从学区到「学府」，最懂海淀的房子出现了

来源：36氪

 知识创新科技，

科技改变命运。

中国互联网考古史上，曾有一家公司：瀛海威。

它由辽宁抚顺人张树新创办，成立时间比搜狐、新浪、腾讯都要早。1998年11月，腾讯创立时，注册资金只有50万，而瀛海威在1996年的注册资本已经达到了8000万。

瀛海威的模式是自建物理网络，并尝试打造综合性在线服务平台，提供论坛、新闻、电子邮件等服务，和后来兴起的门户如出一辙——堪称是“大厂”的前身。

1997年，为庆祝香港回归，瀛海威推出一个大型策划：“网上中国”。它计划耗时三年，投资千万，用最好的技术，将延安、西安等全国主要城市的历史、现实、人物故事复刻到网上，形成中国最早期的数字档案。

但受限于当时的拨号上网带宽和不到百万的网民数量，以及此后张树新和资本方的分歧，“网上中国”做完之后，瀛海威的创始班底很快散伙了。人们还记得瀛海威，是因为它留下了那句最著名的广告：

中国人离信息高速公路还有多远？向北1500米。

瀛海威成了互联网“先烈”之后，“接班”铺建中国人自己的信息高速公路的，就是腾讯、搜狐、新浪、百度，这些公司在北京聚集在海淀区，摸着张树新、田溯宁们的前车之鉴，不断打破、出发、创造，生生不息，造就了中国互联网的第一个高地，互联网时代的“海淀精神”也诞生于此。

中关村旧照

到了今天，短短30年间，海淀区拥有国家高新企业数量已经突破1万家，成为全国“含科量”最高的区之一，单区GDP超过了1.2万亿：

比科威特全国总量还高。

人均GDP超5万美元：大幅超过日、韩，比肩香港、德国。

海淀的快速发展离不开互联网科技企业，而在这些互联网科技公司耀眼的历史背后，除了敢拼、能拼、不服输、调整快，其实还有一个行业默认的事实：公司注册在海淀，特别是中关村、中关村软件园区，天然的距离投资人和高校大学生更近，前者“出钱”，后者“出人”——人、财、产品是现代企业成功的核心三要素，海淀天然提供了其中的2/3。

尤其在“人”的方面，海淀拥有当之无愧的中国最顶尖的智力资源。

这些互联网科技创业者和他们的员工，并非全是名校毕业，他们身上有一个最大的共同点：中国重点发展教育之后被“知识改变命运”的“考一代”、“考二代”，他们对“获取知识”的狂热，也像接力赛一样，传递给了所有先后扎根海淀的人。以至于有人评价海淀说：

浓缩着最极致的知识崇拜，最残酷的竞争逻辑，最超前的技术想象。

教育和科技是海淀的两座“金身”，善于探索的海淀人把二者融为一体，形成一个新的循环：知识创新科技，科技改变命运。

这个闭环逻辑，才是海淀科技企业生生不息背后的深层原因。对企业而言，这里是距离成功最近的地方。对个体而言，虽然在这里需要直面激烈竞争，但也是实现梦想的“可能性之地”——没有什么是海淀人做不到的，如果有，那就去学，去研究，早一点做到。

所以，海淀人一直在学习、向上、创新。而最抢手的学区房、最抢手的工作，就是海淀主流认知的具体映照，这两样又反过来让海淀聚集更多的学习“尖子”、学区“尖子”、最好的技术人才。

不得不说，有生态“完全体”的海淀，一直在另一个层次，难以超越。

现在，海淀的学区房又卷向了另一个维度：学府房。

这一切的开始，还要从绿城联合体在海淀拿了一块地说起。

2024年11月5日，绿城联合体在北京土拍市场成功竞得了海淀功德寺地块。

这块地本身就很受关注，它叠了多个buff：优质教育资源（学区属于第一梯队），先进产业集群（中关村软件园等在2公里之内），景观资源（可以直接看到百望山），价格优势（新房和附近次新二手房有倒挂）。

再加上在土地市场公开出让之后，操盘企业为绿城、越秀这两大出了名能“卷”的地产界产品品质标杆，这个项目身上的“甲”已经叠满了。以至于：

售楼处还没建好，潜在买家已经准备去选房了

但对于功德寺项目，绿城和越秀最在意的不是财务指标，而是：怎么把海淀学区房的品质，甚至是理念，刷新一下。

一套要住9-12年的学区房，是北京很多中产家庭的痛，在《北京候鸟家庭，那些为孩子上学付出的人生》文章中，作者写道，他们“（为了上好的学校）周一到周五住在市区相对面积不大的房子里，周末为了能到开阔的空间喘口气，再住回郊区另一处稍大的房子中”，每周像候鸟一样。

所以，有很多既要学区、又要改善的家庭，都在等着绿城联合体的功德寺项目——和樾玉鸣的具体信息。

近日，这个项目的产品信息曝出来了：给足了惊喜。

样板间实景图

户型方正、大面宽采光、厨房家政一体化、多个独立套间、每个功能空间搭配收纳、兼顾家庭内部社交和独立空间、极度关注隔音等健康设计……让和樾玉鸣成为一个非常优秀的高端改善产品。

