| 土地新政重构楼市格局 优胜劣汰已无悬念 | |||||||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年09月03日 10:15 新京报 | |||||||||||||
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首创集团董事长刘晓光、华远集团董事长任志强均认为，8.31大限可能会打破现有市场格局，造成开发商之间的分化，令市场重新洗牌。 房地产市场开发周期决定了无论是政策、还是土地供应量对市场造成的直接重大影响往往体现在一两年之后。因此在8.31大限已过去的今天，虽然房地产市场和众多房地产企业目前仍一如既往，但一股酝酿中的变革，却在这平静的表象下已初现端倪。 8月31日，厚土机构总经理林少洲称，他最近一直在忙着找地。自从潘石屹抛出形象的“鸡蛋换粮票”比喻之后，“手头有钱”的开发商普遍被认为是最“心里不慌”的人。然而手里握着“鸡蛋”的林少洲却坦率地告诉记者，地不好找。找不到地，也一样发愁。地不好找的原因正是受限于8.31大限。林少洲告诉记者，即使是他目前已开始谈判的一个项目，也仍面临8.31遗留问题，也就是说，这块地究竟能不能到手，还存在很大变数。 缺乏开发能力的企业将被8.31之后抬高的土地门槛淘汰，这几乎已成为业内对8.31大限的一个共识。虽然目前房地产企业不会在短时期内迅速分化出真假高低，但也预示出了市场将重新洗牌的方向。 房地产业去伪存真 滥竽充数的发展商将被清退出去 今典集团董事长张宝全认为，8.31大限实际上就是一种土地交易方式的改变，这种改变提高了土地门槛，也抬高了房地产企业门槛。 目前真假发展商共存在一个市场里面，造成了如今这样一个混乱局面。8.31土地交易门槛的提高，可能会使一些滥竽充数的发展商被清退出去。这对真正的房地产开发企业是一件好事情。 “一无所有”开发商增多 一批公司将彻底“没钱又无地” 若以8.31大限为分界标准，那么北京市场上可继续执行的房地产项目将大为减少。许多房地产开发企业手里仅有一个项目或者干脆只是圈了块地，对于这批公司来说，没有了项目，就意味着失去了本源。根据国土资源局的统计，从去年9月份开始至今，北京市场上共有2000多个规划中项目，但8.31来临前夕国土局出台的三份名单总共只批准了不到300个项目过关，这就意味着将有1000余个项目被调整，其中大部分也许将永远消失。这导致了一批公司彻底沦为“没钱没地”的开发商。 北京银信投资有限公司负责人张民耕称，在8.31大限到来之前的博鳌房地产论坛上，来了许多业内大腕，虽然他们表现得很活跃，但其中至少有一半人属于“没钱没地”的开发商，他们来博鳌的目的只是为了讨个说法。 “就业恐慌”信号响起 老板们已开始为“如何裁员”发愁 房地产从业人员人才市场上提前发出的“就业恐慌”信号，也传递出了市场洗牌的信息。潘石屹告诉记者，在8.31大限的几个月前，他认识的大部分房地产企业老板都在为“如何裁员”发愁。随着8.31的到来，职场风云突变，不仅流动在市场上的房地产从业人员工作难找了，就连不少现在房地产相关企业里干得非常出色的员工都开始担心失业问题。 低利润企业将出局 在未来这场硬碰硬的较量中，谁赢谁强 这种房地产业的优胜劣汰，最终清洗出局的将是开发能力薄弱，利润率较低的公司。阳光100集团总经理易小迪告诉记者，过去有关“房价上扬或项目增值给房地产商带来利润”的说法有些过于笼统，这种说法其实是把土地增值部分带来的利润和企业制造产品所得到的开发利润合并在了一起。8.31之后，土地招拍挂必然会在短期内造成拿地成本迅速提高，土地部分增值利润空间减少的局面，这部分利益实际上是转而为政府所有。这将迫使开发商在开发利润方面进行硬碰硬的较量。 在这种情况下，开发能力强，利润率较高的企业将有更好的发展空间。因此，8.31大限的影响从中长期而言，有利于开发能力较强的企业。 -其他影响 开发模式转变资本金扩张 8.31大限的另一个可能的重大影响，是土地交易方式的改变，将带来房地产企业开发模式的改变。而房地产企业的资本金也需要随之扩张。 北京银信地产总经理张民耕表示，在8.31之前，业内就有一种思考和认知，认为房地产企业开发的模式，可能将从香港模式走向美国模式。 这其实是一个很概括的说法，指的是房地产开发将从短期资金开发房地产变成长期资金开发房地产。造成这种转变的根本原因可能是，中国的资本积累已到了一定程度，外资进入中国的渠道也已打通，因此，8.31之后对土地出让金的高要求就成为开发模式变革的一个契机。今后如何通过各种办法融资，用长期资金做长期项目将成为房地产产业第一要务。 在8.31大限到来前后，不少国内实力派房地产企业纷纷进行资本金扩张。据冯仑介绍，富力等一批新兴企业也在忙于上市。 -发展方向 开发企业将联合或并购 业内预测，主要方式为合作与联盟，同时会出现一定数量的并购 房地产商加强横向或者纵向之间的合作，将是8.31大限之后的市场主流发展方向。 张民耕表示，在8.31之后，房地产开发合作可能会成为一种潮流，尤其是横向合作，大家各自出钱，共同合作一个项目。刘晓光则把横向合作分为两种形式，一种是强强联手，共同组合资源，另一种则是极端模式，即企业之间的并购。刘晓光认为，在8.31之后，变化中的市场可能出现其他行业公司进入地产行业的情况，也可能出现强大的房地产企业吞并小项目公司的情况，这些都很可能通过并购的形式出现。此外，一些企业为了战略性的发展目标，也可能大量进行并购、重组工作。而8.31将直接促使房地产业进入并购时代，因为在通过的200多个项目中，有一部分项目所有者肯定无力缴纳出让金，这意味着有实力的开发商将获得重大的发展机会。 并购时代是否真的会到来虽然还是未知数，但是随着8.31的临近，开发企业的合作行为，甚至各种联盟的现象却有增多。冯仑认为，这种现象说明合作与联盟将是8.31之后的企业发展趋势。 由国内一批房地产开发商早于2000年组成的松散联盟“中城房网”，在今年4月，终于正式更名为“中城联盟”，同时还启动了联合投资的首个项目“联盟新城”。 冯仑透露，中城联盟今后将与信托公司、海外房地产投资基金和其他大型投资机构开展合作，创设“土地开发信托基金”和“住宅产业投资基金”，逐步将“中城投资”打造成符合国际规范的基金管理公司。冯仑还表示，联盟的重要意义在于两点，首先，它将为成员企业提供救援机制，当成员企业面临开发困难，无法维系时，联盟将运用集体资金，出手救援企业，从而增强单个企业的抗风险能力。其次，联盟本身将成为一个房地产管理基金，投资联盟系统选择的项目，大家共同获利。除了中城联盟外，市场上的其他松散投资联盟还有精锐基金、温州中瑞财团等等。 本报记者 江玮
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