“房屋银行”的态度非常明朗，该银行负责此项目的房地产信贷部开发科陈科长表示：“农行与市房屋置换公司的合作非常顺利，未来成立的‘房屋银行’的内部架构现已基本确立，下面只是具体运作的事情了。”

　　广州市工商银行也已经把目光瞄向这块新市场，该银行住房信贷处人员对此事虽然言辞谨慎，但也表示，已经与置换公司进行了多次接洽，但他认为这是一个缓慢的过程，还有许多问题需要进一步调研，合作进程不会很快。

　　相反农业银行认为合作的基本问题都已经解决，剩下的只是市场细分研究和某些具体服务产品的确定，“房屋银行”下半年“绝对要出台”。根据该银行业已确定的日程表，如果一切顺利的话，两三个月内就可能完成准备工作正式推出。言下之意，就是要抢先吃螃蟹。房屋银行只赚不赔吗？

　　房屋银行的优势是明显的，业内人士认为，“房屋银行”所具有的优点可以用4个S来概括：简便(Simple)、稳定(Steadily)、迅速(Speed)、安全(Safe)。“房屋银行”从根本上将房屋使用权充分货币化，使租赁成为一种近似金融的行为，规范了中介市场。

　　但房屋银行也绝对不是一剂万能的神方妙药。一些地方的先行试点也暴露出一些问题。今年3月，郑州市房屋银行开张的第一天就来了个“开门黑”。对于“银行”部门有关收费有疑问和房屋状况不公示等一些规定和盲点服务，赁房人称“不明白”，租房者说“不方便”。最终，租赁双方当天没签成合同，“房屋银行”开了个“空户头”。因此，有业内人士指出，房屋银行也非一试就灵。

　　广州市在房屋银行的操作过程中应当借前车之鉴，对可能面临的难题有充分考虑。除了要有雄厚的资金作后盾外，更关键的是如何评估出租房的价格。这就需要建立科学完善的评估体系和保险体制，从而做到既能保证出租人的利益，满足承租人要求，同时为自己留出一定比例的利润。这是经营中的难点，也是成功的关键。

　　业内人士指出，开办房屋银行需做好四方面准备。首先，要具有庞大的房地产流通板块作为拓展房屋银行业务的市场支撑。房屋银行业务实质上是房地产流通、经营板块业务，具体涉及房地产增量、存量市场。因此，企业要拓展房屋银行业务必须立足于客户对本项业务的大量需求，并形成相当的市场需求总量。这样，企业才能在规模化运作的前提下规范操作，为客户需求提供服务平台，并为整个市场的规范运作做出贡献。其次，具有良好的品牌形象及相当的规模经济实力。再次，要具有良好的运作理念和经营模式。从房屋银行的运作理念来看，一方面要区别于原有房屋中介服务的操作模式，为消费者新的需求提供新的服务平台，因而其运作理念要从广大消费者的角度出发，为消费者提供便利；另一方面，企业要拓展房屋银行业务必须考虑到企业在房屋经营板块的长远发展目标，因而其经营模式必须规范、先进、并为企业在该领域的长远发展奠定基础。第四，要有高素质的经营队伍和研究发展队伍。“高起点，新形象”是企业拓展房屋银行业务的基本出发点，人员素质至关重要。

　　房屋银行你认识吗？

　　在采访过程中记者发现，房地产业内对房屋银行落足广州基本持期盼态度。一些专家和业界人士认为，“房屋银行”模式非常科学和先进。它以银行的方式来配置房地产资源是一场革命，它极有可能成为今后房屋租赁市场的标准经营样式。

　　“房屋银行”实际是一种代理房屋租赁的中介机构。它可以使客户租赁房屋像到银行存取钱一样方便。房产业主将暂时不用的房屋或投资性房产，像存钱一样存入这类“银行”，经评估机构评估房屋租赁价格后，双方签订代理租房的合同。出租人不论房屋出租与否，都可以定期获得租金，风险由转换中心承担。有人把房屋银行模式概括成一个“五赢”和两个“三得利”。听起来挺拗口，其中心意思就是房屋银行的形式对包括房主、承租人、置换中心、银行、国家等各方面都有利。房主可以按期收取租金，旱涝保丰收。承租人节约了承租费用，省去了中介费。规范的市场管理避免了税金的流失，有利于国家税收的增加。银行也可以从资金的流转中获取利润。房屋租赁代理机构可以通过转租差价和较高的吞吐量赢利。

　　市房协金秘书长对房屋银行表现出极高的热情。他认为这种经营模式是科学可行的，引进此种模式将是十分有益的。本报记者　吴江　实习生　郑明波