但更吸引我们的是另外一个点：对孩子空间的重视和处理。

儿童房样板间实景图

先来看这个“1+1学霸套间”。

它包含了一个儿童房、书房、卫生间，在室内给学习期的孩子留出了相对独立的学习、休息、洗漱空间，让孩子在需要专注和独处的时候不必有太多交叉动线。

绝大部分项目都会把室内的设计亮点放在朝南的空间上，但和樾玉鸣178㎡户型在儿童房做了270°转角窗、约3.85米超级舒适面宽，给够了空间和视野，把孩子当作大人一样平等对待。

更重要的是项目对“学习”功能的安排，书房空间配备长条桌，为的是方便父母和孩子一起学习。可以说这个“学霸套间”，实际上是家里的“学习角”。

178㎡户型图

即使是139㎡户型，和樾玉鸣依然完整保留了“学习功能空间”，甚至在客厅设置了围合式的学习交流空间，并配置了一整面书柜。

样板间实景图

曾听一位幼儿老师说过：学习最重要的不是监督，而是陪伴。

和樾玉鸣相当懂这个道理。

139㎡户型图

项目不仅“定制”了学习场景，还要求儿童房不能太小，必须能放下1.5米书桌+床+衣柜+书架，关起门来就是一个独立的深度思考+学习空间，而1.5米的书桌则是一个不拥挤的“两人位”。

把“学习”作为一个单独实现的空间功能，背后是一个深入洞察：学习是海淀家庭生活的一部分。

空间的本质，在于怎么塑造。同时，空间的设计也会反过来影响居住者的生活，这也是为什么很多人热衷于/被迫去换房、改造房子。

一个房子好不好，最主要的是看它的承载力。好房子需要满足采光、环保等硬件要求，也要满足舒适、审美、家庭内部社交，甚至是学习等身心需求，但市面上的绝大多数项目把设计都用在了硬件上面。

这就是和樾玉鸣的不同和高级之处。

以“学习、交流”为主题，和樾玉鸣在项目中打造了“三张桌”：

• 鸡娃桌，是父母和孩子一起学习的地方，有一张书桌营造共同学习的家庭氛围；

• 岛台桌，是家庭内部社交的连接处，更好的沟通能带来更健康的家庭关系，让孩子有更大的成长潜力和抗压能力；

• 会所轰趴桌，是家长和孩子们集体活动、兴趣交流的空间，是一个“知识驿站”，有助于交朋友、拓宽视野。

“三张桌”是对儿童、青少年学习成长需要的社区内生活动线的完整规划。

在“三张桌”的基础上，和樾玉鸣把“学区房”升级为“学府房”。两者的区别：

传统学区房聚焦教育资源的“空间抢占”，而学府房致力于“孵化”。

这些“孵化”场景还包括：

• 在会所设置有儿童多功能室，里面可以开讨论课、演讲PPT、书写黑板讲解，需要给孩子“开小课”的家长们都懂得这个空间将会有多实用；

• 除了室内学习，和樾玉鸣一样重视自然课堂。欧几里得春知学堂是绿城儿童成长IP“春知学堂”的本地化版本，在绿城多年专业设计的趣学、乐玩、妙用植物体系之上，还融入了几何奥秘的探索。

• 考虑到北方的冬天，户外活动会受限，和樾玉鸣直接在会所地下空间做了一个真实的“雨林”，里面可以制作植物标本、写生，让孩子们对植物的生长特性和生态价值有全新的认识，并不受季节限制。

• 和樾玉鸣对孩子的运动能力同样重视，利用消防登高场地，打造了50米往返跑、跳绳等符合北京考试标准的体测练习场地，提高跟中考挂钩的体测成绩。

• 和樾玉鸣还特意在园区设计中融入了经典的世界级高校的校园文化元素，让孩子们一方面可以探索它们，产生直观印象，另一方面又能在探索和好奇中了解世界优秀高校的理念、人文，尽早打开视野，树立高目标。

书房样板间实景图

一个好的“学府房”，会融合内外部资源，变成可传承的教育资产，并形成代际增值效应。

和樾玉鸣从强调“资源占有”到主动做“能力孵化”，旨在打破“家庭-学校”的线性学习思维，利用空间、环境、设施、社区互动营造共同学习、学研结合的人文环境，打造了一种“空间即教育”的生活范式，将“居住”作为一种空间功能，升级到了生活环境与成长的密切串联，比只讲地理位置优势的学区房高了至少一个维度。

样板间实景图

海淀的买房人终于等到了最懂他们、也最懂海淀的开发商。

总有人说海淀是吃了学校和时代的红利，但为什么是海淀而不是别的地方？为什么有那么多优质教育资源，海淀家长还那么能“卷”？

其实是他们深有体会：学习是一个循序渐进的过程，海淀的发展也是，它不是一下子“爆”起来的，而是一批又一批人的积累，一代又一代人传承的力量。

这是海淀与求知的一次共鸣，也是“海淀现象”背后，海淀人深深相信学习的作用、科技改进世界的可能性的现实写照。

和樾玉鸣也在用这样的态度和理念做产品。

• 它明明占据优质学区，还要去加大投入做学府房；

• 明明只有400多套房源，价格倒挂，不愁卖，还要磨产品磨了三十多稿；

• 明明可以做“复制品”，获取更高的利润，却还是选择了增设功能空间、拉满各种细节。

为什么？我想，懂海淀的人都会懂和樾玉鸣为什么这样做。