会客厅｜“好房子”成行业“必修课” ，业内揭秘这样做“好”

3月21日，新京报贝壳财经会客厅举行第四期房地产沙龙，活动以“北京‘好房子’来了！”为主题，邀请专家、企业嘉宾共同探讨“好房子”的内涵、实践，以推动行业变革创新。

北京城建设计发展集团总建筑师、北京市住宅建筑设计研究院总经理钱嘉宏，中国建筑标准设计研究院有限公司副总建筑师郝学，招商蛇口北京公司副总经理于海波，北京兴创嘉和副总经理任启鑫，龙湖集团北京公司营销负责人李汶炎，中建海龙北京科技有限公司研发设计总监李利民，中建壹品北方分公司元启项目负责人梁雷涛等与会嘉宾，针对“好房子”如何实现高得房率，架空层、风雨连廊怎样落地与运维等焦点问题进行观点碰撞。

3月21日，新京报贝壳财经会客厅现场。

政策鼓励建设“好房子”

在今年全国两会上，“好房子”首次被写入政府工作报告中，明确提出要适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

在十四届全国人大三次会议举行的民生主题记者会上，住建部部长倪虹表示，近期正在组织编制“好房子”的建设指南，也在修订《住宅项目规范》，其中一项是把住宅的层高提高到不低于3米。倪虹还表示，2025年将从立标准、强科技、抓项目三方面落实建设“好房子”，这意味着2025年，将是“好房子”标准与建设的关键落地年。而北京作为先行者，已经迈出了一步。

今年2月，继《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》（以下简称《导则》）发布之后，北京发布了《平原多点地区“好房子”规划管理技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》），其中提到的“起居室挑空”“错层阳台”“架空层”“风雨连廊”等创新设计，为住宅产品赋予了更多可能性。

对于北京“好房子”《导则》出台的背景，钱嘉宏表示，2023年市规划与自然资源委员会启动了《导则》的编制工作，旨在提升人民群众生活品质，导则以问题为导向，重点解决住房质量通病问题，如隔声、漏水和开裂等问题。《导则》发布后，2024年初北京又出台了《技术要点》，在《导则》基础上进一步细化落地了架空层、风雨连廊和阳台等八个方面，并获得政策鼓励。

北京市发布的“好房子”《导则》按照北京城市总体规划各圈层规划要求，结合首都功能核心区、中心城区、北京城市副中心、平原新城地区、生态涵养区的功能定位和区域特征，分圈层明确了住宅规划设计基本原则，目标推动不同区域、不同市场需求的好房子建设。钱嘉宏表示，住宅设计的国标规范更强调安全和底线。地方编制的《导则》和《技术要点》则是结合实际情况因地制宜给出“好房子”的建设方向，鼓励企业去做，而非强制性要求。引导企业在项目的开发过程中不仅要算经济账，更要站在城市高质量建设视角和提升居住品质视角来建设“好房子”。

钱嘉宏提到，在北京发布的“好房子”《技术要点》中，政策导向是：提升小区公共空间品质，营造有烟火气的商业、公共服务配套，通过风雨连廊打造风雨无阻的归家路线，政策鼓励套内建筑面积140平方米以上户型设置挑空空间，丰富居住空间，对居住区高度进行弹性管控实现高低错落天际线等等，这些政策均为住宅小区开发建设及设计多样化提供了更多的可能性，为实现生活品质提升提供了政策支撑和保障。

钱嘉宏表示，在地块项目的开发过程中，企业不仅要算经济账，更要站在城市视角、客户视角和居住者视角来设计好房子。

层高随着平均身高、居住品质需求而“长高”

优化建筑设计与科技创新、解决当下的住房顽疾，是建设“好房子”的必由之路。

郝学强调，目前满足个性化需求的产品不多，并非开发企业不愿意，而是成本、开发周期或者销售开发逻辑都不太支持。而现在提供“好房子”成为导向，是全社会尤其建筑行业及其全产业链共同研究的课题。

郝学表示，每个人和每个家庭心目中的好房子都不相同，从年轻到退休，每个生命阶段的需求也不同。因此，应考虑用大空间的结构体系与管线分离相结合，采用装配式装修的建设方式，为用户提供充分的改造空间，满足不同用户、不同生命阶段的需求。

“从设计角度来看，房子是一个家庭生活的容器。”郝学表示，随着生活品质的提升，人们除了关注房子的位置及价格外，还关注通风、采光，以及温度和湿度等多个维度。近几年地暖已经非常普及，地面占用的厚度必然增加。此外，新风系统、中央空调也已普及，会占用一定的顶部空间。因此，两会期间，倪虹提出将住宅的层高提高到不低于3米，就为科技赋能提升居住品质预留了条件。

此外，郝学表示，2.8米层高其实是源于1956年对机关单位公房的要求。当时人们的平均身高大约是1.6米（因为当年数据较少，具体数据并不完全准确），然而，今年男性的预期身高已经达到1.75米。人的身高在增长，房子（高度）也要适当调高。

郝学表示，层高提高到不低于3米，为科技赋能提升居住品质预留了条件。

“好房子”的设计和建造，将是一次行业转型的契机。倪虹在民生主题记者会上说，建设“好房子”是产业转型发展的新赛道，以后企业若想在竞争中脱颖而出，比拼的就是新科技、高质量与好服务。

