聚金效应助燃上海酒店

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　　　上海F1赛事的11万观众中约有30%来自海外，3万~6万境外游客云集上海的庞大客流让上海以及周边地区的酒店业兴奋不已，竞欲分羹。而星级豪华酒店业是从F1赛事中最为直接受益的相关产业

　　文 | 李子擎

　　“索菲特安亭新镇酒店”，这幢2005年年底方能建成的酒店远还未挂牌，就已被外界传言为F1上海组委会的官方指定酒店。而对于投资方上海国际汽车城置业有限公司和管理方法国雅高酒店集团而言，酒店距离上海F1国际标准赛车场仅5.5公里的优越地理位置，让双方都无需否认，这个总投资3亿元的白金五星级酒店，正是瞄准上海的F1赛事顺势而生。

　　上海国际汽车城置业有限公司的董事长费淳璐在说到最后签约雅高时，把原因归结为雅高集团在众多酒店集团中的卓越实力及知名度。然而有一点费淳璐却不曾言明，法国雅高集团与F1历来的良好关系，让人难免寄望由此可能带来的国际汽联以及F1车队方面的广大高端客源；而法国雅高国际酒店集团亚洲区首席副总裁邵栋来则明确表示，“在目前雅高把亚洲发展的重点移向中国之时，上海安亭是雅高最好的一个落脚点。”

　　价涨房挤 盆满钵满

　　显然上海的星级豪华酒店业是从F1赛事中最为直接受益的相关产业。

　　从没有一个时期，上海星级酒店的房价有过如此惊人而普遍的飞涨。上海中青旅F1主题游的项目负责人一直庆幸，因为中青旅早在一年前就与锦江国际订下大量房源。

　　据上海春秋国旅、上海中青旅等旅行社介绍，在今年澳大利亚和马来西亚站赛事举行期间，当地的酒店客房也都有50%~100%的涨价，却仍是供不应求。F1所到之处，必然使当地的酒店价格暴涨，这也是“国际惯例”。

　　即便是早有预料，上海F1期间的各星级酒店房价一路走高却仍是频频报满的行情还是让游客甚至酒店老总吃了一惊。

　　早在去年6月，上海各星级酒店就开始陆续有客人订房，客源群体以车队、赞助商和观赛观众为主。上海威斯汀大饭店F1期间的所有客房早在一年前就已被预订一空。

　　F1期间上海各大高星级酒店的入住率平均提升近20%，而像JW万豪酒店、四季酒店、波特曼丽嘉大酒店、浦东香格里拉酒店以及威斯汀大饭店等五星级酒店的入住率都达到100%。而像金茂君悦酒店、万豪酒店、东锦江索菲特大酒店等五星级酒店，由于预订率超过100%，为防止客源过增，则需要4天起订。即便是对于国外游客相对低端的经济型连锁酒店也日趋爆满；上海新开设的几家“如家快捷”直营店“生意好得一塌糊涂”；几家“锦江之星”连锁店出租率也已达到100%。

　　目前，上海每晚300美元以上的高级标房已经基本预售告罄，只有极少量行政或者豪华套房有待预订，总体房价翻倍甚至更高。

　　上海浦东淳大万丽酒店在F1期间的房价是2600元人民币一晚，平时则是1000元人民币左右。金茂君悦大酒店平时的房价为每晚2100元人民币，现在为2950元。东锦江索菲特大酒店的现在平均房价为每晚310美元(平时为130美元)，香格里拉大酒店为370美元(平时为178美元)。而房价最高的JW万豪酒店原本300多美元一晚的房价则已经上涨到500美元一晚。中低端市场的价格行情也一并见好，二星级酒店标准客房的团队价格由百元升至400元；三星级饭店由原来的200元涨到八九百元。嘉定新协通国际酒店平时以498元对外的团体价在9月份宣告无效，需180美元预订标间。嘉定区其他几家二三星级酒店的房费也从平时的350元至400元人民币，上涨到1200元至1600元人民币。

　　不仅如此，酒店的停车位也能让各星级酒店收益不小。平日里收费低廉的停车位因为入住客人的特殊订单可以叫高价钱而挣上一笔。而上海威斯汀大饭店的地面车位则更是接到了奔驰和宝马车队的两张订单，租下酒店的停车位为路演作准备。

