9月26日,中央政治局会议提出,要促进房地产市场止跌回稳。随后,一系列稳楼市政策陆续出台。进入11月,交易税率全面调降、一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准、多地提高公积金贷款额度等利好政策持续加码,“降门槛、降成本、提预期”形成叠加效应,使得即使过了“金九银十”的房地产传统销售旺季,楼市交易热度依旧不减。尤其是一线城市,楼市回暖信号更为明显。
12月1日,住房契税优惠政策开始实施,业内人士认为,此举有望带动短期市场持续回温。
一线城市交易创阶段性新高
“最近看房的人多了不少,特别是周末。”北京房山区某售楼处销售人员邓浩表示,自10月开始,自己所在的楼盘销售表现明显好转。“北京‘9·30’新政出台,加上国庆期间开发商有促销活动,10月楼盘销量可观,甚至有客户第一次来看房当天就签单成交。近期住房契税优惠政策落地,叠加楼盘年底冲业绩,来看房的客户也都热情满满。”邓浩说。
对于房地产市场的回暖迹象,上海某房产中介公司经纪人孙文彬有同样的感受:“只要房屋没有什么硬伤,功能性尚可,挂牌价低于市场价10%左右,很快就能成交,特别是功能性强、性价比高的房子卖得更快。12月1日,契税优惠政策开始执行,对于购买改善型住房的客户来说降低了购房成本,同时也为交易量带来了新的增长点。”
政策暖风吹动下,一线城市楼市交易量创下阶段性新高。北京住建委数据显示,11月,北京二手住房网签18763套,创下近20个月新高,同比增长49.6%,环比增长8%;新房网签4888套,同比上涨12%,环比上涨5%。安居客上海监测显示,11月,上海二手房累计成交27050套,为年内最高。广州、深圳楼市交易量也均有亮眼表现。
就房价方面看,根据中国房地产指数系统百城价格指数,11月,百城新房价格受改善项目入市带动,环比上涨0.36%,涨幅有所扩大;百城二手房价格环比下跌0.57%,跌幅较10月收窄0.03个百分点。值得关注的是,深圳、成都、乌鲁木齐、东营等4个城市二手房价格环比止跌转涨,打破百城连续7个月全跌局面,释放积极信号。
政策持续利好形成叠加效应
“市场能够保持热度,与‘有效落实存量政策,加力推动增量政策落地见效’的纾困逻辑关系很大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,系列稳楼市政策不仅大范围解除此前的限制性措施,而且将购房门槛降至历史新低,政策利好持续释放,形成了叠加效应。
11月7日,自然资源部发布通知,允许运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地。11月13日,财政部、税务总局、住建部联合发文,优化房地产税收政策,将享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米,明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。一系列利好政策发挥了组合拳作用。
就地方层面而言,中指研究院统计显示,今年全国已有超300地出台超700条政策,涉及放松限购、优化限贷等多个方面。中指研究院研究副总监徐跃进表示,目前,需求端政策已较为宽松,居民购房首付比例及贷款利率已达历史最低,限购政策也处于自实施以来最宽松阶段,未来,推动市场实现持续性止跌回稳的关键是加快已出台政策的落实。
政策效应在交易中得以显现。北京某房产服务平台经纪人赵奘表示:“随着楼市回暖,成交量有所回升,售房业主预期也随之发生了变化,好位置好户型挂牌价和成交价相比今年低点都有一定提高,许多购房者发觉‘砍价’困难。”赵奘认为,这是因为新政的实施释放了很多前期积压的交易需求。
“房地产市场进入止跌回稳的向好阶段,充分说明当前一系列政策精准有效。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,税收政策与土地、金融等政策互动,各项利好政策下供需两端信心明显增强。
后市展望
核心城市有望率先止跌回稳
12月1日,住房契税优惠政策开始实施,业内人士认为,这有望带动短期市场持续回温。
“整体看,今年房地产市场仍呈调整态势,‘5·17’‘9·26’两轮政策托底市场。”徐跃进表示,“9·26”新政支持力度大,效果持续性强于以往,随着年末房企冲刺销售业绩,加大推盘力度,预计12月房地产市场将保持一定活跃度。
对于未来房价走势,徐跃进认为,核心城市有望率先止跌回稳。“一方面,目前核心城市部分总价较低的房源,性价比优势已经显现,销量的持续提升会对价格形成支撑。另一方面,‘9·26’新政之后,居民预期明显改善,二手房议价空间缩小,这也会促进房价的止跌回稳。”徐跃进说。
