专家:勿抱着低价捡漏心理购买
今年以来受市场观望情绪等因素影响,法拍房市场的关注度持续走高,特别是“法拍房+豪宅”的组合成为外界注视的焦点,更有不少置业者选择在该市场里“捡漏”。有多位受访行业人士表示,购买法拍房之前,除了价格外,还需了解清楚产权、户口、房屋质量等问题,勿抱着“低价捡漏”的心理购买法拍房而忽视背后诸多风险。
■新快报记者 梁茹欣
广东上半年法拍房成交量较去年同期增加1552套
日前,中指研究院发布的“2023年上半年全国法拍房监测报告”显示,2022年1-6月全国法拍房挂拍套数达25.4万套,成交拍品数量5.2万套,成交总额1291亿元;2023年1-6月,法拍房挂拍套数较上一年增加19.7%,挂拍套数30.4万套绝对量大幅增加,成交拍品数量6.6万套,成交总金额1348.2亿元。另外,住宅、商业为法拍房主流,二者合计占总拍卖套数超过八成。今年1-6月,广东省成交量为8131套,对比去年同期增加1552套。
广州法拍房流拍率超六成 房价折扣率约77.24%
由于法拍房价格普遍存在折扣,尤其是总价高昂的豪宅物业,存在较高的价差。不少买家抱着“捡漏”的心态去竞拍法拍房。在今年2-3月的“小阳春”时期,广州一二手市场成交火热蔓延至法拍房市场。天河金融城、珠江新城、牛奶厂,海珠滨江东等市中心板块成为外界关注焦点。
不同法拍房的“命运”也大相径庭。今年5月,标杆豪宅侨鑫汇悦台一套建面约366平方米的房源,甚至拍出总价过亿元的价格,较起拍价溢价五成以上。7月17日,广州市天河区金穗路725号的一套建面为246.1095平方米房源竞拍,起拍价为1920万元,最终经过213轮激烈出价后,该房源以总价4302万元成交,约17.48万元/m2。而根据贝壳找房数据,该套房源所在的小区中海观园国际目前有15套二手房源挂牌出售,成交均价15.6万元/m2。
不过,在法拍房的拍卖过程,通常都是看热闹的多,实际下手的寥寥。即使是热门板块房源,未必都能受市场追捧。7月初,同样位于珠江新城西区嘉裕君玥公馆181.05平方米的5房户型,其参考市价为2314.94万元,起拍价为1851.95万元,最终只有2人报名,房源以底价成交,折合单价约10.23万元/m2。而在市面上,嘉裕君玥公馆的二手房挂牌价普遍在12.5万-13.5万元/m2。
在中心城区外,尽管部分房源的价格优惠力度更大,也多有“坐冷板凳”的时刻。整体来看,据纬房研究院、国信达数据、中国城市经济学会房地产专业委员会联合完成的2023年1-5月全国法拍房大数据分析报告显示,2023年1-5月广州的法拍房挂拍量达到1839套,成交量为661套,成交率仅有35.94%。成交均价为24534元/m2,成交金额为20.27亿元,平均折扣率为77.24%,但流拍率也超过六成。
看似低于市价 实则隐性成本颇高
从房源的具体情况来看,不难发现购房者的顾虑所在。以南沙一法拍房为例,该房源的登记时间为2008年6月25日,房龄近15年,并存在抵押情况且欠费不详,需买受人自行至相关单位查询核实并承担。
在多位行业人士看来,法拍房是“馅饼”还是“陷阱”需要综合考量房屋的情况而言。易居研究院研究总监严跃进告诉记者,对于大部分买家来说,抱着“捡漏”心态竞拍法拍房的“意义不大”。“目前的二手市场的挂牌量走高,购房者可供选择的房源也在增多,尽管部分法拍房的拍卖价格比较低,但房子背后的债务纠纷问题需值得注意。”
独立地产经济学家邓浩志认为,法拍房的真实交易成本,其实与普通商品房相差无几。除了购买房子本身的费用外,还有一笔隐性费用如原业主拖欠的水电费、物业管理等,多数人被房源打出的低价标语吸引而来,但囿于房子的复杂性而持观望态度,不敢轻易“捡漏”,自然下场竞拍的人也就少了。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣也指出,“有些法拍房价格和税费在购房人可承受范围内,并且产权、户口、房屋质量等均不存在问题,低成本且零风险,对于购房者来说则是‘馅饼’。但是如果该房屋有着极高的税费问题,或者房屋的产权、户口、质量存在着风险,购房者没有事先调查清楚就购买了该房屋。那么后续则会产生其他纠纷,既耗费购房人的时间,又耗费购房人的精力,对于购房者来说则是‘陷阱’。”
他提到,购房者在购买法拍房时最好不要抱有“捡漏”的心理,而是需要根据自己的需求购房,并且充分考虑房屋的客观情况、可能存在的风险等,综合考量是否购买法拍房。如果抱着“捡漏”的心理购买法拍房,很有可能会只关注价格,而忽略了房屋存在的其他风险,买到手之后产生其他纠纷,其实也是变相地增加了成本。
【律师支招】
如何在法拍房交易中避免“踩雷”?对此,王玉臣建议,一是对挂牌的房产信息一定要认真仔细查看,不要只关注位置和房价,尤其是要关注“特别提醒”的内容。二是和负责拍卖的法官和人员要充分沟通,尽可能多地了解房子的相关信息,包括且不限于产权情况、抵押、查封等情况,必要的时候还要去产权登记部门核实一下。可以通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网查下原房主的相关裁判文书和执行信息,了解是否有关于这个房子的纠纷或者其它问题。三是要现场查看房子的现状,看周边的物业情况,看房屋是否存在质量问题,看房子是否有人居住,看是否凶宅等。同时,务必关注房屋的使用缴费等问题,比如找物业公司核实暖气水电费等交纳情况。可以到当地派出所核实是否有户口挂在上面,并注意当地的限购政策,注意自己是否具有购房资格等。
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