　　浦东东方滨江大酒店宴会厅在F1期间举行的F1中国大奖赛欢迎宴会，因为有舒马赫的陪吃和乔丹的打鼓，从而标出8800美元一桌的星级高价，共计100桌的筵席亦能让酒店入账颇丰。

　　最为惹眼的利润点当然是F1车队的入住。虽说各车队的选择多半是依靠酒店的国际网络，遵循于国外各站比赛喜好，非同小可的大笔入账却让各五星级酒店在意非常。虹桥万豪酒店的大量客房以每间330美金一晚的价格被某车队包下。而上海四季酒店、上海希尔顿酒店、上海香格里拉酒店等多家五星级酒店也早已接到F1车队的客房预订单。F1比赛期间，雷诺车队下榻嘉定希望花园大酒店，本田车队则在嘉定宾馆安营。虽然各车队人数和要求不同会有价格差别，但短短半个月的时间里每个车队仍能至少为酒店带来40多万美元的销售收入。

　　面对热闹　审慎投资

　　上海市嘉定区安亭镇政府。上海市人民政府国际汽车城建设领导小组综合处办公室内，王大勇主任指向窗外。不远处的三星级新词大酒店正准备投资兴建，靠近赛车场的那个方向刚新开了一家五星级酒店，而窗前建筑幕墙下包围的一幢尚未获得规划批准的酒店大楼，则已建至约20层楼高。

　　据预测，上海F1赛事的11万观众中约有30%来自海外，3-6万境外游客的庞大客流让上海以及周边地区的酒店业兴奋莫名。

　　F1赛场所在的上海嘉定区原有15家宾馆，F1赛场开始修建以来的两年中，有12家宾馆进行了彻底改造和整修，总投资4.5亿元，此外还有规划的多个星级宾馆正在建设。

　　上海周边的昆山也于今年新建和开业了多家3星级以上的酒店，由于和上海的酒店相比，昆山到赛车场的时间比上海市区到赛车场的时间还要短，其想要从F1上海站的客流中攫取相当市场的用意不言自明。

　　而距离上海仅2个小时车程，又有高速公路相连的周边长三角城市酒店业也对接待F1车队和观众兴趣浓厚，苏州、杭州等城市纷纷伺机而动，意图共同分割未来的上海酒店业的庞大市场。刚忙完世界遗产大会的苏州，不少的星级酒店打出了迎F1的旗号，其热烈程度不亚于上海本地；而杭州酒店业也进入了抢夺F1商机的备战期，国际假日大酒店、香格里拉、索菲特大酒店、西子宾馆、西湖国宾馆等均已进入申报五星级宾馆程序。

　　F1期间热闹纷争的上海酒店业利润必然惊人，其销售收入的同比增长也该是毫无疑问的，在复旦大学旅游学系讲师吴本看来，具体的数字因为各种可能动因而无法预估，而在火爆利润之后仍旧存在的市场隐忧，却也使得这样的估计预测毫无必要。从整个酒店业来说，对于F1这样的国际赛事，由于客源大多是看重质量，但价格敏感度不太高的国际旅游团，受益的大多是少数知名四星级至五星级的酒店。而普通的二三星级饭店则会因为跟风涨价而让原有的观光散客望而却步，盲目的投资升级却又并不一定带来服务质量和客源层次的相应提高，反而不一定能从中得利。

　　因此，即便是在满眼金子的F1商潮中大谋其利，对于上海酒店业而言，谨慎的理性同样必要。按照上海财经大学旅游管理系的何建民主任的看法，尽管位列世界三大体育赛事之一，但F1的发展趋势是在逐年下滑，举办方时有亏损。“过去8年间的损失总和已经高达7450万美元。现在F1在群众基础比较差的中国举行，酒店业更要考虑风险的存在。”

　　地产，F1影响渐次浮现

　　面对已经具体化的商品房需求，F1在短时间内对安亭及嘉定的基础设施建设和交通网络的促进，将同时惠泽当地房产

　　文 | 杭晓琳

　　每亩地价322.86万元，在上海市区土地成交价中，这不是个令人血脉贲张的数字。但若在距离上海市中心32公里的安亭，一个3年前土地协议批租每亩单价二三十万的小镇，322.86万元，这个数字着实令人喜出望外。