克而瑞研究中心认为,12月恰逢房企业绩冲刺季,预计整体成交环比有望回升,小幅翘尾。京沪深等核心一线城市仍是成交热点,随着供应上升,新房成交预期延续增势;部分二线城市经历了前期深度调整,购买力有修复态势;而多数内陆三四线城市,楼市热度仍有待核心一二线城市传导。
“就交易量增长的城市看,基本上都是围绕一线城市的三大都市圈,以及二线热点城市。”李宇嘉认为,稳定住这些区域的商品房体量,对于全国市场的基本盘具有重要意义。“随着‘强省会’建设推进,省会城市在产业、人口、就业上的优势更加突出,商品房市场的活跃度、刚需和改善的循环也会更加明显,全国商品房止跌回稳的基础将更加扎实。”李宇嘉说。
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房企销售情况出现分化
当前,头部上市房企纷纷发布11月销售业绩。就销售数据看,房企11月销售情况出现一定分化。部分上市房企11月销售面积环比增加,销售金额环比下降;但也有部分房企二者均表现不佳。
12月6日晚间,万科A公告称,11月份,公司实现合同销售面积163.3万平方米,合同销售金额为201.3亿元。1月至11月,公司累计合同销售面积1638万平方米,合同销售金额2226.8亿元。10月份,万科A共实现合同销售面积143.9万平方米,合同销售金额为213.6亿元。
金地集团公告显示,公司11月共实现签约面积30.6万平方米,同比下降53.24%;实现签约金额48.1亿元,同比下降52.82%。1月至11月,公司累计实现签约面积429.3万平方米,同比下降46.9%;累计实现签约金额632.3亿元,同比下降55.82%。10月份,金地集团共实现签约面积39.4万平方米,同比下降46.80%;实现签约金额56.1亿元,同比下降49%。
此前,克而瑞研究中心发布的报告显示,11月份全国前100强房企实现销售操盘金额3633.5亿元,环比下降16.6%,较9月仍增长44.3%;同比下降6.9%。1至11月百强房企实现销售操盘金额34326.3亿元,同比下降30.7%,降幅较10月收窄近2个百分点。
中指研究院数据显示,1至11月,全国前100强房企销售总额为38516亿元,同比下降32.9%,降幅较上月缩窄1.8个百分点。与此同时,1月至11月销售总额超千亿元的房企为9家,较去年同期减少7家,百亿房企76家,较去年同期减少32家。11月单月,全国前100强房企销售额(全口径销售额)同比下降9.46%,环比下降18.62%。虽然相比10月有所降低,但11月相比9月仍然大幅增长36.28%。
多地加快推出优质楼盘
临近年底,楼市热度不减,房企亦开启“抢收”模式,加快推出优质楼盘。受政策与市场共振影响,不少一线和二线城市优质项目开盘即受到追捧,部分地区出现“日光盘”、千人摇号等情况。
在上海,中指研究院数据显示,11月份新开盘38个,整月开盘量远超10月份水平,11月份整体开盘去化率较10月份提高明显,其中海上·清和玺、前滩公馆、中海领邸等豪宅项目当日售罄。
此外,各地“日光盘”持续涌现。12月7日,广州越秀云悦项目首次开盘实现100%去化率,成为今年广州首个“日光盘”。该项目地块于9月30日由越秀地产以9.8亿元竞得。
12月8日,绿城房地产集团有限公司发布的消息显示,绿城·苏州玫瑰园在2024年11月份首次开盘售罄创下25亿元的销售额,随后一个月内二次开盘再次售罄,累计销售额达到34.6亿元。
“年底,开发商加大推盘力度,希望能够冲刺业绩。随着市场的回升,改善型需求亦在持续发力。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
李宇嘉表示,就当下的“日光盘”看,存在两大特点。一是拿的地块相比于过去更加优质,价格在所处地段上更亲民。二是新一代住宅的得房率、户型设计都存在很大的优势,推盘规模在几百套的情况下,往往很快就会出现“日光”。
“临近年底,房企将推出一些促销手段,如搭建顺畅便捷的购销平台,推出优质项目,开展折扣、优惠券、赠购房权益等。”中指研究院企业研究总监刘水表示,项目快速去化,有助于提高房企的销售业绩,提振市场信心。
值得一提的是,近期,不少核心城市供地诚意满满,优质地块陆续“摆上货架”。在土拍方面,优质地块也呈现高溢价成交,甚至突破板块原有的楼板价纪录。
据工人日报、中国证券报、证券日报
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