楼市新变化，老破小被抢疯了！

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不知道你们这两年有没有注意到一个现象，一二线城市的老破小越来越多的进入到了买房人的选项中。

尤其是北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等这些房价比较高的城市，老破小的成交量这两年井喷，甚至有大超次新房成交量的趋势。

这是上海2024年上海成交的总价结构图——

以上成交图片来自于房外房研究院

从2020年开始，上海二手房300万总价以内的成交占比逐年上涨，到2024年，300万总价以内的成交占比已高达48%，为近几年以来的最高值。

而在上海300万以内成交的房子，老破小在其中占了非常大的比例。

去年9月底救市以来，上海的老破小最先出现了量价齐升。

去年10月份到今年的1月份，四个月时间上海的二手房成交了大约9.9万套，其中老破小的成交量就有4.5万套，占了总成交量的46%。

毫不夸张地说，上海的老破小撑起了上海二手房的半壁江山。

上海的老破小不仅仅是成交量高，相比较远大新，它的价格敏感度也很高。

去年9月底以来，上海的核心位置老破小出现了价格跳涨的情况。

浦东梅园的崂山二村30平左右小户型，去年6月的成交价在6.6万/㎡，今年1月份成交的相同面积，成交价飙到了9.9万/㎡。

静安的海防村，一个核心位置的学区老破小，30平的小房子今年1月份跳涨到了19万/㎡，相比较2个月前涨了28%。

浦东塘桥的微山三村，2月底成交了一套54平的老破小，成交价相比11月份涨了3400元/㎡。

今年的小阳春，深圳、北京的二手老破小也出现了同样的情况。

北京二环的老破小今年小阳春有了价格上涨的趋势，深圳的老破小虽然涨价趋势不明显，但是今年的小阳春咨询量明显升高。

以前都说老破小社区正在失去流动性，而这两年却反其道而行之。甚至网上出现了一种声音，相比较高层社区，老破小开始更受欢迎。

毋庸置疑的一点是，相比较远大新或者价位更高的次新房。一线城市和强二线城市的老破小正在扩大它的买方公约数。

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按说人人都喜欢新一点的社区。新的小区有更新的设施，更舒服的居住环境，服务比较好的物业。而老破小在这方面比较欠缺。

但是奈何现实走向反面，相比较郊区的远大新，一二线城市更多的年轻人买房时选择了老破小。这背后有何原因呢？

如果你仔细观察，老破小受欢迎的时间周期段和几个趋势是完全重合的。

老破小从2022年开始透漏出迅速增加的趋势。2022年是个什么时间节点呢？

2022年是楼市由盛向下的转折年份。

楼市由盛向下转折，就引发了整个楼市生态的结构性变化。

第一个变化是在政策上，大拆大建的棚改货币化安置已经结束了，随之而来的是小修小补的老旧社区改造。

从2019年正式启动老旧社区改造以来，全国的多个城市都进入了老旧社区改造的高潮期。5年的时间全国范围内累计开工改造了28万个老旧社区。

给老房子加装电梯，焕新外立面，改造老化的水电设施、增加停车位和智能安防，就这些改造实实在在的提升了老房子的居住价值。

要知道，老房子的位置都是极其优越的，一旦提升居住价值，自然就能吸引更多的人购买。

而老旧社区改造这个事情已经成为普惠工程。今年3月份住建部召开的会议上，提到要今年要把2000以前的老旧房子全都纳入到城市更新和老旧社区改造之中。

部分城市如杭州、北京、上海、南京、广州、深圳这6个城市的中心城区已经有原拆原建的案例，如果买到的老破小遇到了原拆原建，就能获得升值的大礼包。

第二个变化，是买房的客群发生了变化。2022年之后，00后开始进入到买房市场。

相比较以前的80后和90后，00后群体算是革新的一代。不结婚不生娃儿的单身主义盛行之后，对于房屋的户型结构需求也发生了变化。

以前的三口之家至少需要个小三房，四口之家经济尚可的话还想追求下四房。而现在00后的单身经济，让小两房甚至一房也能满足他们的需求。

恰好这两天新房市场上主要卖的是改善大户型，而年轻人在力所能及的条件下只能选择小户型，于是年轻客群就被吸引到了满足需求的老旧社区上。

第三个变化，是老旧社区的性价比升高了。

这个楼市的分化密不可分。这两年楼市里不同产品之间的价格分化越来越厉害。大户型次新价格更加的贵，而老旧社区的小户型约越加的便宜。

从2021-2024年，全国重点一二线城市的不少老旧社区房价打了个对折。

像在北京和上海，你可以找到不少200多万的核心位置老破小。在深圳和广州，你可以找到100多万的核心位置老破小。

再往下的城市，比如郑州，你甚至可以十几万在主城三环内全款买到一个老破小，单价仅仅三四千块钱。

这些对于普通年轻人来说是有吸引力的。毕竟租房也要花钱，买个老破小，月供可能没有租金高。

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楼市生态的变迁，引发了老破小客群的变迁。

以前的老破小流动性差，主要是只有特定的人群去买。

比如像门口开五金店的中年小老板、摆摊卖鸡蛋灌饼的小夫妻。因为这类人群比较少，所以老破小的流动性比较差。

而这两年，一二线城市的老破小客群加入年轻的刚需大军之后，流动性瞬间被盘活了。

当刚需的共识投放到了老破小，老破小就具有了当年刚需次新房的属性。

至于我前面分析那么多给你们讲为什么年轻人会选择老破小，说到底其深层次的原因还是绝大多数的买房行为不再具有赚钱效应了。

当市面上80-90%的房子都不再具有升值属性时，大家考量房子的维度就发生了变化。

以前买房考虑升值，投资维度的考量使得大家愿意背房贷杠杆去买房。

而现在买房考虑居住，消费维度的考量使得背杠杆的行为不再受欢迎。

没有人愿意背上贷款去买个奢侈品包包。当绝大多数的房子不再涨时，大家买房也更看重量力而行。

老破小就是在这样一个房子归为大宗消费品的时代成为了香饽饽。

当下，也只有一线城市和强二线城市的老破小更有价值。像北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州等类似于这些城市。

普通二线的，三线甚至四线的老破小更挑小区。所以切记，不是所有城市的老破小都值得买(32.190, 0.19, 0.59%)的。

另外，关于老破小社区，还要注意一点，就是房子的养老金制度落地的时间点。

房子的养老金制度落地之日，也会对现有的老破小价格体系造成冲击。

2025年的财政收储也渐渐提上日程，多个城市已经开启了专项债收购存量土地的序幕。

预计会有多少规模？实际落地进度如何？都影响着房地产市场复苏的进程。

春节后深圳、上海、北京、杭州等几个楼市表现超乎寻常的好，无论是成交量还是成交价上都在慢慢往上走，这种情况下，怎么办？

大家可以加入下方我们的私密财富圈，关于2025年楼市的行情和趋势，会在里面持续更新。

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