　　从2002年初起，安亭镇，乃至嘉定区房地产市场的升温过程犹如温水般波澜不惊，直至2003年的下半年，市场热度骤然加剧。

　　地价，间接惠泽

　　2004年9月初，安亭镇维持着盛宴前最后的安宁。

　　有些从未间断的激烈与不安只有个别人才感觉得到，比如上海国际汽车城世茂实业有限公司项目经理高新华。世茂实业由安亭镇政府和国际汽车城共同组建，前者控股60%，后者控股40%。目前该公司正着力开发汽车城的俱乐部街区。那片总面积为16亩，每亩322.86万元的地块，就位于俱乐部街区内。公开招投标时，该地块总价挂牌为2131万，最终成交价为5165.76万，整整翻了一倍。

　　参与该地块竞拍的共有3家企业，一家是台资公司，另外两家为上海本地企业：吉联投资管理有限公司与永和房地产有限公司，最终拍得该地块的是吉联投资。高新华至今还认为，发生在5个月前的这场竞拍，就是一场恶性竞拍，“他们把整个安亭地区的地价炒高了。”

　　这是土地公开招投标后，安亭地区出现的最高地价。如果这个特例不能代表安亭地区地价的真实水平，那么，去年下半年至今，均价130万每亩的统计数据应该可以作数。

　　专业房地产期刊在今年年中研究报告中，认为安亭老城区地价12%的涨幅基本在预料范围内，排除高容积率的江桥地块，嘉定地价基本呈现平稳态势。但安亭乃至嘉定当地政府，似乎将本地区的地价升温归功于F1的从天而降，并时常在公开场合表达了这种感激之情。

　　在今年8月初举行的“F1对嘉定影响”论坛上，嘉定区区长金建忠以四字评价F1的作用“无法估量”，并一再强调得利最大的莫过于房地产业，因为F1催化了嘉定周边地区轨道交通网络的建设。

　　这张网络大致如下。

　　连接安亭和市区的快速干道有沪宁高速公路、曹安公路(312国道)、京沪铁路。因安亭新镇的建设，沪宁高速公路在安亭段新增设了上下匝道。京沪铁路设有安亭站，公交线路主要通过曹安公路驶向市区。而目前开工已近3个月的嘉金高速公路、郊环线等快速干道，将构成安亭与周边地区快捷的大交通。

　　这张交通规划图纸中，多数线路在F1若隐若现之前就已确定，但正如金建忠所表达，F1对建设这张网络确有加速作用。

　　这张路网最大的副作用是推动安亭乃至嘉定地区的房地产增值。以安亭镇汽车俱乐部为例，今年4月初的公开招投标中，用于建造安亭娱乐城的17亩地块，成交价为202.85万元/亩；用于建造上海汽车零部件全球采购中心的37亩地块，成交价为186.33万元/亩。

　　反观2003年2-3月，嘉定区每亩熟地的价格约为80万元左右，仅过了半年，嘉定沪宜路以外菊园新区的地价已经攀升到120万元/亩左右，城中心地段更是有价无市。而目前，这一数据又再度变化，嘉定城中心土地价格已上升到约160万元/亩，嘉定江桥的地价更是上涨到200万元/亩左右。但仅仅在两年前，上海沈记置业还曾以10万元/亩的价格拿到嘉定的地块。

　　商铺 ，间接兴旺

　　在安亭镇政府的规划中，吉联投资拍得的16亩土地，将用于建造一幢名叫嘉正大厦的甲级写字楼。根据周边环境及市场整体水平，世茂实业估算其合理楼板价为800元/平方米，但竞拍结束后，楼板价飙升为1400元/平方米。

　　尽管吉联投资投以高价，却不担心利润，因为安亭地区最紧缺的就是写字楼。但是明显超出预算的4382万元土地投入，令吉联投资也心有余而力不足。在世茂实业近期递交安亭镇政府和国际汽车城建设领导小组的形势分析报告中，谈及因嘉正大厦地价超出合理预算，吉联投资有意延缓开工，但安亭镇的预想是2006年9月1日前，该写字楼能迎来第一批企业。故世茂实业建议给予吉联投资一定的优惠政策。

　　如今，嘉正大厦的建造将如期在今年11月开工。但吉联投资未必能得到预期回报，因为2006年底之前，安亭镇将至少矗立起3幢甲级写字楼：预计明年年底建成的世康大厦，预计2006年6月28日前建成的安亭经贸大厦，和最后建成的嘉正大厦。

