销售达2021年同期最低，库存量首次达到近8亿平米
2025年1-2月，受春节假期等因素影响，商品房销售市场整体表现平淡。商品房销售面积和销售额分别为1.07亿平米和1.03万亿元，虽仍为2021年以来同期最低水平，但同比降幅呈现显著收窄态势。具体来看，同比分别下降5.1%和2.6%，较2024年1-12月分别收窄7.8和14.5个百分点。
截至2月末，商品房待售面积首次达到了近8.0亿平米，创下历史新高。2月央行公布的《2024年第四季度中国货币政策执行报告》表明加大存量商品房和存量土地盘活力度，3月十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住建部部长倪虹表示推进收购存量商品房是“稳住楼市”重点做好的四件事之一。“去库存”仍是当前房地产市场的工作重点之一，只是当前库存仍在不断高企，专项债收购存量商品房的进度确实应该再快一点了。
根据亿翰智库观察，热门城市的销售情况正在快速恢复。以上海为例，截至3月16日，二手房累计成交15171套，其中15日成交1473套创下近4年来单日最高，按照目前的趋势，3月上海二手房成交3万套可期。
预计后市，“小阳春”或将随“金三银四”率先在核心城市到来，3月商品房销售金额和销售面积同、环比或将转正。
图表：2021.02-2025.02全国商品房单月销售面积及同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。
图表：2021.02-2025.02全国商品房累计销售面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局图表：2021.02-2025.02全国商品房累计销售额及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局图表：2016.02-2025.02全国商品房待售面积
资料来源：亿翰智库、国家统计局
开发投资持续疲软，累计新开工面积创2016年以来同期新低
2025年1-2月，开发投资活动持续疲软，新开工面积0.66亿平米，同比下降29.6%，降幅较2024年1-12月扩大6.6个百分点，创2016年1-2月以来同期新低。施工面积60.60亿平米，同比下降9.1%，降幅较2024年1-12月收窄3.6个百分点。竣工面积0.88亿平米，同比下降15.6%，降幅较2024年1-12月收窄12.1个百分点。
2025年1-2月，固定资产投资增长4.1%，增速较2024年全年上升0.9个百分点，但距2024年同期仍相差0.1个百分点。其中，基础设施投资同比增长5.6%，制造业投资增长9.0%。房地产行业仍在承压，开发投资总额为1.1万亿元，为2021年以来同期最低水平，同比降幅达9.8%，对固定资产的投资形拖累十分明显，若扣除地产开发投资，则固定资产投资总额同比增长将能达到8.4%。
预计后市，开发投资难有明显改善。一方面，虽然核心城市的优质地块的土拍热度持续走高，但土地供应的总量受到了控制，房企难有更多新开工的空间；另一方面，当前企业主要受三四线城市拖累，销售去化困难，库存仍然高企，在种种前提的限制下，企业难有意愿去做更多开发投资。
图表：2020.02-2025.02单月房地产开发投资、新开工面积同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局图表：2021.02-2025.02房屋累计新开工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局图表：2021.02-2025.02房屋累计竣工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局图表：2021.02-2025.02房地产开发投资额累计值及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
房企资金压力持续改善，到位资金降幅收窄13.4个百分点
2025年1-2月，房企资金压力持续改善，房地产开发企业到位资金1.6万亿，同比下降3.6%，降幅明显收窄，较2024年1-12月收窄13.4个百分点。其中，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比虽然分别下降2.1%、0.9%、11.7%，但降幅较2024年全年分别收窄9.5、22.1和16.2个百分点，“止跌回稳”政策组合拳正在逐步显效。
“白名单”贷款一直是亿翰智库强调的最直接缓解企业资金压力的抓手之一。
2月18日，金融监管总局党委召开会议，提出用好“白名单”机制，打好房地产各项融资工具的“组合拳”，满足包括民营房企在内的各类房地产企业不同环节、不同阶段的合理融资需求。
3月5日，十四届全国人大三次会议首场“部长通道”上，国家金融监督管理总局局长李云泽表示，房地产融资协调机制目前审批贷款超过6万亿元，涉及已经交付和正在建设的住房超过1500万套。下一步将增加信贷投放，使机制扩大到更多民营企业，努力做到应贷尽贷、应续尽续。
目前来看，增加“白名单”信贷投放并以更大力度支持民企的目标已经十分明确且具体。如果能够做好全环节、全周期的融资服务，将贷款切实落到真正有需求的企业（尤其是民企）手中，对于企业缓解资金压力、避免信用危机是十分有帮助的。
2025年1-2月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
国内贷款2954亿元，同比为-6.1%；
利用外资1亿元，同比为-90.6%；
自筹资金5233亿元，同比为-2.1%；
定金及预收款4577亿元，同比为-0.9%；
个人按揭贷款1945亿元，同比为-11.7%。
图表：2021.02-2025.02房地产开发企业累计到位资金及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
M2同比增长7.0%，M2-M1剪刀差扩大至6.9个百分点
2月末，广义货币(M2)余额320.52万亿元，同比增长7%。狭义货币(M1)余额109.44万亿元，同比增长0.1%。流通中货币(M0)余额13.28万亿元，同比增长9.7%。M2同比增速与1月末持平，M1同比增速较1月末收窄0.3个百分点。
图表：2024.01-2025.02 M1和M2同比增速
资料来源：亿翰智库、中国人民银行
注：中国人民银行自统计2025年1月份数据起，启用新修订的狭义货币（M1）统计口径。修订后的M1包括：流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款、非银行支付机构客户备付金。我们据此调整了2024年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。
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