在今年的深沪股市行情中，地产股表现一般，其涨幅远低于大盘指数涨幅，加上地产股对大盘人气的影响较大，因此，地产股未来完全有可能产生一轮行情

　　2000年，我国房地产业出现自 1993年以来第一次快速增长的势头，这是否意味着我国房地产业进入了新一轮复苏与增长阶段呢？业内对此认识不一，我们对此持肯定态度。

　　 通过各方面的分析可以看出，我国房地产业属增长性行业，而且目前正处于经济周期的复苏阶段，因此，该行业应该成为重点关注的行业之一，特别是在今年的深沪股市行情中，地产股表现一般，涨幅远低于大盘指数的涨幅，再加上地产股对大盘人气的影响较大，因此，地产股完全有可能产生一轮行情。但由于地产股基本面差别甚远，在这种情况下，加强对房地产类个股的研究就显得非常必要了。

　　 房地产上市公司的评判标准

　　 我国房地产上市公司存在着许多致命的问题，而且房地产开发地域性特征决定了各个公司之间差异极大，因此有必要对这类公司作出一个基本的评判标准，我们认为至少应包括以下几项：

　　 1.良好的企业素质及市场形象

　　 房地产业的高风险决定了公司不能出现决策性失误，否则整个公司几年难以翻身，拥有良好的企业素质及市场形象往往能够化不利为有利，典型的例子就是深万科，由于公司缺乏政府背景，其项目基本上都是位置较差、成本偏高的项目，但是公司凭其良好的决策及中国房地产业第一品牌———万科城市花园，硬是将不好的项目做成挣钱的项目，其住宅价格往往高出同位置住宅的 20%。

　　 2.历史遗留问题少

　　 房地产上市公司的历史遗留问题严重，主要体现在积压房上。1999年房地产类上市公司平均存货为 7.9亿元，大量资金无法盘活使经营陷入困境，99平均存货跌价准备为 3679万元，仅此就使每股收益平均降低了 0.11元。因此，历史遗留问题少是房地产类上市公司取得良好业绩的基础。可以用存货净额／主营业务成本来衡量，该指标说明以目前的销售进度计算，公司存货需要几年才能销售完成。由于房地产项目的周期大约为 3-4年，因此该指标不能超过 4，最好是小于 3。但该指标也不宜过小，过小则说明公司可供销售的房产有限，已经不能保证公司收入的连续性。按 1999年报数据，该指标小于 4的公司共有 22家，其中小于 3的公司有17家。

　　 3.在建优质项目及良好的资源储备

　　 有没有优质的开发项目是衡量房地产类上市公司最重要的标准，一个优质的房地产项目至少应具备以下特点：

　　 一是要有一定的规模。如果是住宅项目至少应在 20万平方米以上，如果超过 50万平方米就应该重点研究；

　　 二是要有区位优势并有良好的策划。对房地产来说，位置是最重要的因素，好位置土地的稀缺性决定了好位置房地产项目的稀缺性，它可以带来高额垄断利润，有了好的位置后，该项目就成功了 80%，剩下的是项目策划；

　　 三是相对较低的获得成本。房地产成本中最大的变数来源于土地成本，因此，对一个房地产项目成本的判断主要是对其土地来源及成本的判断，一般来说，来源于政府行政划拨或协议出让的土地成本最低，这类项目拥有绝对的成本优势，对其它方式获得的土地则需进行个案分析。

　　 表二列出了部分潜力公司拥有的主要项目的基本情况。

　　 房地产潜力板块及重点公司分析

　　 根据上面提到的我国房地产上市公司判断标准，我们认为以下板块及公司应重点关注：

　　 (一)北京板块

　　 由于历史原因，北京房地产上市公司只有华远及北京置地，而且还是在香港上市，但北京有许多实力雄厚的开发企业，这些企业在市场竞争日趋激烈，开发所需资金量快速增加的情况下，纷纷计划介入资本市场，但由于我国房地产企业上市受禁，它们只能通过借壳方式上市。因此，这些公司的历史问题基本在重组中得到了解决，再加上北京市场独有的高利润额及母公司注入的优质项目，使这些公司完全符合房地产上市公司的投资价值判断标准。到目前为止，已经有 8家公司通过借壳实现了上市，表三列出了这 8家公司的情况。

　　 (二)非主流地区房地产上市公司

　　 深圳、上海、海南、北京属房地产上市公司的主流地区，非主流地区是指当地只有一家房地产类上市公司的地区。由于房地产所具有的地域性特征，使每个地区都可能出现业绩优良的房地产公司，在目前情况下政府的支持对房地产上市公司非常重要，主流地区的公司很难得到当地政府的全力支持，相反，非主流地区的房地产上市公司往往会受到当地政府的大力支持，把一些重大的项目交给该上市公司来开发，由此，这些上市公司也就具有了一种地方垄断优势。从近两年来看，非主流地区的房地产上市公司一直是房地产板块中的热点，如渝开发、中天企业、鲁润股份、亚泰集团等。今后这种趋势将继续下去。目前来看，受当地政府大力支持的非主流地区的房地产上市公司有银基发展、渝开发、鲁润股份、亚泰集团等，这些公司都可能获得较好的发展。亚泰集团近年来，公司股本大幅扩张，但每股收益始终保持在 0.40元以上，保持了快速成长的态势。该公司经过一系列资本运营之后，已发展成为一家多元化经营、紧密型管理的大型企业集团。房地产、水泥成为公司主要的业务另外公司还大规模介入高科技、生物医药及证券行业，为公司提供了想象题材。

　　 (三)将要上市的房地产新股

　　 2000年我国将放开房地产开发公司上市的禁令，但在开始阶段只是对几家(大约是三家，据报道分别是北京天鸿、深圳金地和天津房地产开发公司)公司进行试点，这三家公司都具有投资价值，它们的上市将为房地产股票树立起新的形象，极有可能成为市场追捧的热点。

　　 一方面，这些公司都属新兴公司，与现有的上市公司相比，没有巨大的历史负担；另一方面，这些公司是经过细致的筛选，都是当地房地产开发的龙头企业，而且具有较好的业绩和发展前景，多为当地政府重点支持的对象。(西南证券王德勇)

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