　　国际汽车城建设领导小组办公室的王大勇处长认为3幢写字楼还不足以到饱和的状态，因为安亭镇未来的人流、物流和商流将是无法预测的。这其中部分因为F1而来，更有是因了国际汽车城功能的完善。建成后的全球汽车零部件集散采购中心，将每周举行会展，这种商家云集的规模和频率将极大地促进安亭和嘉定地区商务和服务业的发展，包括投资4亿建造的汽车博物馆。

　　但王大勇并不否认，F1的迅速到来，加快了安亭地区娱乐、休闲、服务业的整体发展速度，超出了汽车城其他产业效应的反馈速度。

　　最明显的是商铺价格的跃升。除了曹安公路，墨玉路是安亭镇另外一条主干道，横穿这个镇区，聚集了镇上所有大型企事业单位和商铺。2003年，商铺的售价基本不超过8000元/平方米。而安亭镇新开辟的一条商业街，新源路，全长2.7公里，以商业娱乐功能为主，两旁的商铺售价最低为12000元/平方米。

　　楼市，有限促进

　　“F1对住宅房产的影响远远不及商业房产，普通人不可能为了F1特地买一套安亭镇上的房子。”上海社科院房地产研究中心理事顾建发的观点几乎与国际汽车城置业有限公司营销总监李鹏的观点一致。

　　后者是国际汽车城内未来的核心居住区安亭新镇的开发商。安亭新镇曾是上海“一城九镇”的重点规划城镇，如今是上海重点发展城镇安亭—嘉定新城的重要组成部分。　　　　　　李鹏说安亭新镇与F1的关系并不密切。前者于2001年7月正式启动，开发新镇的目的之一是为了给汽车城内的高级白领及管理人员提供配套服务，同时也针对市区及嘉定周边地区的高收入人群。相较于市区的房价，均价6000元/平方米的价格并不高。但交通费用加上高昂的物业管理费，安亭新镇的居住成本却高于其他任何地区。

　　安亭老镇的房价由2001年底的2000元/平方米攀升至如今的5000元/平方米，这组数据更具代表性。去年一年中，安亭地区房价上涨超过40个百分点，嘉定房价上涨超过20个百分点，当然，去年一年，上海整体房价的涨幅也超过了20%。

　　F1对住宅房产的影响或许要在未来会有所体现。建设安亭新镇的同时，安亭老镇的改造也在加紧步伐，3年的改造期，动迁1000户居民，建设60万平方米新型住宅。安亭地区当前共有7家房产公司开发的9个楼盘或工地分布在镇区，在未来3年内，将提供160万平方米左右的增量商品房。

　　轨道交通和基础环境是刺激房产增值的重要因素，面对已经具体化的商品房需求，F1在短时间内对安亭及嘉定的基础设施建设和交通网络的促进，将同时惠泽当地房产。

　　但这种惠泽毕竟有限。顾建发坚持认为不能夸大F1对当地房产的增值作用。安亭本地的企业也更倾向于对国际汽车城的依赖。安亭地区商品房的需求主要来自于两种消费主体：当地动拆迁户和入驻汽车城的企业员工。

　　这两种消费主体的需求无可避免地辐射到嘉定的其他地区，尤其是国际汽车城对高收入人群的积聚效应，成了众多开发商眼中的商机。目前，嘉定区中心的格林春岸的均价已经达到每平方米8000元，而南翔镇的格林春晓三期(联排别墅)价格更是达到了每平方米9000元。　

　　世茂实业的高新华说，没有汽车城就没有现在的安亭和嘉定。国际汽车城的发展令嘉定作为长三角“2小时经济圈”的圆心地位得以凸现。“2小时经济圈”包括“2小时生活圈”、“2小时投资圈”、“2小时经济圈”三大概念，也就是指嘉定将成为长江三角洲最发达的15个城市组成的城市圈圆心，以2小时车程为半径，上海、江苏的南京、无锡、常州、苏州、南通、扬州、镇江、泰州以及浙江的杭州、宁波、绍兴、嘉兴、湖州等城市全部囊括在内，这个圆内，总人口8000万，国民生产总值占全国的15.6%。

　　国际汽车城建设领导小组的王大勇说，不能否认F1对安亭和国际汽车城的烘托作用，也不能忽略它对当地房地产市场的促进，但过去一年来当地房地产市场的加剧升温，是因为国际汽车城全面建设，F1只是一个光鲜的表象，却不能主导当地的房地产市场发展，也不能当作投资房产的重量级筹码。

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