【开源地产|REITs周报】REITs 指数环比下跌，仓储物流、环保板块本周涨幅较大_新浪财经

（来源：开源房地产与REIT研究）

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投资要点

中证REITs指数环比下跌，维持行业“看好”评级

2026 年第28周，中证REITs（收盘）指数为735.6，同比下跌16.09%，环比下跌0.18%。我们认为，近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容， REITs 市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。

公募REITs首发与扩募项目同步推进，新能源及数据中心资产加快入市

本周公募REITs市场项目申报继续推进。7月7日，东方红申能股份新能源REIT 正式申报至上交所，底层资产为青海乌兰华扬20万千瓦陆上风电项目，项目总投资15.56亿元，于2019年12月实现全容量并网。7月9日，南方润泽科技数据中心REIT提交扩募申请，拟新购入润泽（廊坊）国际信息港A-7、A-8数据中心项目；该基金首发底层资产为同一园区的A-18数据中心，本次扩募若顺利完成，将进一步扩大基金的数据中心资产规模。此外，招商资管招商蛇口商业不动产REIT审核状态于本周更新为“已问询”，底层资产包括深圳太子广场和昆山招商花园城。

一周行情：中证REITs（收盘）指数环比下跌0.18%

2026 年第28周，中证REITs（收盘）指数为735.6，同比下跌16.09%，环比下跌0.18%； 2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌6.44%，同期沪深300 指数累计上涨20.09%，累计超额收益-26.53%。本周中证REITs全收益指数 980.69，同比下跌11.16%，环比下跌0.17%； 2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨1.76%，同期沪深300指数累计上涨20.09%，累计超额收益-18.33%。REITs 市场成交量同比增长4.16%，市场交易规模成交量达6.26亿份，同比增长4.16%；成交额达24.04亿元，同比下降12.61%；区间换手率1.93%，同比-1.05pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.81%、0.2%、-0.16%、0.18%、0.2%、0.17%、-0.3%；一月涨跌幅分别为0.09%、-0.16%、-0.13%、-5.39%、-1.27%、-0.78%、-2.56%。

一级跟踪：37只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃

2026 年第28周，共有37只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达18支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。

风险提示：

（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。

正文

1、REITs首发与扩募项目同步推进，首批指数基金完成募集

本周公募REITs首发申报、扩募及指数化产品发行均取得新进展。7月7日，东方红申能股份新能源REIT在上交所正式申报，底层资产为青海乌兰华扬20万千瓦陆上风电项目，该项目于2019年12月实现全容量并网，项目决算总投资15.56亿元。同日，招商资管招商蛇口商业不动产REIT审核状态更新为“已问询”，底层资产包括昆山招商花园城和深圳太子广场，预计募集资金29.96亿元。7月9日，南方润泽科技数据中心REIT扩募项目正式申报，拟购入润泽（廊坊）国际信息港A-7、 A-8 数据中心。此外，随着中金中证REITs全收益指数基金完成募集，南方、易方达、华夏和中金旗下首批4只REITs指数基金已全部募集完毕，合计募集规模接近12 亿元。

2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌0.18%

2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌0.18%

2026 年第28周，中证REITs（收盘）指数为735.6，同比下跌16.09%，环比下跌0.18%；从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 6.44%，同期沪深300指数累计上涨20.09%，累计超额收益-26.53%。

2.2、中证REITs全收益指数环比下跌0.17%

2026年第28周，中证REITs全收益指数980.69，同比下跌11.16%，环比下跌 0.17%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨1.76%，同期沪深300指数累计上涨20.09%，累计超额收益-18.33%。

2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长4.16%

2026 年第28周，REITs市场交易规模成交量达6.26亿份，同比增长4.16%；成交额达24.04亿元，同比下降12.61%；区间换手率1.93%，同比-1.05pct。

2.4、30 日数据：REITs市场成交量同比增长6.88%

从近30日数据来看，过去30成交日REITs市场交易规模成交总量达42.65亿份，同比增长6.88%；成交总额达165.25亿元，同比增长0.39%；近30日平均区间换手率0.45%，同比增长0 pct。

3、分板块表现：本周仓储物流、环保板块涨幅较大

2026 年第28周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs 一周涨跌幅分别为-0.81%、0.2%、-0.16%、0.18%、0.2%、0.17%、-0.3%；一月涨跌幅分别为0.09%、-0.16%、-0.13%、-5.39%、-1.27%、-0.78%、-2.56%。

2026 年第28周，REITs市场整体表现分化，产业园区、能源及部分仓储物流类产品涨幅相对靠前。其中，华安张江产业园REIT、华夏特变电工新能源REIT、中银中外运仓储物流REIT涨幅居前，周涨幅分别为3.92%、3.43%和2.63%；跌幅方面，部分产业园区及仓储物流类产品表现偏弱，招商科创孵化器REIT、华夏交建仓储REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT周跌幅分别为6.16%、3.48%和3.40%。整体来看，本周REITs市场结构性行情较为明显，产业园区和能源板块表现相对占优，而部分仓储物流、保障房及消费类产品则有所承压。

4、一级跟踪：37只REITs基金等待上市，商业不动产活跃

2026年第28周，共有37只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达18支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。

5、投资建议：维持行业“看好”评级

2026 年第28周，中证REITs（收盘）指数为735.6，同比下跌16.09%，环比下跌0.18%；从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 6.44%，同期沪深300指数累计上涨20.09%，累计超额收益-26.53%。本周中证REITs 全收益指数980.69，同比下跌11.16%，环比下跌0.17%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨1.76%，同期沪深300指数累计上涨20.09%，累计超额收益-18.33%。REITs市场成交量同比增长4.16%，市场交易规模成交量达 6.26 亿份，同比增长4.16%；成交额达24.04亿元，同比下降12.61%；区间换手率 1.93%，同比-1.05pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.81%、0.2%、-0.16%、0.18%、0.2%、0.17%、-0.3%；一月涨跌幅分别为0.09%、-0.16%、-0.13%、-5.39%、-1.27%、-0.78%、-2.56%。我们认为，近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs 稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。

6、风险提示

（1）公募REITs价格变动及运营风险；

（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；

（3）各类别资金入市进度不及预期；

（4）项目长期分派率不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《REITs行业周报：REITs指数环比下跌，仓储物流、环保板块本周涨幅较大》

对外发布时间：2026年7月12日

报告发布机构：开源证券研究所

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