现房抢了期房风头

　　今年，许多项目打出只售现房，不售期房的销售方式。在期房交易纠纷不断时，现房的出现令人振奋：现房销售会不会成为一种趋势？发展商会不会放弃期房？消费者对这一问题的关注不亚于房价会不会降。

　　现房是指开发商已办妥产权证的商品房，消费者买房签订的是出售合同。现房之所以热销，并被发展商采用，原因如下：

　　一、买现房可以立时入住，免去等待之苦，如果拿它出租，可以立时获得回报。

　　二、可以直接看到房子，感受其质量，免得受骗。

　　三、不会因为约定的事未兑现而与发展商产生纠纷，而这种现象在购买期房时屡屡出现。

　　四、购房人不用与发展商共同承担风险。期房在建造过程中有许多不可预知的风险，如资金上的、市场研究方面的，造成楼盘烂尾。

　　五、现房体现了发展商的实力，更容易取信于消费者。

　　期房的种种欺诈行为

　　期房.人们的直观理解就是还未建成的房子，购房者对期房的认知仅仅从沙盘、楼书和广告中获得，而现房则是建好的房子。其实严格来说，开发商从取得商品房预售许可证开始至取得产权证为止，在这一期间的商品房称为期房，购房者与开发商签订的是预售合同。其欺诈行为表现如下：

　　一、承诺不兑现。开发商在售前对项目过分夸大宣传，如配套设施、物业管理等来吸引消费者，一旦交房，消费者却发现与事先的承诺差距太大。

　　二、延期交房却不赔偿违约金。据统计，有90%以上的开发商向消费者拒赔违约金。

　　三、长期拿不到房产证和土地使用证，发展商对此不管不问。

　　四、暗设合同陷阱。发展商单方面制定不平等合同，删除某些不利于该企业的条款；签订合同避实就虚，对一些重要问题，开发商只是口头承诺，而在合同文本上有意模糊概念，在出现纠纷后，双方争执不清。

　　开发商不合法。由于政策管理的疏漏，有相当多的企业在未办下“六证”的情况下就开始了商品房的开发和出售，致使很多购房者买下了房子却长期办不了土地使用证和房产证。

　　现房依然是梦一场

　　既然如此，消费者为何还要选择期房呢？价格比较便宜。期房都较现房便宜，这一方面是由供求关系所决定的，另一方面体现了发展商的让利行为及营销策略。这部分价差从以下几个方面体现出来：一是交了房价款到交房之间一段时间的利息；二是开发商给予购房人的风险回报。这样可以让购房者看到房子的升值。期房对于许多经济暂时不宽裕的消费者，很具诱惑力。

　　现房太少，物以稀为贵。目前建成的现房远远无法满足市场需求，从而使一部分人转而选择期房。所以即使市场上出现了现房销售行为，仍然不足以对整个市场产生太大的冲击。期房仍然会占据市场的主流。

　　仅仅一厢情愿的让期房走开，而不考虑许多事实上的因素，肯定会对房地产市场产生误导。期房是我国的一种独特的市场现象，分析期房会不会退出，必须认识到期房为什么会存在。

　　一、期房可以尽快回笼资金，减少风险。房地产项目的运作主要是依靠发展商少量的自有资金、一部分银行贷款或上市融资、工程垫款及购房者预付款来完成的，其中购房者预付款占了很大比例。这样发展商就可以投入较少的钱，即使出了问题，也有购房者一块儿扛着。

　　二、发展商缺乏应有的规模。目前国内房地产公司的平均注册资金仅为1700万元，这样的资金规模，是不足以支撑一个项目、甚至是多个项目的进展的。一个住宅项目动辙需要投入几亿甚至几十亿元，对开发商来说，负担极重。

　　三、金融支持不够。特别是前几年的房地产泡沫产生了许多不良贷款，导致金融机构闻房地产色变，银行贷款的条件和审查也越来越严格，能够拿到贷款的只是一些较有实力的开发商，而仅有贷款也不能保证发展商把房子做成现房再卖，因此，多渠道融资成了发展商的必然选择，房地产企业的扎钱行为由此产生，如扎土地方、扎建筑商、扎购房者、扎广告商等。房地产在许多人眼中成了空手道公司。

　　四、刚刚结束的集团消费，支撑着期房市场。现在虽然已经转入个人购房时代，但期房的作法却延续了下来。

　　好期房依然受欢迎

　　人们对期房的担心大多来自前几年的盲目开发热。住房市场的强势需求，造成了发展商不顾房屋质量、不管承诺的行为，暴利又驱使许多不具备开发资质的开发商一哄而上，从事房地产开发。物极必反，期房纠纷由此产生，并使消费者对期房敬而远之，殃及许多正规的开发商。一只老鼠就可以坏了一锅汤，何况这种欺诈又屡见不鲜呢？期房最大的优势就是价格便宜，这种便宜是相对于现房而言的。一般的期房为了给购房者一种心理上的平衡，都要在价格上做出让利投资者的迹象，继而在销售的过程中不断提价，让先买的人有一种房子升值的感觉。但只有好的期房，才会成功运用涨价手段。比如太月园就是典型的以低价入市并取得成功的期房，期房的热销有时令现房也为之逊色。继太月园之后，泰跃房地产公司开发的太阳园同样是期房，但其二期尚未开盘，就已出现了购房者排队拿号的现象。据说没有关系的还买不到朝向好的房子。

　　相对于现房来说，期房的选择余地更大。现房毕竟是有限的，目前的现房，大多要在两年前就开始设计建造了，两年前的理念怎么能和现在相比呢？市场是瞬息万变的，期房是在不断的开发中，因而会有许多户型设计、配套设施更好的项目出现，人们永远追逐不上潮流的步伐。同时，市场供需的变化也可以导致房价回落，说不定将来的房地产市场会越来越走向微利。

　　为了让买期房的人放心，有房地产项目已推出了10年保修的服务承诺，大连万达早就向购房者推出了违约赔偿的承诺。前不久，百家房地产公司又在人民大会堂共同举行了房地产联合大承诺，看来，发展商已经切实意识到了信誉的重要性。

　　烂尾房也来充现房

　　好房子不愁卖，这是人人共知的道理，加之目前所售许多现房往往都是滞销的房子，从期房卖到现房还没有卖完，经过重新的包装策划，便成了现房出售。因此，一听说是现房，许多人首先想到的是，会不会是以前卖不动的？(请详见《财经时报》之《新房地产周刊》 记者王红月／文)