作为科技建造企业，李利民表示，模块化建筑与“好房子”的特点非常契合，完全可以结合在一起，形成模块化产品。模块化建造是把一个房子拆分成模块，在现场经过很多结构设计节点搭建成房子。在工厂采用模块化生产方式，将窗框和墙一同浇筑，保证了窗框的永久稳定性和耐久性，可以避免出现漏水和质量问题，而且模块化建造方式对解决隔声及装修有害气体排放的问题都很有效。

关注社区、产品及服务

“好房子”的出现，不仅是房地产行业的一次深刻变革，更是企业产品重塑的契机，也是购房者实现高品质居住需求的机遇。企业是“好房子”建设的重要推动者，目前，开发“好房子”已成为开发企业的共识。

龙湖·观萃是2023年全国首届“好房子”设计大赛北京赛题实施地块项目，也是全国首个“带方案入市”的住宅项目，该项目最终选择了北京住宅设计院的一等奖获奖方案落地，打造了近千平方米景观风雨连廊、三座总面积近千平方米的架空层泛会所，以及户户赠送挑高超6米的空中浮岛阳台。对此，龙湖集团北京公司营销负责人李汶炎表示，目前项目实景示范区已经开放，以上空间均已实景呈现。当前阶段，政策已经给予了许多突破，比如架空层和阳台等。项目除了关注室内空间及小区外，还将关注更多领域，比如主动在项目东西两侧代建了两个总面积超1.3万平方米的“口袋公园”，以及小区入口两侧超1300平方米的商业配套。

据悉，位于大兴的元启项目也在调整产品，积极响应“好房子”政策，比如会所增加泳池、产品设计上增加阳台等，与新一代产品形成连接，提高产品价值，让客户住得更舒适。虽然成本增加很多，但对已购买的客户售价未变。

于海波也强调，“好房子”不光是高得房率，更为重要的是洞察客户需求，做出匹配客户需求的好产品和好服务，例如在北京城市副中心的招商云璟揽阅项目，调研发现年轻客户更加注重情绪价值和追求颜值，具有悦己主义、欢聚主义和实用主义等消费理念，因此项目做了高颜值立面、下沉式社区客厅、Max收纳体系、满配精装等适配产品，获得了客户的认可和青睐。

“在市场供大于求的情况下，需要深入研究客户，做好产品和服务，以满足新一代客户的需求。市场最终只有少数拥抱客户需求变化、提供更好产品和服务的企业能留下来。”于海波表示，招商蛇口全面拥抱北京“好房子”时代，除了在城市副中心打造第一个“好房子”外，在亦庄也打造了区域首个“好房子”项目招商序，同样在高得房率的基础上，投入更高成本打造风雨连廊、架空层泛会所等设施，满足客户不断提升的居住改善需求。

多方探索“好房子”破题路径

任启鑫表示，“好房子”对于行业来讲，是让大家有机会重新审视，打造新一代产品。过去，局限在一个指标体系里，现在可以创造出更好的居住环境和场景。比如探索如何突破传统空间，以提升室内和室外的空间品质，探索科技系统的引入等。

目前，“开发商有足够的动力和意愿去发挥创造力，但在设计过程中也会面临一些困惑”。任启鑫表示，如何结合北方气候设计更有使用价值的开敞阳台和架空层空间，如何实现公共空间的后期低成本运维等，都需要找到实施的路径。

对于如何让老房子变成“好房子”，李利民表示，老房子面临的客观条件与新房差别比较大，希望有相关的政策研究指导。

“好房子”的出现，给房地产行业带来转型机遇，但怎样落地，目前，更多开发企业仍在实践探索。综合来看，与会嘉宾们认为，“好房子”不仅仅是建筑本身，还包括好服务、好社区，这是人们追求生活品质、人文关怀的体现。

钱嘉宏表示，好产品一定要搭配好服务。“好房子”坚持住宅全生命周期设计理念，重视运营维护，提升服务水平，实现品质长久。现在已经建设和批复的项目，虽然没法改变房子的物理空间，但是可以通过为业主提供一系列好服务，在运营阶段为“好房子”增值。例如在三四线城市，市场认可度高的“好房子”项目承诺给家庭提供全方位的服务，比如提供粮油米面等绿色健康食品，负责接送孩子以及“四点半学堂”，帮老人预约看病等等增值服务，目前提供全方位高品质服务的项目还是太少了，更多是单方面强调房子硬件空间大、面宽宽，没有重视“好房子”软件服务内容。

李汶炎也认为，后期的增值服务很重要，需要增加一些更加便民的场景。像龙湖·观萃打造的三个架空层会所，后期都将由龙湖物业进行运营，给业主更多的生活社交空间，同时社区配建的商业街区也将提供便捷的生活服务，如医疗体检，通过人性化的服务提升房屋实用性。

从目前来看，关于“好房子”的思考与实践才刚刚启程。随着行业不断创新与变革，更多的“好房子”将从蓝图变为现实，走进千家万户。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽 摄影/实习生 张湘涓

编辑 杨娟娟 校对 翟永军