炒房“魔瓶”被打开，能产生怎样的效应？

2024年10月05日 19:00:04

10月2日，深圳优化房地产新政落地48小时，一手房、二手房市场迅速响应，或将让深圳楼市迎来久违的“金十”；在广州，有楼盘销售经理表示，过去三天，销售员全员上岗，每天人均2万步；东莞市住建局官网发布的信息则显示，2024年9月23日-29日，东莞一手住宅网签1817套，环比增加141%；二手住宅网签635套，环比增加85%。

这是上观新闻报道的广东三大城市在楼市新政下出现的新变化，媒体在报道中还透露，有些购房者是打飞的来购房的。除广东三大城市外，北京、上海等地的媒体，也对楼市新政下的楼市新变化予以了报道，皆是两个字——火爆。而得出的共同结论是，久违的“银十”终于回来了，而不是上观新闻报道的“金十”。

不管是“金十”还是“银十”，是否意味着楼市拐点已到，楼市真的要全面走出低迷，步入稳定发展、甚至快速发展轨道呢？说实在的，按照目前的实际情况，还真的很难认为楼市已经出现拐点。更多情况下，眼前出现的楼市火爆，是炒房“魔瓶”被打开，炒房客蜂拥而出，形成的炒房效应，而非楼市需求喷发的表现，不是居民购房热情被激活。

要知道，在限购政策下，不少手持大量现金的炒房客，特别是不喜欢风险投资的炒房客，他们没有把钱投向股市等风险场所，而是一直手捂现金，等待楼市炒作机会。面对楼市新政的出台，特别是一线城市限购政策的放开，他们也就一个个从炒房的“魔瓶”中跳出来，并快速加入到炒房者行列了。

想一想，除了炒房者，哪个普通居民会打飞的购房，又有多少普通居民会到一线城市购房。即便生活在一线城市的居民，面对如此高的房价，也只能望房兴叹，不敢动购房心思。此轮新政启动的，至少是这几天启动的，都是炒房，而非购买住房。也就是说，新政能否让楼市全面走出低迷，需要看炒房效应能否转化成购房效应，炒房者的快速入市会不会打动普通购房者。

这也意味着，如果“银十”能够出现，且能够逐步延伸到春节和春季，那么，楼市的拐点也就真的到来了。如果只是“银十”，很快又回归低迷，那么，炒房效应就没有转化，炒房就只是局限于炒房，没有带动购房。购房效应不产生，楼市要想走出低迷，就仍然需要时间来检验和考验。

必须正视的一个事实是，今天的购房者，真的已经不是十年前的购房者，冲动的人已经越来越少，愿意负债购房的人也已经越来越少，特别是年轻人，很多连婚都不结，怎么可能愿意负债购房。如果不了解年轻人，不了解他们的真实想法，总想着通过政策的作用让他们购房，就非常盲目。他们的爸爸妈妈会被政策牵住鼻子走进“房奴”行列，他们绝对不会。他们需要的是幸福的体验，而“房奴”是无法谈“幸福”二字的。

也就是说，打开炒房的“魔瓶”，会让炒房客蜂拥而出，但是，如果没有购房者的“配合”，炒房的效应也是很难真正形成的。因为，对绝大多数炒房客来说，他们的目的是赚钱，而不是为了持有物业。而只要购房者不加入，赚钱效应就不可形成，炒房也会在不赚钱中偃旗息鼓，最终再度隐身。

楼市需要关心，但重心不在居民，不在普通老百姓。楼市只要房价维持在现有水平，对广大居民来说，就不会产生财富效应，更不会产生财富增值效应。相反，会出现财富贬值效应。如果政府再次强行推高房价，购房者会更少。而房价也不可能跌到二十年前，无论是政府、银行、开发商还是已经购房的居民，都不会答应。自然，也就只能维持现状，只能继续缓慢恢复。问题是，开发商还等得起吗？

眼下更需要关心的，是股市，如果股市能够步入牛市轨道，让广大普通投资者赚钱，其产生的财富效应会比较强。一旦广大居民从股市上赚到钱了，对楼市也会产生提振效应，购房者会增多。因此，对楼市，只要扶正了，别让其倒下就行。对股市，则应当扶好了，让其不断向上，并产生强烈的财富效应。那么，政府的有形之手，能够更多放到股市吗？